Срок действия оценки недвижимости в 2019 году

Оценка объектов недвижимости в 2019 году: что нужно знать

Время чтения: 12 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене.

Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.

Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Обратите внимание

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti.html

    Кадастровая стоимость с 2019 года

    Кадастровая стоимость земельных участков или недвижимости – параметр, который определяют независимые оценщики в ходе государственной оценки. Этот фактор необходим для того, чтобы определить налоговую ставку на имущество. С 2019 году в этой сфере предвидятся изменения, поэтому процедура пересмотра кадастровой стоимости будет происходить несколько иначе.

    Об изменениях и последних новостях в этой сфере нужно знать не только специалистам, которые занимаются данными делами по долгу службы. Нередко вопросы возникают и у частных граждан или организаций. По этой причине ознакомиться с грядущими изменениями, которые уже очень скоро вступят в силу, стоит подробнее.

    Что изменится

    Закон, который регулирует все вопросы, касающиеся кадастровой стоимости, уже принят, но в действие он вступит только с 1 января 2019 года.

    С содержанием этого нормативного документа можно подробно ознакомиться на официальном сайте Президента России в разделе «Документы». Закон вышел под номером 466070-7.

    Специалисты отмечают, что он автоматически вносит целый ряд изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

    Все изменения касаются не только официальных лиц и организаций, но и физических лиц. С 1 января правила будут едиными для всех категорий в плане применения кадастровой стоимости.

    Длительное время в России использовалась система, при которой базой для налогообложения земельных участков и недвижимости выступала продажная стоимость, указанная в документах (актах продажи или передачи).

    Многие пользовались этим, чтобы существенно снизить выплаты, заведомо указывая заниженную стоимость.

    С 1 января такая схема работать не будет. Основанием для налогообложения станет исключительно кадастровая стоимость, которая определяется по существующей и утверждённой процедуре независимыми государственными экспертами.

    Основные изменения, вступающие в силу в 2019 году, можно перечислить отдельно:

    • Срок изменённого налогообложения после оспаривания. Раньше после процедуры оспаривания налог изменялся с 1 января текущего года. Начиная с 2019 года датой изменения налога станет дата вынесения решения по иску.
    • Изменение налога после корректировки. Если поводом для изменения кадастровой стоимости стали факторы, связанные с качественными или количественными характеристиками объекта, а не иск для оспаривания, то сроком изменённого налогообложения станет дата внесения в ЕГРН соответствующих сведений о проведённой корректировке. В эту же категорию относятся технические ошибки, допущенные при расчётах или заполнении документации. До конца 2018 года в таком случае налог увеличивался или уменьшался только с 1 января следующего года.

    Единая система

    Раньше в России действовала дифференцированная система, определяющая стоимость налога для различных групп собственности.

    Земельный налог предусматривал пропорциональное определение на протяжении всех четырёх кварталов в том случае, если его стоимость изменялась по объективным причинам. Для налогообложения недвижимости в форме строений такая возможность отсутствовала.

    Теперь вводится единая система, которая уравняет все формы собственности и сделает подход к их определению одинаковым.

    Оспаривание

    Как и до 2019 года, останется возможность оспорить размер кадастровой стоимости, которая может быть определена ошибочно. Методологическая ошибка может возникнуть из-за того, что индивидуальные особенности объекта будут проигнорированы или не учтены. Такими особенностями могут быть месторасположение, историческое значение, особый статус и пр.

    Чтобы узнать, возможно ли провести оспаривание установленной окончательной кадастровой стоимости недвижимости или земельного участка, нужно обратиться в местное или территориальное управление Росреестра. Истец может рассчитывать на официальный ответ в течение 7 рабочих дней с момента подачи заявления.

    Как будет проводиться

    С 2019 года процедура проведения государственной оценки кадастрового типа будет проводиться по той же системе, которая была актуальной и раньше. Периодичность проверки устанавливается в соответствии с законом, в котором указано, что частота для всех регионов должна быть не менее одного раза в пять лет, но не чаще раза в три года.

    Исключение по-прежнему составляют города Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

    Для Санкт-Петербурга и Севастополя периодичность обновления государственной кадастровой стоимости составляет один раз в год, а для Москвы – раз в два года.

    Так как последняя проверка в столице России проходила в 2017 году, то следующая стартует с 2019 года. Чаще определять кадастровую стоимость в этих населённых пунктах запрещено.

    Важно

    После всех нововведений платить больше придётся тем лицам и организациям, чьё имущество ранее было оценено по заниженной цене. Плюс к этому сроки изменения налогов будут происходить по календарным датам, что исключит путаницу со сроками вступления в силу новых размеров налогообложения.

    Источник: https://2019-god.com/kadastrovaya-stoimost-s-2019-goda

    Недвижимость, налоги и стандарты кадастровой оценки в 2019 году

    В 2019 году изменились стандарты оценки кадастровой стоимости. Это стоимость земли или недвижимости, которую рассчитывает Федеральная служба кадастра. Чаще всего она оказывается выше рыночной.

    Кадастровая стоимость играет важную роль при продаже имущества, от кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество.

    Что изменилось в 2019 году

    Ранее напрямую в суд могли направлять иски только физические лица. Теперь досудебное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости стало необязательным
    для физических и юридических лиц.

    Временных ограничений по оспариванию больше нет

    Срок оспаривания больше не ограничивается пятью годами с даты её определения и внесения в ЕГРН. Оспаривать кадастровую стоимость возможно вплоть до момента, пока в ЕГРН официально не внесут новые данные результата последней кадастровой оценки.

    Можно вернуть переплаченные налоги

    На переплаченные налоги теперь можно произвести перерасчет за весь период действия завышенной кадастровой стоимости.

    Благодаря правильной кадастровой оценке можно законно сэкономить на налогах. Получив кадастровую оценку, которая, вероятнее всего, будет ниже предыдущей цены, вы сможете не только снизить размер налога на имущество, но и просить перезачет переплаченных сумм за весь период, когда в реестре числилась прежняя цена.

    Новая сниженная кадастровая оценка применяется для расчёта обязательных платежей с 1 января года, когда владелец недвижимости обратился в комиссию или в суд.

    Как оспорить кадастровую стоимость

    Бывают случаи, когда кадастровую стоимость приходится оспаривать. Чаще всего встречаются две ситуации — когда кадастровая стоимость выше рыночной или в случае, когда сведения, на основании которых была установлена текущая стоимость объекта, оказались недостоверными.

    Теперь и у физических, и у юридических лиц есть два пути:

    • Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результате определения кадастровой стоимости.
    • Иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта спора.В Тульской области комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости находится в Федеральной кадастровой палате Росреестра по адресу: Тула, улица Комсомольская, 48. Заявление в комиссию можно подать через сайт gosuslugi.ru или через МФЦ.

    С 2019 года поменялся и состав комиссий. В обязательном порядке одним из её членов должен стать представитель от уполномоченного по защите

    прав предпринимателей.

    Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость через суд, помните, что:

    • Представителями в процессе в порядке КАС могут быть только лица с высшим юридическим образованием.
    • Пакет документов для обращения аналогичен с тем, что ждут от вас в комиссии, кроме того, потребуется квитанция об оплате госпошлины и копия диплома о высшем юридическом образовании представителя в суде. К иску и общему пакету документов можно приложить результаты досудебного урегулирования вопроса.Важно, что оспоренная кадастровая стоимость при расчете налоговых и других платежей начнет действовать с даты первоначального обращения в комиссию или суд.

    Пакет документов для оспаривания кадастровой стоимости:

    • выписка из ЕГРН о кадровой стоимости объекта,
    • копия правоустанавливающего документа на объект. Кстати, теперь вам будет достаточно предоставить обычную копию без её заверения у нотариуса,
    • отчет об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на дату, на которую определялась кадастровая стоимость объекта.

    Документы можно отправить по почте, как было раньше, а также
    воспользоваться удобной возможностью — сайтом gosuslugi.ru или личным визитом в любой МФЦ.

    Продемонстрируем на примере одного из наших клиентов: гражданин владеет земельным участком, кадастровая стоимость которого 6 млн 200 тыс. Имущественный налог составляет 80 тысяч рублей в год. Данная кадастровая стоимость установлена в январе 2016 г.

    Согласно акту рыночной оценки, стоимость данного земельного участка 3 миллиона рублей, и теперь налоговые платежи должны будут составлять около 40 тысяч рублей в год.

    Совет

    Соответственно сумму переплаченных налогов, которая составляет 120 тысяч рублей (40*3=120), можно попросить зачесть в счет уплаты налоговых платежей за будущие периоды.

    Остались вопросы? Обращайтесь за разъяснениями и квалифицированной
    юридической помощью в компанию «Решение».

    Юридическая компания «Решение» Тула, Красноармейский пр., 4, оф. 193. Тел. 8 (800) 550-27-72.

    юриствправе.рф

    Источник: https://myslo.ru/news/company/2019-02-08-novye-standarty-ocenki-kadastrovoj-stoimosti-ekonomiya-na-platezhah-svyazannyh-s-nedvizhimost-yu

    Переоценка кадастровой стоимости недвижимости

    Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

    Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

    Срок действия оценки рыночной стоимости

    Судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости

    Нюансы, связанные с кадастровой стоимостью, в 2019 году

    Периодичность переоценки кадастровой стоимости

    Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

    Кадастровая стоимость (далее — КС) недвижимости влияет на различные аспекты ее оборота и налогообложения, в связи с чем актуальны вопросы переоценки кадастровой стоимости недвижимости.

    РЕКОМЕНДУЕМ! В первую очередь следует уточнить размер КС недвижимого имущества. Узнать его можно по адресу объекта недвижимости, кадастровому номеру и другим параметрам на официальном сайте Росреестра: Справочная информация по объектам недвижимости.

    Подробнее об этом и иных способах получения информации о КС мы рассказали в материале «Росреестр проинформировал, как получить сведения о кадастровой стоимости недвижимости».

    Процедурные аспекты того, как оспорить кадастровую оценку недвижимости, изложены в следующих нормативных правовых актах:

    • законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее — закон № 135-ФЗ), ст. 24.18.
    • Кодексе административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ), гл. 25.

    Части 1 и 2 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ предусматривают два способа оспаривания КС посредством судебной процедуры и путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС (далее — комиссия).

    Согласно указанным нормам инициаторами обжалования могут быть:

    • граждане и организации, права которых затронуты результатами определения КС недвижимости;
    • органы публичной власти, которые по общему правилу могут обжаловать результаты определения КС недвижимости, являющейся их собственностью.

    Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

    В соответствии с ч. 4 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ при оценке недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть определена на дату, на которую установлена КС.

    В ч. 11 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ приводятся 2 основания для оспаривания КС:

    • использование при определении КС недостоверных данных об объекте;
    • установление в отношении объекта его рыночной стоимости (с учетом указанного выше правила о необходимости совпадения дат, на которые определяются КС и рыночная стоимость).

    РИСКИ! В соответствии с чч. 23, 24 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, если заявление о пересмотре КС подается в связи с установлением рыночной стоимости, прикладывать к заявлению отчет обязательно. Без этого заявление не будет принято к рассмотрению.

    В п. 11 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами…» от 30.06.2015 № 28 (далее — постановление № 28) последствия непредставления отчета определены так:

    Стадия Действия суда Последствия неисполнения указаний суда
    Принятие заявления к производству Оставление без движения Возвращение
    Рассмотрение дела Предоставление срока для устранения нарушений Оставление без рассмотрения

    Правовые последствия определения и изменения КС, в частности налоговые аспекты, раскрыты в наших материалах:

    Срок действия оценки рыночной стоимости

    Относительно срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости отметим следующее. В соответствии со ст. 12 закона № 135-ФЗ:

    • итоговая величина стоимости объекта, указанная в отчете, признается достоверной, если законодательством или судом не установлено иное;
    • по общему правилу стоимость, приведенная в отчете, может быть использована в качестве начальной цены для конкурса, аукциона, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты его составления.

    Особенности применения рыночной стоимости недвижимости в правоотношениях, связанных с ипотекой, затронуты в нашем материале «Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы».

    При определении срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости учитывается наличие специальных правил для процедур, в рамках которых применяется отчет об оценке, в частности по законодательству об исполнительном производстве.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Вместе с тем при наличии процессуальных нарушений, связанных с истечением срока действия отчета об оценке, суды могут не придать указанному правового значения, если доказательств существенного изменения стоимости объекта после истечения срока действия отчета представлено не было (апелляционное определение Свердловского облсуда от 05.07.2017 по делу № 33а-11058/2017).

    Судебная практика по вопросам снижения кадастровой стоимости

    В судебной практике по спорам о КС и, в частности, проведении оценки недвижимости для снижения кадастровой стоимости отмечается:

    Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kadastrovyj-uchet-i-ocenka/pereocenka-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

    Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку?

    В отчёте о проведённой оценке стоимости недвижимости указывается срок его действия.

    Разберёмся, для чего это нужно. Также поговорим о том, сколько действует оценка недвижимости.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

    Срок действия оценки недвижимости

    В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.

    Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.

    На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.

    В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан. Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».

    Если оценка происходит регулярно, её результат может считаться действительным до следующей процедуры.

    Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.

    В соответствии Федеральным стандартом оценки ФСО N 1 срок действия оценки не может быть больше полугода.

    Обратите внимание

    После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.

    Поэтому потребуется проводить оценку заново.

    Внимание! Если по каким-то причинам возникают сомнения в достоверности оценки, они могут быть разрешены в суде.

    В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.

    Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.

    Договор оценки недвижимости

    Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.

    Договор может заключаться на:

    • один объект;
    • несколько объектов;
    • долговременное сотрудничество.

    В нём обязательно указывается:

    1. Кто заказчик оценки.
    2. Кто исполнитель, то есть оценщик.
    3. Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
    4. Что именно требуется оценить.
    5. Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
    6. Вид определяемой стоимости.
    7. Перечень стандартов оценочной деятельности.
    8. Дата, на которую определяется стоимость.
    9. Срок действия.
    10. Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.

    Договор на оценку недвижимости, образец.

    Когда и с кем заключается?

    Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.

    Это может быть компания или отдельный человек.

    Оценщик может работать в компании или самостоятельно.

    Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.

    Его квалификацию подтверждают:

    • диплом об образовании;
    • свидетельство;
    • и выписка из реестра оценщиков.

    Справка: Иногда в договоре присутствует и третья сторона – плательщик. То есть это тот, кто оплачивает услуги, но не владеет недвижимостью.

    Это тоже может быть организация или частное лицо.

    Необходимые документы

    Для подписания договора со стороны заказчика потребуются:

    1. Паспорт собственника-физического лица.

      Для юридического потребуется решение (протокол) об избрании руководителя (или другое подтверждение полномочий) и его паспорт.

    2. Свидетельство о собственности на недвижимость.
    3. Правоустанавливающие документы.
    4. Разнообразная техническая документация.
    5. В случае необходимости – доверенность и паспорт представителя.

    Правоустанавливающий документ – тот, на основании которого возникло право собственности.

    Им может быть:

    • договор купли-продажи;
    • приватизации;
    • дарственная;
    • и другие подобные в зависимости от ситуации.

    Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.

    Договор оценки квартиры требует:

    1. Технический план, который выдаётся в БТИ.
    2. Кадастровый или технический паспорт.
    3. Поэтажная экспликация.

    Про сроки оценки квартиры было сказано выше.

    Для жилого дома:

    1. Кадастровый/технический паспорт.
    2. План земельного участка, на котором он расположен, с обозначенными границами.
    3. Выписка из ЕГРП об обременениях.
    4. Сведения об инженерных сетях.

    Для определения стоимости коммерческой недвижимости:

    1. Технический паспорт.
    2. Выписка из ЕГРП.
    3. План земельного участка.
    4. Сведения об обременениях.

    Внимание! Также потребуются учредительные документы и протокол собрания с решением о назначении руководителя, если собственник – организация.

    Для оценки земельного участка:

    1. Кадастровый паспорт.
    2. План участка с указанием точных границ.
    3. Документы, которыми определяется размер налога на землю.

    Если договор составляется на объект незавершённого строительства:

    1. Разрешительная документация на строительство.
    2. Проект с пояснениями к нему.
    3. Выписка из ЕГРП.
    4. Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
    5. Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
    6. Если здание законсервировано – акт консервации.

    Важно: Если собственник – компания, потребуется справка о балансовой стоимости. Её подготовит бухгалтерия.

    Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.

    Инструкция по заполнению

    Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.

    Он заполняется от руки или на компьютере.

    В документ вносится следующая информация:

    1. Его номер.
    2. Дата заключения.
    3. Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
    4. Количество экземпляров отчёта об оценке.
    5. Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
    6. В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.

    Договор подписывается сторонами или их представителями. Также составляется задание на оценку, которое является приложением к договору.

    В него вносится информация:

    • об объекте оценки;
    • стоимости;
    • способе и порядке оплаты;
    • сроках проведения;
    • и других важных условиях.

    Оценка квартиры, образец.

    Образец оценки недвижимости.

    Подводные камни и нюансы

    В некоторых ситуациях может понадобиться узнать стоимость недвижимости на какую-то дату в прошлом.

    Например, это бывает нужно для:

    • определения размера налога при наследстве;
    • в судебных разбирательствах, связанных с определением ущерба, полученного в прошлом;
    • при судебном разделе имущества после развода;
    • при составлении брачного контракта, если он заключается через продолжительное время после свадьбы.

    В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.

    Если прошло более полугода, результат оценки в таком случае не будет действителен на настоящее время.

    Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.

    Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео:

    Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/srok-dejstvija-po-dogovoru.html

    Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости изменятся после 2019 года

    По данным МЭР 2019 год- это последний год, когда будет возможность снижения кадастровой стоимости через комиссию или суд, сообщает оценочная компания «Терра Докс Инвест».

    В связи с тем, что МЭР вводит новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости — Приказ Минэкономразвития от 24 сентября 2018 года № 514, будут существенные изменения в способах снижения кадастровой стоимости.

    Так, в рамках V Международного форума, проходившего в Финансовом университете«КАК ПОПАСТЬ В ПЯТЕРКУ» обсуждалось возможные изменения. Среди них, упразднение комиссии при Росреестре и «переносе» ее в ГБУ-кадастровая оценка — личная ответственность Директора ГБУ!

    По заявлению владельца объекта они (ГБУ) могут исправить кадастровую стоимость, определенную ранее неправильно, а также установить кадастровую стоимость в размере реальной рыночной стоимости объекта, но для этого собственнику придется заказать отчет об оценке своего дома или квартиры у независимого оценщика и уже с этой оценкой обратиться в бюджетное учреждение.

    Если же собственник не согласится с решением бюджетного учреждения, он сможет обратиться в суд.

    Если специалисты будут несправедливо отказывать владельцам недвижимости в установлении в отношении их объектов рыночной стоимости, то наступят последствия вплоть до увольнения директора учреждения».

    А если специалисты будут на этапе «рассмотрение ГБУ» снижать стоимость, при определенном проценте принятых таких решений, директор ГБУ рискует оказаться под следствием (увольнение или следствие).

    Важно

    Но в целом, по-моему мнению, владельцам недвижимости отчаиваться не стоит! Ведь, не стоит забывать, что определение кадастровой оценки это массовая оценка, зависящая от исходных данных, имеющихся у специалистов из ГБУ.

    Чем больше данных, тем точнее оценка.

    Но как это было когда кадастровую оценку определяли независимые оценщики, как и сейчас, когда кадастровую стоимость рассчитывает ГБУ, главной проблемой является именно наличие исходных данных для определения кадастровой стоимости.

    Поэтому существует большая вероятность того, что собственники недвижимости, обратившись в оценочную организацию с просьбой о выявлении таких — «технических ошибок» смогут снизить кадастровую стоимость без судов и отчетов. Это третий способ, и на мой взгляд, самый оптимальный в будущем способ по снижению кадастровой стоимости.

    Как можно сейчас уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

    Данным вопросом задаются практически все владельцы недвижимости, как физ. лица, озадаченные размером налога за свою квартиру, так и юр. лица, владеющие зданиями и земельными участками, вынужденные платить миллионы рублей в год налогов.

    С 2018 года, кадастровую стоимость поручено определять Государственному Бюджетному Учреждение, которые по новым единым методикам определили кадастровую стоимость в ряде регионов на 01.01.2018 г., в том числе Санкт-Петербурге, Москве и Московской области.

    С отчетом, подготовленным сотрудниками ГБУ может ознакомиться каждый желающий, они размещены на сайтах ГБУ. Однако, не специалистам разобраться в данном отчете практически невозможно. Поэтому особого смысла скачивать пару дней, этот громоздкий отчет нет.

    Традиционно существует два способа снижения кадастровой стоимости:

    1. Обращение в комиссию по снижению кадастровой стоимости при Росреестре (является обязательным этапом для юр.лиц);
    2. Обращение в суд.

    Для того, чтобы снизить кадастровую стоимость, в первую очередь необходимо обратиться к независимому оценщику для составления отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки с дальнейшей возможностью предоставления отчета в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и судебном заседании по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта оценки.

    Стоит отметить, что это достаточно долгая процедура, этап комиссии займет порядка одного месяца. Суд может занять от 2-х до 6 месяцев, в зависимости от сложности ситуации.

    Также важно понимать, что помимо оплаты услуг Оценщика, необходимо будет потратиться на юриста (для суда), а также на независимую экспертизу отчета.

    Данного независимого эксперта назначает суд и по результатам этой экспертизы выносится решение о снижении кадастровой стоимости.

    Как показывает практика, решение комиссии при Росреестре, при снижение кадастровой стоимости выше 30%, будет отрицательное решение и необходимо будет идти в суд.
    Если для юр.

    лиц, на фоне экономии на налогах за счет больших площадей недвижимости и большой разницы в абсолютных величинах уплачиваемых налогов между до снижения кадастровой стоимости и после нее это еще выгодно и целесообразно, то физ. лицам это очень проблематично.

    Выходом является объединение с соседями по дому, чем больше владельцев квартир, тем дешевле обойдется каждому из них оспаривание кадастровой стоимости.

    Источник: https://promdevelop.ru/sposoby-snizheniya-kadastrovoj-stoimosti-posle-2019-goda-izmenyatsya/

    Какие законы вступают в силу в сфере недвижимости в начале 2019 года

    05 января 2019

    В конце года мы заранее начинаем готовится к нововведениям, которые затрагивают экономику как страны, так и благосостояние отдельно взятого человека.

    Наступающий 2019 год не станет исключением из правил, и уже сегодня достоверно известно, что ожидает граждан и организаций в сфере недвижимости. В 2018 году были приняты законы, которые регулируют сферу недвижимости.

    Некоторые подзаконодательные акты были приняты в 2016 и 2017 году, но в законную силу вступят в течение 2019 года. Что ждет россиян в сфере недвижимости в 2019 году?

    Дачный закон или куда исчезнут дачники

    Большой неожиданностью для всех дачников стало принятие ФЗ-217, который условно назвали «Об отмене дачного хозяйства». По сути в России вводятся новые термины и названия для дачников – садоводы и огородники.

    Само понятие дачное хозяйство, как субъект правового поля перестанет существовать. Всем СНТ нужно определиться с названием своих товариществ и объединений, которые должны иметь в своем названии только эти слова «садоводческое» или «огородническое».

    То есть, появятся две сокращенные аббревиатуры СНТ – садоводство и ОНТ – огородники.

    Совет

    От того, как будет названо товарищество будет определен порядок строительства. Так, огородникам можно строить только временные постройки, предназначенные для хранения инвентаря, а вот садоводствам будет разрешено строительство садовых домиков.

    Кроме этого только СНТ будет предоставлено право строительство строений, которые относятся к категории жилищное или ИЖС. По сути, в ИЖС можно будет зарегистрироваться. В данном случае местной администрации придется утверждать градостроительный план, который должен соответствовать категории земель, где разрешается такое строительство.

    Если такого разрешения не имеется, то разрешается строить только садовый домик, то есть временную постройку для сезонного проживания.

    Правоотношения между членами СНТ и ОНТ

    Кардинально изменится структура управления в правлениях дачных объединений. Теперь все садоводы, а также огородники должны оплачивать взносы только на расчетный счет. Никаких передач денег даже по квитанциям не допускается.

    Отменяются вступительные взносы, но вводятся членские и целевые. Каждая группа взносов будет иметь свои цели и направления. «Перекидывать» деньги с одной цели на другую нельзя.

    Все члены СНТ могут получить подробную финансовую отчетность о тратах денежных средств.

    Кроме этого, вы можете не быть членом СНТ или ОНТ, но оплачивать ежемесячные взносы обязаны. У вас не будет права только выбора членов Правления дачного объединения. К слову, теперь Председатель Правления, как и комиссия может выбираться сроком на 5 лет, а не на 2 года, как это было ранее.

    Вводится обязательное принятие решений по очной форме присутствия всех членов товарищества. В ряде случаев, если кворума недостаточно, проводится очно-заочное собрание. В случае неуплаты взносов в течение 2 и более месяцев, вас могут исключить из членов СНТ.

    Однако, чтобы исключить, нужно провести Собрание и письменно уведомить вас о предстоящем событии.

    Изменения строительных норм

    С 4 августа 2018 года заработал новый закон №340, который принципиально изменил порядок получения разрешительной документации на строительство домов. Этот закон напрямую касается владельцев дачных участков.

    Теперь Разрешение на строительство отменено (об этом знают еще не все россияне, но, если у вас есть Разрешение, ничего получать нового не нужно). По новым правилам вводится упрощённая схема получения разрешения на строительство.

    • Подаём в местный орган власти Уведомление о начале строительства, ждем 7 дней.
    • По окончании строительства, снова подаём Уведомление, но уже об окончании строительства, ждем 30 дней.

    Уведомления подаются в местный исполнительный орган власти, который занимается вопросами строительства. Помимо этого, будут предъявлены некоторые особенности по уведомлениям.

    1. Вы подаете Уведомление о начале строительства и прилагаете план СПОЗУ (по сути это обычный технический план или проект дома).
    2. Ожидаете 7 дней по согласованию, если вы не получили ответа, вступает в силу молчаливое согласие, которое действует ровно 10 лет. То есть, вам надо построить дом в течение 10 лет. Если план СПОЗУ и уведомление в порядке, тогда нет необходимости получать дополнительные документы от местных властей, главное – ПОДАТЬ УВЕДОМЛЕНИЕ.
    3. К Уведомлению нужно приложить выписку из ЕГРН на земельный участок.
    4. По окончании строительства снова подаём Уведомление, но уже другой формы – «Об окончании строительства». В течение 30 дней представители органов власти должны принять решение по объекту (здесь визит представителя органа власти обязателен в отличие от формы подачи Уведомления о начале строительства).
    5. Для дома площадью 500 кв. метров, максимальная высота не должна превышать 20 метров.
    6. Максимальное количество этажей – не более 3-х.
    7. Во время строительства нельзя изменять и отклоняться от плана СПОЗУ, который вы указали в Уведомлении о начале строительства. Если все-таки возникла такая необходимость (изменить технический план), вы снова полаете Уведомление о начале строительства, иначе в процессе приемке вам откажут в будущем.
    8. Для некоторых регионов, в том числе для территорий, вблизи аэропортов необходимо получить Согласование архитектурных и надзорных органов (МЧС и пр.). Согласование увеличивает срок рассмотрения заявки на начало строительства на 20 дней. Согласование чаще всего распространяется на регионы и города, имеющие стратегическое и культурное значение.
    9. После того, как комиссия примет ваш дом, в течение 7 дней органы власти самостоятельно осуществляют постановку здания на кадастровый учет. Если этого не произошло, вы можете самостоятельно поставить на учет построенный объект, но только после проверки по Уведомлению об окончании строительства.

    Для дачников эти правила имеют ряд особенностей. Так для строительства ИЖС до 1 марта 2019 года направляют общее уведомление о начале строительства (на садовые домики не нужно). После 1 марта 2019 года Уведомление о начале строительства подают на все строения, и на садовые домики в том числе.

    Все временные постройки, которые имели статус в выписке из ЕГРН, начиная с 1 января 2019 года перейдут в статус садовых домиков. Это означает, что объект не рассматривается ИЖС, а предназначен для временного (сезонного) проживания.

    Изменения строительных норм

    Начиная с июля 2019 года изменятся нормативные документы для строительства производственных помещений, общественных зданий. Известно, что вводятся новые требования по противопожарной части, механическая часть подключение инженерных коммуникаций и ряд других особенностей.

    После нового года Правительство РФ и Минстрой должны утвердить эти нормы, и только ближе к марту 2019 года будет известно точно, что касается требований по техдокументации для строительства общественных и производственных помещении.

    Отметим только то, что некоторые строительные площадки сейчас в ожидании новых решений, так как для них будут введены строгие правила, и возможно некоторым объектам придется запуститься уже во второй половине 2019 года.

    Нотариат на службе Росреестра

    Большой сюрприз ожидает собственников недвижимости. Начиная с 1 января 2019 года вся регистрация права будет осуществляться через нотариат, причем совершенно бесплатно. Услуга уже подключена к Росреестру и остается ожидать практические действия. Новые правила ФЗ -338 говорят о следующем:

    • Нотариус должен принять у собственника документы и заявление на регистрацию, и не позднее 1 рабочего дня (без выходных – 24 часа) отправить в Росреестр на регистрацию.
    • В случае отсутствия технической возможности, например, не работает интернет, отправка осуществляется удобным способом, но не позднее 2 рабочих дней.
    • Непосредственно на месте нотариус заверяет электронную подпись собственника, то есть, по сути будут выдаваться УКЭП и подтверждаться личность, если ранее этого не было осуществлено заявителем.
    • Для дольщиков (ДДУ) регистрация через нотариуса станет обязательной, как и для несовершеннолетних и недееспособных лиц.

    Все действия по регистрации права через нотариуса абсолютно бесплатные.

    Кадастровая стоимость – расчеты по-новому

    Начиная с 1 января 2019 года, вступает в силу действие ФЗ-334, который имеет длинное рабочее название – «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Кратко, этот закон вносит изменения в налоговую базу расчета сбора налоговых обязательств по земельным участкам.

    Разъясним детально, что это означает.

    1. Граждане смогут экономить на налогах на землю.
    2. Вводится обязательный принцип расчета налоговой базы исключительно из кадастровой стоимости (до недавнего времени использовалась инвентаризационная стоимость).
    3. Для расчета налога будет использоваться только та цифра, которая содержится в базе Росреестра на 1 января расчетного года.
    4. На наследников налоги будут начисляться только со дня смерти правообладателя (ранее в этом вопросе была полная путаница).
    5. Если будет произведен пересмотр оценки стоимости, налог пересчитывается только со дня, когда была введена неверная цифра кадастровой стоимости.
    6. Пересчитать налог можно будет только за последние три года, если выявится ошибка.
    7. Все мужчины, которым исполнилось 60 лет, а женщины – 55 лет, будут иметь типовые налоговые вычеты, как это было предусмотрено для пенсионеров (напомним, что пенсионный возраст поднимается с 2019 года и предпенсионеры в части уплаты налогов будут приравнены к пенсионерам).

    Гаражная амнистия придет на смену дачной амнистии

    Вот уже почти 15 год идет дачная амнистия, которой кажется никогда края не будет (на самом деле 28 февраля 2020 года – это последний день действия закона). Теперь на смену придёт гаражная амнистия. С гаражными кооперативами и ГСК полная неразбериха идет еще с советских времен. Если с дачами кое-что прояснилось, то гаражи самые спорные объекты имущественного права.

    Отдельный закон о дачной амнистии предполагалось ввести в действие в 2017 году, однако Госдума решила доработать ФЗ-218 «О кадастровой недвижимости», ст. 40 добавление ч. 6.1 «О государственном кадастровом учете нежилых помещений, согласно ст. 49.1»; добавление в первый абзац ст. 49.1 понятия «индивидуальное гаражное строительство». Все эти правовые изменения наступаю с 01.01.2019.

    По крайней мере в редакции статьи 49.1 стало ясно, что «Закон о гаражной амнистии» будет все-таки разработан и принят. В настоящее время действия собственников таковые:

    • Подтверждение права на гараж. Для этого подойдут квитанции об уплате паевых взносов или справка гаражного кооператива.
    • Если не сохранилось правление ГСК, надо обратиться в местные департаменты по недвижимости, где вам выдадут документ о разрешении ведения гаражного строительства.
    • Закон распространяет действие только на гаражи, которые были частью кооперативов или объединений.

    В отношении гаражей около дома или на приусадебном участке пока нет законов, возможно новая гаражная амнистия разъяснит эту ситуацию, а пока что такие объекты признаются временными постройками (и все равно неясно какой статус у таких строений в будущем, но по первому решению, вы должны снести гараж). К сожалению, гаражи, построенные на придомовой территории в советские времена, оказались сейчас «вне закона» и в реестре нет сведений о таких объектах.

    Новое в деревянном домостроении

    Сейчас активно ведется строительство деревянных домов, но существует проблема возведения многоквартирных деревянных домов. По сути нет единой нормативной базы для таких объектов, хотя ранее в советские времена активно строились многоквартирные деревянные бараки.

    В последние 5 лет активно велись разговоры вокруг пилотных проектов на основе каркасных конструкций, которые успешно прошли тестирование в ряде регионов РФ. Теперь точно известно, что правительство разрешит строить деревянные дома высотой до 25 метров (общественные здания), но при этом максимальное количество этажей – не более 7.

    Нормы строительства будут в ближайшие недели доработаны Минстроем и МЧС.

    Отмена долевого строительства

    Важное событие произойдет 1 июля 2019 года. В России исчезнет понятие долевое строительство, точнее принцип формирования финансирования таких объектов.

    Многочисленные жалобы последних десятилетий сделали свое дело и вводятся новые правила. Некоторые из этих положений уже были введены в 2018 году.

    • С 1 июля 2019 года все застройщики не могут больше привлекать деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов.
    • Все денежные средства дольщиков будут храниться неприкосновенно на эскроу-счетах.
    • Строительство объекта будет вестись исключительно за деньги кредиторов, ну или за свои средства.
    • С 1 июля 2019 отменяется принцип долевого финансирования и вводится понятие проектное финансирование стройки.

    Источник: https://KadastrMap.ru/novosti/kakie-zakony-vstupayut-v-silu-v-sfere-nedvizhimosti-v-nachale-2019-goda/

    Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

    Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

    Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

    Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

    По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

    Изменения в законодательстве

    Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2019 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

    1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
    2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
    3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
    4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
    5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
    6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

    Удельный показатель

    Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

    Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

    Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

    • Когда образовываются новые земельные участки;
    • Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
    • Изменяется целевое назначение надела.

    Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

    Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

    Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2019 году:

    • В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
    • Внутри такой группы исчисляется УПКС;
    • Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

    Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

    Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

    Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

    • Личные хозяйства, имеющие застройки;
    • Товарищества огородников и садоводов;
    • Дачные объединения;
    • Жилые дома.

    Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

    • Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
    • Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
    • Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
    • Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
    • Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
    • Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

    Формула расчета следующая:

    УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

    • Рпос – определенные характеристики окружения участка;
    • Рсделки – рыночная стоимость объекта;
    • Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

    Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

    Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

    • Р1 – инвентарная стоимость объекта;
    • Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

    Возможность оспаривания значения

    При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

    • В комиссию по рассмотрению споров;
    • В суд.

    Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

    Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

    • При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
    • Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

    Заключение

    Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

    Кадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога на землю, уплачиваемого хозяином территории в бюджет. Процедура ее определения четко описана законодательством. Региональными властями принимается решение об осуществлении государственной кадастровой оценке земель. Такое действие должно производиться минимум один раз в 5 лет.

    целевым назначением

    и

    видами разрешенного использования

    .

    Важные моменты

    Под кадастровой стоимостью понимается установленная в результате государственной оценки рыночная цена недвижимой собственности. Определяется она методами массовой оценки или в индивидуальном порядке. В первом случае оцениваемые объекты распределяются на группы по принципу подобия. К примеру, территории под многоквартирными домами в пределах одного города.

    Переменные – это факторы ценообразования. Они представляют собой качественные или количественные характеристики земельного участка: месторасположение, коммуникационные особенности, расстояние до инфраструктурных объектов и пр. Данные факторы оказывают влияние на итоговую стоимость имущества. Сбор и выбор их значений осуществляется самим оценщиком.

    При отсутствии достаточной информации для формирования модели оценки оценить земельный участок можно индивидуально. По итогам расчетов необходимо составить отчет с отражением использованной методики. Документ становится структурной частью общего отчета о кадастровой оценке.

    Изменения в 2019 году

    Федеральный закон № 237, введенный в действие в 2019 году, внес в порядок расчета и оспаривания кадастровой цены недвижимого имущества ряд корректив. Теперь проводить оценку могут только специализированные бюджетные организации.

    Важно знать, что в полную силу нормативные требования вступят с 1 января 2020 года. Данный период предусмотрен для перехода на новые правила. Поэтому в течение этого времени новые положения законодательства будут применяться параллельно со старыми нормами.

    Кроме действия новых правил по осуществлению расчетов, в течение переходного периода ситуация будет следующей:

    • применяется стоимость, установленная на январь 2014 года или позже, если она меньше;
    • регионы могут устанавливать новые параметры кадастровой цены только при наличии специализированной бюджетной организации и комиссии, уполномоченной в регулировании спорных ситуаций по данным вопросам;
    • до открытия в регионах специализированных бюджетных организаций берется наименьшая величина цены по Кадастру за 2014-2016 годы.

    Зачем это нужно

    Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году – это котировка территории в калькуляции на единицу площади надела. Данный показатель участвует в определении кадастровой цены земельных наделов и имущественных налоговых платежей.

    Для расчета стоимости надела по кадастру применяется формула:

    Сз Стоимость территории.
    УПКС Удельный показатель цены по Кадастру.
    Пл Размер площади надела, в кв. м.

    УПКС используется в разных случаях:

    • при образовании новых земельных наделов;
    • при необходимости перевода территории из одного разрешенного вида эксплуатации в другой;
    • при необходимости изменения целевого назначения территории.

    При определении цены по Кадастру важно понимать, что УПКС одной территории может изменяться по кварталам и в случае трансформации разрешенной эксплуатации. На каждый квартал рассчитывается УПКС в разрезе по регионам и их населенным пунктам.

    Области применения

    Кадастровая оценка стоимости конкретных участков, определяемая государственными органами, используется для:

    • вычисления суммы налога за пользование территорией владельцем;
    • расчета арендной платы за предоставленное государством имущество;
    • определения размера выкупа или приобретения государственной земли;
    • иных целей, предусмотренных законодательством.

    Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка

    Законодательством предусмотрен двухэтапный порядок установления УПКС. Для начала определяется показатель сельскохозяйственных земель в пределах всего субъекта РФ. Далее отрабатывается нормативная база, необходимая для реализации второго этапа.

    Второй этап включает установление УПКС сельскохозяйственных земельных объектов недвижимости и отдельных землевладений в рамках конкретных административных единиц в регионе.

    Какие нужны документы для расчета и как происходит процедура

    Перед расчетом индивидуальной цены земельного надела нужно собрать необходимую информацию из межевого дела и кадастрового паспорта:

    • общую площадь участка;
    • целевое назначение земли;
    • УПКС территории;
    • сведения об объектах недвижимости, имеющихся на земельном участке.

    Далее необходимо запросить выписки из государственных учреждений о состоянии кадастрового квартала: кадастровый план, отражающий особенности инфраструктуры и указание зон построек из межевого проекта.

    1. Объединение земельных участков в единые оценочные группы в пределах конкретного региона.
    2. Исчисление УПКС по каждой группе.
    3. Расчет кадастровой стоимости для каждого участка.

    Участки группируются по принципу идентичности ценообразующих факторов. В случае схожести показателей группы подлежат объединению.

    Обособляются территории, представляющие собой:

    • личные хозяйства с разрешенной застройкой;
    • объединения огородников и садоводов;
    • дачные товарищества;
    • жилые дома: индивидуального строительства, средней этажности, многоквартирные, многоэтажные, блокированные.
    1. Для каждой группы выявляются ценообразующие факторы.
    2. Выделяется эталон – участок с типичными характеристиками.
    3. Создается подгруппа из эталонных объектов, похожих по показателям.
    4. Для подгрупп собирается и анализируется рыночная информация.
    5. Осуществляется статистическое моделирование, выявляются зависимости рыночной цены от ценообразующих факторов.
    6. Рассчитывается УПКС для эталона.
    7. Определяется кадастровая стоимость всех земельных участков группы с эталоном посредством умножения УПКС на их площади.

    В расчет стоимости по Кадастру могут добавляться поправочные коэффициенты для снижения суммы при наличии у участка особых характеристик, к примеру, близкое нахождение паводковой зоны.

    При обнаружении владельцем земли явного несоответствия кадастровой стоимости, ее можно оспорить. Для этого необходимо обращение в суд или уполномоченную комиссию с представлением доказательств, что оценка проведена по недостоверным данным или не были использованы понижающие коэффициенты.

    Данные о земельном участке по кадастровому номеру

     можно узнать онлайн на специализированном сайте.

    Как взять кадастровый план земельного участка через Росреестр в 2019 году — мы расскажем.

    Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2017 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр.

    Точная реальная стоимость земли по итогам кадастровой оценки необходима владельцам и пользователям участков для того чтобы:

    1. установить меньший размер земельного налога;
    2. определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
    3. собственность у органов местной власти;
    4. снизить размер платы при аренде земли;
    5. уменьшить имущественный налог на юрлиц;
    6. для других целей.

    Массовая переоценка

    Массовая оценка, проведенная в 2014 году, привела к тому, что в некоторых случаях кадастровая стоимость территорий в 5–10 раз превысила рыночную. Это привело к многочисленным судебным процессам. Они продолжаются и сейчас.
    По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше
    .

    Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.
    В 2019 году, согласно поправкам в законы, при налогообложении за основу принимают кадастровую стоимость, определенную на начало 2014 г.

    по итогам массовой оценки, или ее величину, уменьшенную по решению суда.

    Налогообложение

    Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2015 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах. С января 2019 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом.

    В 2020 ставка, действующая в 2017 году, будет увеличена на 60%. В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога.

    Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.

    Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.

    Кадастровая цена и ее оспаривание

    Источник: https://kostner.ru/kak-rasschityvaetsya-udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-v-2019-godu

Ссылка на основную публикацию