Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Ипотека что нужно знать подводные камни

На сегодняшний день в нашей стране сложилась такая ситуация, что далеко не каждый желающий может позволить себе решить свой квартирный вопрос.

С той точки зрения, что жить все равно где-то нужно, большинство граждан решают снимать квартиры, что обходится им в 4 – 15 тысяч рублей ежемесячно, в зависимости от площади, комфортности и района снимаемой квартиры.

Эти деньги оплачиваются из собственного кармана в карман арендодателя, что еще менее эффективно, чем платить за собственную квартиру, взятую в ипотеку.

Что нужно знать про ипотеку?

Сегодня ипотека остается одним из немногих способов обзавестись собственным жильем, поэтому многие наши сограждане без должной подготовки заключают невыгодные для себя договоры с различными финансовыми учреждениями.

Такая спешка приводит к тому, что в итоге заемщику приходится сильно переплачивать и потом еще долгое время жалеть о содеянном.

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Военная ипотека — это относительно новый продукт на рынке недвижимости.

В связи с этим возникает множество вопросов, как у покупателей, так и у продавцов, на которые не всегда могут дать ответ даже самые опытные профессионалы. Продажа квартир по военной ипотеке для многих – темный лес.

Но сегодня мы попытаемся максимально открыто прояснить данный вопрос именно для продавца жилья, так как для покупателя достаточно много информации уже существует.

Нюансы ипотечного кредитования и подводные камни

Ипотечное кредитование в России становится все более популярным. Но, темпы роста оставляют желать лучшего. Россияне все еще опасаются брать ипотеки и не только из-за длительных сроков кредитования и огромных ежемесячных платежей, но еще и из-за отсутствия доверия к ипотечным сделкам, ведь нюансы получения ипотеки имеют место быть.

Какие существуют риски при оформлении ипотеки?

Для большинства людей ипотечный кредит — выгодный способ решения жилищной проблемы. При его оформлении банк проверяет платежеспособность заемщика и выдает кредит, страховые компании обязуются застраховать риски кредита.

При ипотечном кредитовании заемщик, становясь собственником жилья, оплачивает собственное жилье, а не аренду чужой собственности.

Что нужно знать при покупке недвижимости

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

Подводные камни ипотеки

Навигация по статье: Механизм ипотеки (что там должно быть)

Приобретение недвижимости всегда ведёт за собой значительные денежные траты. Денег на приобретение жилья мало кому хватает, по этому люди вынуждены обращаться в банки и претендовать на ипотечный кредит.

Основные нюансы, которые нужно знать, если вы решились на ипотеку. Существует много подводных камней, которые следует знать, дабы не совершить ошибок. Прочитав эту статью, вы однозначно узнаете много полезной информации, которая пригодится вам или вашим знакомым.

Итак. Первый вопрос – где взять деньги? И мы начинаем искать банк, чтобы взять кредит быстрее и дешевле.

Ипотечный кредит: тонкости и подводные камни

По статистике, каждый четвертый держатель ипотечного кредита уже имеет собственную жилплощадь или долю в квартире, а у каждого третьего есть загородный дом или земельный участок. Покупка еще одного объекта недвижимости с привлечением стороннего осуществляется для долгосрочного инвестирования или для улучшения нынешних условий проживания.

Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии

Несмотря на то, что Болгария занимает первое место по популярности среди наших соотечественников, приобретающих жилье за рубежом, покупка недвижимости и владение ей здесь зачастую сопряжено с трудностями и проблемами.

По данным Международного альянса прав собственности, Болгария занимает 58 место в рейтинге индекса защиты прав собственности вместе с Ганой, Индией, Китаем и Турцией.

Многие другие страны, популярные среди российских покупателей (Финляндия, Германия, Франция), находятся далеко впереди.

Что такое совместная ипотека

«Пользуйтесь но не злоупотребляйте — таково правило мудрости. Ни воздержание, ни излишество не дают счастья» Вольтер

Несмотря на риски, связанные с приобретением жилья в кредит спрос на ипотечный кредит продолжает расти.

Это не удивительно, ведь купить новое жилье без ипотечного кредита за наличные средства возможно далеко не каждому.

Что нужно знать о долевом строительстве в 2019 году

Новая квартира – это новая жизнь. Хочется все начать с нуля, начиная с новой мебели, заканчивая новым образом мышления. Для приобретения квартиры в новостройке требуется крупная сумма денег. Далеко не каждый в состоянии выложить в лучшем случае шестизначную сумму, близкую к миллиону.

Чехия «Подводные камни» при покупке недвижимости — дома, квартиры, коммерческого объекта

Чехия – страна для тех, кто ищет комфорт и спокойствие. После падения социалистического строя недвижимость Чехии пользуется растущей популярностью. Но, не зная реалий местного рынка, купить квартиру или дом так, чтобы не потратить лишних денег или не тратить их после покупки, достаточно сложно.

Купить недвижимость в Чехии сегодня может любой иностранец, и для этого больше не надо открывать юридическое лицо.

Ипотека… Впервые это термин появился ещё в Древней Греции. В переводе слово это означает «подпорка». Дело в том, что раньше в Греции при возникновении долга на земле заёмщика ставили столб с надписью, которая свидетельствовала о том, что данная территория обеспечивает долг.

Источник: http://letov-kredit.ru/ipoteka-chto-nuzhno-znat-podvodnye-kamni-29521/

Подводные камни при оформлении ипотеки на жилье

Главная » Ипотека » Общая информация » Подводные камни ипотеки

Все большую популярность в России набирает ипотечное кредитование. Однако осторожность, с которой потенциальные заемщики подходят к данному виду потребительского кредитования, сдерживает его развитие.

Вместе с тем, если уяснить, каким образом можно избежать рисков при таком виде кредитования, то выгодность ипотечного кредитования, направленного на приобретение недвижимости в свою собственность, становится очевидной.

Кроме расходов по самой ипотеке, данный вид кредитования несет на себе и дополнительные расходы, на которых очень хорошо зарабатывают кредитные учреждения.

Обратите внимание

Кроме обычных расходов, к которым можно отнести уплату первоначального взноса и государственной пошлины за регистрацию ипотечного договора, заемщику придется заплатить также комиссию банку.

К комиссии банковское учреждение относит всякие, даже незначительные, расходы:

  • за прием и рассмотрение заявки на кредит;
  • за выдачу кредита заемщику. При этом деньги перечисляются на счет, который заемщик должен открыть в этом же банке за плату;
  • если кредит в валюте или расчет с продавцом производится в иностранной валюте, то придется уплатить и за валютно-обменную операцию;
  • за перевод денег со счета покупателя на счет продавца. При этом продавца вынуждают также открыть счет в данном же банке, естественно, за соответствующую плату;
  • в качестве обязательного приложения идет выпуск банковской карты, на которую необходимо будет вносить ежемесячный платеж по кредиту. При этом снятие денег с карты для перечисления денег на кредитный счет и счет по процентам, совсем не бесплатное.

Поэтому специалисты, которые разбираются в теме потребительского кредитования, особенно, что связано с ипотекой, советуют, чтобы банковский работник на первоначальном этапе предоставил распечатку всех платежей, которые должен будет произвести заемщик, если он решит взять ипотечный кредит в данном банковском учреждении.

Еще одним из способов заработка на заемщиках является оценка недвижимости, которая оформляется в ипотеку. Банки имеют своих оценщиков, с которыми заключили соответствующие договоры, и вынуждают заемщика только у указанного банком оценщика производить оценку предмета ипотеки.

В конечном итоге, оценочная компания, получив клиента от банка, выплачивает банку соответствующие комиссионные. То есть получается, что вроде бы банк напрямую не получает деньги с заемщика, но доход банка уже заложен в сумму услуг оценщика.

Если заемщик будет настаивать на своем оценщике, или будет не согласен с суммой оценки, то банк просто откажет в выдаче кредита. Поэтому заемщик, в данном случае, поставлен в безвыходное положение: нужен кредит, делай оценку там, где скажет банк. При этом за оценку придется заплатить такую сумму, которую назовет оценщик.

Бывает, что оформив ипотеку в одном банке, заемщик получает предложение от другого банка, с лучшими условиями. Решившись на перекредитование, заемщик будет вынужден делать оценку недвижимости снова, но уже у оценщика нового банка. Все кредитные риски банков по договорам ипотеки страхуются. Это разумно и оправдано.

Однако в настоящее время многие банки организовали или прикупили себе страховые компании, поэтому стараются навязать заемщику, кроме страхования ответственности по ипотеке, застраховать:

  • жизнь и здоровье кредитополучателя;
  • права заемщика на объект недвижимости, который является предметом ипотеки;
  • наступление условий, при которых возможны нарушения условий погашения кредита.

При наступлении любого страхового случая, выгодополучателем является банковское учреждение, которое выдало ипотечный кредит, хотя расходы по договору страхования в размере от 0,5 до 1,5% оплачивает заемщик.

Если заемщик будет отказываться от дополнительных видов кредитования, то сотрудники банка начинают шантажировать клиента, что ставка по кредиту, в таком случае, будет повышена на 1%.

При оформлении договора ипотеки, на заемщика возлагается ряд правил, которые можно разделить на:

  • стандартные, которые установлены действующим законодательством, регулирующим кредитные отношения. К ним следует отнести правила, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке», что касается залогового имущества. К стандартным также можно отнести и правила, которые приняты при обычных деловых отношениях с банковскими учреждениями;
  • нестандартные, а если точнее, то хитроумные, написанные так, чтобы заемщик не обратил внимание, а если и обратил, то чтобы без помощи специалиста не разобрался в них, ведь включение таких хитрых пунктов в кредитный договор ставит заемщика в зависимое от банка положение, например, дает банку право в одностороннем порядке повышать процентную ставку.

К стандартным относятся запреты на продажу или перезалог квартиры без согласия банка, который выдал ипотечный кредит, также запрет производить какую-либо перепланировку или другие действия с жильем, которые могут привести к снижению его рыночной стоимости. С такими требованиями трудно поспорить, поэтому заемщики с ними соглашаются и выполняют.

К нестандартным можно отнести также запрет на досрочное погашение кредита. Такие требования банк объясняет тем, что выдав долгосрочный потребительский кредит, банк рассчитывает продолжительное время получать доход в виде уплаты процентов за пользование кредитными средствами.

Однако так как такие требования идут вразрез с положениями федерального закона о защите прав потребителей, то их можно оспорить.

К непредвиденным рискам при ипотечном кредитовании относится изменение валютных курсов на финансовых рынках, которое может привести к обрушению рынка недвижимого имущества. Такие обстоятельства обычный заемщик предвидеть не может, тем более что ипотечный кредит является долгосрочным и может заключаться на несколько десятилетий.

Поэтому такие риски могут повлечь для заемщика ипотечного кредита:

  • повышение ежемесячных выплат в фактическом отношении;
  • превышение, порой многократное, суммы кредита, которая была получена, над рыночной стоимостью жилья.

Поэтому при оформлении ипотечного договора, валюта кредитования должна быть в национальной, а не в иностранной валюте, каким бы соблазнительно малым не был процент кредитования в иностранной валюте.

Кроме того, избегайте условий с плавающей ставкой кредитования, особенно в период, когда она понижается. Валютный рынок, от которого зависит плавающая ставка кредитования, движется волнообразно, и за периодом снижения котировок наступает период повышения, который может затянуться до окончания срока кредитования.

За счет плавающей ставки кредитования, банки стараются снизить свои риски в дальнейшем, когда наступит спад в экономике, что, в свою очередь, повлечет рост такой ставки автоматически. Это связано с изменениями, которые происходят на финансовых биржах.

При ипотечном кредитовании российские банки пользуются двумя видами ставок:

  • LIBOR, которая является ставкой-предложением с Лондонской финансовой биржи;
  • или MosPrime. Ставка, которая представлена рублевыми кредитами на московской бирже.
Читайте также:  Первоначальный взнос по ипотеке в 2019 году: какой бывает минимальный?

Многим заемщикам не понятна суть «плавающей ставки», а также почему она в определенный период понижается, а в другой – повышается. Если заключить договор с такими условиями, то неизвестно, какую сумму составит очередной месячный платеж за кредит.

Валютные риски при ипотеке

Как уже отмечалось, самые большие риски заключены в валютных кредитах. К ним относятся:

  • колебания курса валют;
  • обесценивание национальной валюты;
  • реальное снижение рыночной цены на недвижимое жилье.

Данные риски реальны в любой период пользования кредитными средствами, ведь ипотека заключается не на один десяток лет. А за это время, на мировых финансовых рынках могут произойти любые катаклизмы.

Результатом валютного ипотечного кредитования для заемщика является:

  • значительное увеличение суммы ежемесячного платежа, исчисляемого в национальной валюте, так как заемщику для погашения кредита или внесения ежемесячного платежа необходимо покупать валюту, ведь заработную плату он получает в рублях;
  • превышение в много раз конечной суммы кредита над реальной рыночной стоимостью жилья.

Вывод: предпочтительнее брать кредит на покупку жилья в национальной валюте, тогда таких рисков будет возможно избежать.

Не соглашайтесь на уговоры менеджеров банковского учреждения о выгодах плавающей ставки, несмотря на то, что в данный момент процент по кредиту в иностранной валюте намного предпочтительнее, чем в национальной, ведь в любое время рынок может развернуться, и ставка вырастет.

А это, в конечном итоге, приведет к тому, что фактические платежи по кредиту вырастут, и их уплата станет неподъемной для заемщика. При этом заемщик не знает наперед, какую сумму кредита ему придется выплатить в следующем месяце.

Риск потери залогового имущества при ипотеке

К рискам, которые несет заемщик, оформив ипотечный кредит, можно отнести:

  • риск уничтожения или повреждения предмета ипотеки;
  • риск потери жилья в результате предъявления прав на предмет ипотеки со стороны третьих лиц.

К первому виду рисков федеральный закон об ипотеке относит последствия, которые будет иметь заемщик при гибели или повреждении залогового имущества.

Кроме того, что заемщик лишается недвижимости, он еще и будет обязан предоставить банку другое равноценное для залога имущество или же, если недвижимость повреждена, то за свои средства он должен будет ее восстановить в кратчайший срок.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/podvodnye-kamni-pri-oformlenii-ipoteki.html

Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь.

При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка.

А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

  • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
  • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
  • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz / Flickr.com

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Узнать всё об ипотеке

Источник: https://Lifehacker.ru/podvodnye-kamni-ipoteki/

Ипотека в Сбербанке: возможные подводные камни

Покупка жилья в кредит для многих людей является необходимостью, поэтому нужно знать подводные камни ипотеки в Сбербанке.

Любое финансовое учреждение стремится извлечь выгоду с человека, что невыгодно оказывается для клиента. Однако, зная некоторые риски и лишние траты, можно будет их избежать.

Поэтому следует разобрать плюсы и минусы ипотечного договора, и непосредственно акцентировать внимание на подводных камнях.

Дополнительные расходы

Ипотека сама по себе оказывается невыгодной, потому как приходится значительно переплатить за квартиру, иначе банку не выгодно выдавать кредит.

Однако это не единственные растраты, с которыми придется столкнуться. Еще при оформлении ипотеки в Сбербанке могут попробовать получить от человека как можно больше денежных средств.

Речь идет о комиссии банка, которая предоставляется за различные услуги.

Вполне возможно, что придется заплатить за следующее:

  1. Рассмотрение заявление об ипотеке.
  2. Выдача кредита.
  3. Обмен валюты, если он потребуется.
  4. Перевод денежных средств с одного счета на другой.
  5. Выпуск банковской карты клиента.

Именно поэтому рекомендуется уточнить у Сбербанка по поводу того, какие именно услуги являются платными, а какие нет. Иначе человеку придется обнаружить, что пришлось потратить средства еще и за мизерные процедуры.

К слову, банк может настоять о том, чтобы оценку недвижимости провел только аккредитованный у них человек. Из-за этого гражданин, берущий ипотеку, не сможет самостоятельно выбрать оценочную компанию, что является минусом.

Саму оценку оспорить не удастся, да и заплатить потребуется такую сумму, которую назовет специалист. Даже если она будет значительно выше стандартной, вероятнее всего, оспорить ее в банке не получится.

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки в банке санкт-петербург в 2019 году

Поэтому и на оценщика придется потратить немало средств.

Страхование вполне разумно, учитывая тот факт, что ипотека берется на длительный срок, который может достигать 30 лет. Однако учреждение может настаивать на дополнительных видах страховки, которые не относятся напрямую к имуществу.

Важно

Речь идет о страховании жизни и здоровья заемщика, права собственности на недвижимое имущество, риска нарушения условий договора об ипотеке. Причем выгода от этого будет только для банка, а не для самого человека. Поэтому по возможности стоит отказаться от данных услуг.

Но в Сбербанке за подобное увеличат ипотечную ставку на 1%.

Читайте также  О возможности покупки квартиры в ипотеку у родителей

Об ограничении прав и валюте

Когда речь идет о кредите, не удастся избежать некоторых правовых ограничений.

Вполне разумно, что финансовое учреждение запрещает продавать заложенную недвижимость, сдавать в аренду или устраивать перепланировку без разрешения кредитора.

Связано это с тем, что банк заинтересован в том, чтобы с жилплощадью ничего не произошло, ведь при непогашении ипотеки придется продавать эту недвижимость.

Однако могут сделать и другие ограничения, которые способны в будущем создать проблемы. Например, в договоре пропишут, что не будет возможности досрочно погасить кредит. Либо будет разрешено кредитору менять ставку в одностороннем порядке. Отметим, что нередко подобные условия нарушают гражданские права, поэтому при необходимости их стоит оспаривать в суде.

Важно! Обязательно прочитайте ипотечный договор до конца, обратив внимание на каждый пункт. Ничего не нужно подписывать, если некоторые условия не устроят, либо вызовут сомнения.

Еще одна проблема связана с курсом валют, который со временем может значительно измениться. Например, может понизиться стоимость жилплощади, произойти обесценивание жилища. Как итог, подобное способно привести к увеличению суммы выплат и к превышению размера кредита над рыночной стоимостью недвижимости. Для того чтобы лишний раз не рисковать, стоит оформлять ипотеку только в рублях.

Не нужно соглашаться на плавающую ставку, потому как она именно для клиента оказывается невыгодной.

Некоторые заемщики думают, что данное предложение является хорошим, потому как его нередко сопутствует привлекательный процент.

Совет

Однако нельзя быть точно уверенным в том, какая сумма должна быть выплачена в следующем месяце. Размер выплат могут настолько поднять, что гражданин попросту не сможет больше выплачивать кредит.

Безусловно, ипотека сама по себе является достаточно рискованной процедурой, потому как человек хоть и может использовать квартиру, но она до выплаты ипотеки не будет находиться в его собственности.

Поэтому будет риск потерять недвижимость, если исчезнет на какое-то время возможность выплачивать взносы. Либо произойдет экстренная ситуация, при которой жилье пострадает, и банк потребует предоставить другой объект для залога, либо надо будет досрочно погасить кредит.

Именно поэтому важно помнить обо всех рисках, чтобы понимать, к чему готовиться или как избежать проблем.

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/v-sberbanke-podvodnye-kamni.html

Тонкости, риски, нюансы и подводные камни ипотечного кредитования

Как известно, ипотека — вопрос не только серьёзный, но и, чаще всего, решение его сильно растянуто по времени.

И, конечно же, большинство тех, кто сегодня решил оформить ипотечный кредит, планируют в самом ближайшем будущем выплатить долг банку и жить «припеваючи» в собственной квартире.

Вместе с тем всего за пару первых лет «жизни под ипотекой» может произойти множество событий, которые способны порядком помешать и вашим планам по погашению займа, и даже успешному разрешению жилищного вопроса в принципе.

Для того, чтобы защитить своё имущество и в конечном итоге стать счастливым собственником недвижимости, перед оформлением ипотечного кредита следует предусмотреть любые возможные риски и форс-мажорные ситуации.

Отказываться от ипотеки, по причине её длительности и неуверенности в собственном финансовом будущем, не имеет смысла.

Гораздо разумнее использовать инструменты, которые помогут вам обезопасить сделку, главным из которых является ипотечное страхование.

Согласно российскому законодательству, обязательным условием ипотечного кредитования является страхование недвижимости, которая является залогом по кредиту.

Обратите внимание

Согласитесь, с недвижимостью могут произойти какие-либо неприятности (пожар, необратимые повреждения), и тогда страховка либо убережёт владельца квартиры от выплаты ипотечного кредита за пришедшее в негодность жилье, либо покроет расходы на ремонт.

Помимо обязательного страхования залогового имущества большинство банков требует застраховать жизнь и трудоспособность должника, при этом закон позволяет отказаться от такого вида страхования.

Вместе с тем, при отказе процентная ставка по ипотеке может быть увеличена банком на 5-10%, чем по программам кредитования со страховкой.

Таким образом, дешевле оплатить страховой взнос, чем платить повышенный процент по кредиту в течение всего периода выплат по ипотеке.

Кроме того, в добровольном порядке банки предлагают оформить ещё один вид страхования: страхование титула (риска утраты права собственности).

Расходы на страхование зависят от размера выданного кредита и стоимости недвижимости. В связи с тем, что сумма затрат на страхование является значительной, есть смысл сравнить предложения предлагаемых банком страховых компаний и выбрать организации с наиболее выгодными тарифами.

Помочь в выборе подходящего страхового предложения может также кредитный брокер.

Важно понимать, что при наступлении страхового случая следует документально обосновать понесённые убытки и причиненный ущерб, в противном случае страховая компания самостоятельно рассчитает сумму ущерба, которая, вероятно, не будет соответствовать реальности.

Оформление страховки, к сожалению, не защищает от всех неприятностей ипотечную недвижимость.

Важно

Нередки ситуации, когда заёмщик, в силу разных причин (потеря работы, семейные обстоятельства, кража, затраты на дорогостоящее лечение), попадает в затруднительное финансовое положение и не имеет возможности какое-то время осуществлять ежемесячные платежи в счёт погашения долга. Как поступить в такой ситуации? Ответ один: нужно обратиться в банк и сообщить ему о финансовых трудностях.

Кредитное учреждение в свою очередь, исходя из характера возникшей проблемы, может предложить несколько вариантов решения вопроса, к примеру отсрочку платежей на срок до 6 месяцев.

При этом полностью прекратить выплаты нельзя – погашать необходимо хотя бы проценты.

Помимо отсрочки кредитор может предложить реструктуризацию кредита, которая подразумевает увеличение срока погашения ипотечного долга и уменьшение размера ежемесячных платежей. При улучшении материального состояния можно досрочно погасить кредит.

Позиция заёмщика «не платить» — неумна, и влечёт за собой достаточно печальные последствия. Несколько месяцев просрочки – и недобросовестного должника, никак не реагирующего на банковские обращения с целью разрешения проблемы, заносят в «чёрный список».

В худшем случае банк может расторгнуть договор и предложить заёмщику досрочно погасить ипотеку, а при отказе – подать иск в суд, с целью обращения взыскания на предмет залога, что, в конечном итоге, приведёт к реализации залогового имущества и выплате из вырученных средств кредитного долга.

Должник, с разрешения банка, может самостоятельно продать недвижимость, и за счёт полученных денег погасить свой долг. В данном случае заёмщик не испортит свою кредитную историю и может рассчитывать на лояльность банков при последующих обращениях за займом в кредитные организации. При плохой же кредитной истории получить кредит в течение нескольких лет будет весьма проблематично.

Оформляя ипотечный кредит, стоит подумать и о возможных семейных трудностях. При разводе долгожданное семейное «гнездо», купленное в ипотеку, может стать для когда-то любящей пары камнем преткновения.

После полного погашения долга у обоих супругов будут права на недвижимость.

Совет

Но как оплачивать кредит, если супруги решили развестись? Проще всего – продать квартиру, погасить ипотеку, а оставшиеся средства разделить между собой пополам, как совместно нажитое имущество.

Если один из супругов пожелает оставить квартиру за собой, то другому супругу, вероятнее всего, придётся выплатить потраченные им в счёт выплаты долга деньги, или договориться о соизмеримой компенсации за счёт иного, совместно нажитого имущества.

В этом случае должно быть заключено соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым супруг отказывается от права собственности на заложенную недвижимость. Также стоит определиться с созаёмщиками: либо придется доказать банку, что основной должник способен самостоятельно погасить остаток долга, либо найти нового созаёмщика. Сам кредитный договор придётся переоформлять.

Итак, для комфортной и безопасной ипотеки необходимо:

  1. Не экономить на страховке;
  2. Внимательно читать кредитный договор до его подписания, обращать внимание на все пункты, права и обязанности, которые накладываются на заёмщика;
  3. При материальных проблемах обратиться в банк с целью отсрочки оплаты долга или реструктуризации кредита;
  4. Оформить права на недвижимость и определить обязанности по погашению долга с супругом и родственниками.

Источник: https://finton.ru/articles/mortgage/525/

Подводные камни и риски ипотеки (советы эксперта)

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги.

Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности.

Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет.

Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ.

Обратите внимание

Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы.

Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке.

Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию.

Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет.

Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается.

По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Важно

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.
Читайте также:  Страхование жизни при ипотеке - обязательно или нет в 2019 году?

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу.

Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других).

Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, стоит поискать другой банк.

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.

Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя.

Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение.

Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

Совет

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Вопросы и ответы

Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса.

Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог.

Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками.

От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости.

Другие варианты не рассматриваются.

Источник: http://exchangeee.ru/kredity-zajmy-ipoteka/podvodnye-kamni-i-riski-ipoteki-sovety-eksperta

Подводные камни и опасность ипотеки

Главная — Новичкам — Возможные опасности

Меню 19810 +63

Получив широкое развитие, ипотечное кредитование превратилось в один из наиболее популярных инструментов для улучшения своих жилищных условий путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка.

Конкурируя друг с другом, банки предлагаю различные программы кредитования, ориентированные практически на любую категорию платежеспособных заемщиков. Понятие ипотечный кредит стало знакомо практически каждому, а проживание в квартире, купленной за счет ипотечных средств, становится нормой.

Вместе с тем, не стоит забывать об опасностях, которые может таить в себе ипотека.

Потеря трудоспособности заемщика:

Основная опасность ипотеки, с которой может столкнуться любой заемщик — невозможность выполнять свои обязательства перед банком, то есть выплачивать кредит.

Страхование риска утраты трудоспособности является обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но заемщик не может быть абсолютно уверен, что причина, по которой он стал нетрудоспособным, будет являться гарантированным основанием для перечисления страховой компанией выплаты для погашения кредита.

В результате заемщик может столкнуться с ситуацией, когда он не только не может погашать кредит, но и получить страховую выплату не представляется возможным. Последствия такой ситуации предсказуемы – заложенное недвижимое имущество продается банком, средства, полученные от продажи, идут на погашение кредита.

Взыскание на недвижимое имущество:

Другая опасность ипотеки состоит в том, что банк вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество не только когда заемщик не выполняет свои обязательства по ипотеке, но и когда выполнение таких обязательств осуществляется ненадлежащим образом. Законодательство предоставляет банку возможность воспользоваться таким правом при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей, если такие нарушения возникли более 3 раз течение 12 месяцев.

Требование о досрочном возврате ипотечного кредита:

Существует ряд ситуаций, когда банк вправе потребовать полного возврата ипотечного кредита, несмотря на отсутствие нарушений условий договора со стороны заемщика. К таким ситуациям следует отнести нарушение условий эксплуатации заложенной недвижимости (перепланировки, ремонт без согласования с банком и т.д.), а также несоблюдение обязанностей по ее страхованию.

Вышеописанные опасности при получении ипотеки имеют отношение к заемщикам, которые уже взяли ипотечный кредит, однако стоит также отметить ряд проблем, с которыми можно столкнуться до ее непосредственного получения:

  • Возможны ситуации, при которых недвижимое имущество, которое планировалось приобретать с использованием ипотеки, не удовлетворяет требованиям банка, в результате чего заемщик вынужден возвращаться к поиску квартиры;
  • В отношении правоустанавливающих документов на недвижимое имущество банки также предъявляют определенные требования, несоответствие которым также влечет за собой отказ в одобрении сделки с такой недвижимостью;
  • Зачастую набор документов, которые продавец недвижимого имущества должен предоставить в банк, существенно превышает набор документов для продажи такой недвижимости без использования кредитных средств, в связи с чем, нередки случаи, когда продавцы отказываются работать с покупателями по ипотеке.

Безусловно, подводные камни ипотеки нельзя недооценивать, однако такими рисками можно управлять посредством услуг страховых компаний, а в большинстве случаев путем простого соблюдения взятых на себя обязательств.

Вам понравился контент?

+63

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/novichkam/opasnost-ipoteki/

Ссылка на основную публикацию