Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика в 2019 году

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

Кредит на покупку недвижимости – один из самых сложных финансовых процедур. Деньги выдаются на длительный срок, а за это время могут осуществиться разные реформы и прочие изменения в законодательстве, которые могут повлечь за собой аннулирование ипотеки.

Банки имеют право попросить досрочного погашения долга, если клиент не выполняет условия договора, но возможна ли отмена действия ипотечного соглашения по решению плательщика?

Возможности ипотекодателя

Расторгнуть кредитный и ипотечный договора можно несколькими способами. Первый предусматривает соглашение сторон, когда и клиент, и банк готовы прекратить отношения по обоюдному согласию. Во втором случае понадобится заключение суда.

Обратите внимание

Но большинство плательщиков интересует не просто факт расторжения сотрудничества, а скорее, как сделать процедуру менее затратной в финансовом плане.

Рассмотрим поводы для разрыва отношений заемщика с банком:

  • Рефинансирование займа в другом учреждении для экономии на оплате процентов.
  • Продажа залога при согласии кредитора для досрочного погашения займа.
  • Банк нарушает условия соглашения, то есть повышает процент по задолженности в одностороннем порядке.
  • Заемщик просто желает прекратить отношения с финансовой организацией по личным причинам.
  • Появилась необходимость в покупке новой недвижимости, но приходится ради этого продавать заложенное имущество.
  • Развод в семье, после которого один из ее членов не готов погашать долг дальше.

Сотрудники отделения вряд ли смогут предложить лояльные схемы, которые бы максимально учитывали интересы плательщика. Все дело в том, что любые изменения в договоре ипотеки, допустим, смена числа плательщиков или поручителей, включая и досрочное погашение, невыгодно для банка.

Так что если не нравятся условия начальника филиала в плане выхода из ситуации, то лучше обратиться в суд, который примет решение, устраивающее обе стороны.

Распространенной ошибкой принято считать, что разрыв отношений с кредитором стоит ожидать после призвания того банкротом. Но на практике это не так. Расторгать соглашение придется уже с новым юрлицом, который выкупит долг старой финансовой организации.

Процедура расторжения договора по решению клиента

Весь процесс проходит в несколько этапов:

  1. Переговоры с начальником отделения

Урегулировать вопрос можно и мирным путем. Всегда можно прийти к общему знаменателю – реструктуризация после погашения большего числа долга или уменьшение процента, если будет погашена вся пеня. Если все остались довольны, то не нужно обращаться в судебные органы.

  1. Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика через суд

Для начала нужно подать иск, если клиент не пришел к компромиссу с банкирами. На руках нужно иметь ответ от кредитора, который не желает расторгать соглашение либо доказательства того, что юрлицо просто проигнорировало запрос на это предложение. Суть в том, что на официальное прошение отделение должно отреагировать в течение 30 дней.

Обычно иск включает в себя такие данные:

    Участников спора с указанием ФИО ипотекодателя, адрес его прописки, контактная информация, а также все данные про кредитное учреждение.

Среди обязательных документов к иску идет копия кредитного и ипотечного соглашений, квитанции о погашении, выписки по счету, письма с просьбами решить возникшую проблему, то есть все, что может подтворить, что человек пытался решить проблему мирным путем.

Дополнительно понадобится подтверждение ухудшения финансового состояния, если нет возможности дальше гасить долг, возможно, договор задатка, если уже выбрано новое жилье, решение кредитного комитета из другого учреждения, который дал согласие на заем после погашения старого и пр.

Во время разбирательства необходимо озвучить свою сторону вопроса, которая нашла отражение в заявлении, привести свои суждения, а после останется ожидать ответа судьи. Могут дать добро, но могут и отказать, если банковская организация ничего не нарушила.

Шансов у рядового человека, который не располагает достаточными юридическими и финансовыми знаниями по этому вопросу, малы. Конечно, можно довести дело до конца, даже получить положительное решение судебных органов, но не всегда дело закончится с выгодой для плательщика.

Для достижения максимального результата при аннулировании соглашения по ипотеке по требованию клиента банка следует заручиться поддержкой юриста по недвижимости и банковским операциям. Специалист с опытом работы поможет решить дело в суде в пользу заемщика.

Источник: https://x-x.su/kredity/rastorzhenie-dogovora-ipoteki-po-iniciative

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

Расторжение кредитного договора по инициативе заёмщика

Расторжение кредитного договора по инициативе заёмщика Каждый потенциальный заёмщик должен внимательно читать кредитный договор, обращая пристальное внимание на ссылки.

Заёмщику необходимо разобраться во всех требованиях банка, иначе потом будет сложно что-то изменить.

Банки стараются представить заёмщику условия по кредиту в выгодном ракурсе, лучше, чем на самом деле.

Заёмщик может не заметить «подводных камней» в договоре кредитования.

Расторжение договора ипотеки

Расторжение договора ипотеки В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека – долгосрочная и масштабная сделка.

Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее 10-15 лет.

Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие 3-5 лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего.

Важно

Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как: потеря места работы или уменьшение заработной платы; возникновение серьезного заболевания или инвалидности у заемщика, не позволяющей работать по основной профессии; потеря постоянного дохода одного из супругов и увеличение расходов в связи с рождением ребенка; появление дополнительных постоянных расходов из-за болезни кого-то из родственников и так далее.

Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения.

Расторжение ипотечного договора – поводы и последствия

Расторжение ипотечного договора – поводы и последствия В связи с тем, что кредитование не просто ворвалось в нашу жизнь, но нередко и начинает частично ее регулировать, по крайней мере в финансовой ее части, незнание основ этого процесса может привести к достаточно печальным последствиям.

В частности это касается документации, которой сопровождается кредитование – заключаемых кредитных договоров, которые и являются основой возникновения «отношений» между банком и заемщиком.

Расторжение ипотечного договора с банком Не всегда решение о заключении ипотечного договора с банка оказывается правильным и целесообразным.

Трудно адекватно оценить свои возможности нести долгосрочные долговые обязательства на столь продолжительные сроки, которые предлагаются банками – ведь экономическая ситуация динамична и изменчива, благодаря высокому темпу современной жизни. Предложения, которые казались выгодными вчера, завтра могут оказаться абсолютно неприемлемыми.

Согласно российскому законодательству, в частности ст.

450 ГК РФ, расторгнуть договор можно двумя способами: при соглашении о расторжении договора ипотеки обоих сторон, заключивших договор, по решению суда — судебное разбирательство инициируется после обращения с заявлением одной из сторон, заключившей договор, если соглашения в досудебном порядке достигнуть не удалось.

Но большинство решившихся на столь кардинальный шаг интересует не то, как расторгнуть договор ипотеки (обратившись в банк или судебно-исполнительный орган), а существующие возможности обойтись при этом минимальными потерями. Как выбрать выгодную ипотеку?

Читайте в этом материале. Возможные причины Причина, по которой банк решает расторгнуть ипотечный договор, очевидна: заемщик перестал исполнять долговые обязательства или исполняет их не в полном объеме.

Не стоит усугублять и без того непростую ситуацию, начинать скрываться от сотрудников банка, ведь достигнуть соглашения с банком о дальнейших действиях можно и в досудебном порядке.

попробовать договориться о предоставлении кредитных каникул; рассмотреть возможность рефинансирования ипотеки или реструктуризации задолженности.

Наиболее частными причинами, по которым заемщик решает расторгнуть ипотечный займ, являются: ухудшение материального положения, влекущее за собой финансовую несостоятельность продолжать платить по ипотеке; желание продать квартиру; при участии в долевом строительстве – проблемы с застройщиком.

Совет

По соглашению сторон Досрочное расторжение договора ипотеки по соглашению сторон выгодно как заемщику, так и банку.

В этом случае заемщику не нужно оплачивать судебные издержки, а банку – ждать, когда судебное решение вступит в силу и соответствующие исполнительные органы начнут взыскивать задолженность с заемщика.

Источник: http://tot-consult.ru/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-po-iniciative-zaemszika-99205/

Как расторгнуть договор ипотеки?

Ипотечный кредит имеет массу как положительных сторон, так и отрицательных. К последним в том числе можно отнести форс-мажорные обстоятельства, из-за которых заемщик может оказаться, что называется, у разбитого корыта.

Вот вам пример: если потребительский кредит сегодня банки выдают в лучшем случае на 3-5 лет, то средний срок продолжительности ипотечного кредитования составляет 10-15 лет. А за это время, согласитесь, произойти может очень многое.

Взять, к примеру, нестабильную экономическую ситуацию в нашей стране, из-за которой многие предприятия были вынужденны сократить своих сотрудников.

И что делать людям, особенно если они выплачивают ипотечный кредит? Искать новую работу? В кризисное время сделать это нелегко, да и не факт, что заработной платы хватит для того, что бы покрыть расходы по выплате кредита.

В связи с различными событиями в жизни заемщика, последний начинает думать о возможном выходе из ситуации, в том числе и о расторжении кредитного договора. А можно ли вообще это сделать? Давайте разбираться.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Да, расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика имеет место быть, но все далеко не так просто, как хотелось бы. Почему? Сейчас узнаете.

Если у заемщика начинаются неприятности с доходами и он не может выплачивать полную сумму ежемесячного долга или даже ее часть, ему стоит обратиться в банк и рассказать о своей ситуации.

Обратите внимание

Да, не факт, что банк пойдет навстречу, но велика и вероятность того, что финансовая организация согласится с доводами своего клиента и смягчит условия кредитного договора (так называемая реструктуризация кредита).

В том случае, если банк ни в какую не хочет помогать заемщику, у того есть несколько вариантов для расторжения договора.

  • Самый первый вариант — это внесение всей суммы долга единовременно. В таком случае договор прекращает свое действие, а жилье полностью переходит в руки заемщика, то есть банк в этом случае не имеет никаких претензий к своему уже бывшему клиенту. Но это, как вы понимаете, случай исключительный, потому как найти средства для одновременного платежа всей суммы долга под силу лишь единицам.
  • Второй вариант — это рефинансирование ипотеки. Рефинансирование — это получение еще одного кредита, которым погашается первый кредит на более выгодных условиях. Рефинансирование можно произвести как в этом же банке, если есть возможность, так и в другом.
  • Третий вариант — это продажа недвижимости. Как мы знаем, для того, что бы продать квартиру, купленную в ипотеку, нужно разрешение банка, а это целая проблема, поскольку банк имеет полное право отказать заемщику в его просьбе.
  • Наконец, расторжение договора возможно в том случае, если банк нарушает обязательства, которые прописаны в самом договоре. В этом случае заемщик может подать на банк в суд, что в свою очередь может помочь слегка «скостить» процентную ставку, если делом займется грамотный юрист. Но тело долга все равно никуда не денется и выплачивать его придется в любом случае.
Читайте также:  Проблемы ипотечного кредитования в 2019 году и пути их решения

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

Расторжение договора ипотеки может исходить и от самого банка, что, правда, происходит крайне редко.

  • Чаще всего банк требует погасить задолженность всю и сразу в том случае, если заемщик не выполняет обязательств по кредитному договору. Например, он просто перестает платить по договору и на звонки банковских работников не отвечает. В таком случае финансовая организация может потребовать возместить всю сумму долга. Если того не происходит, спустя определенное время банк может подать в суд, что бы продать квартиру и пустить вырученные денежные средства на оплату долга — ведь жилье находится в залоге у банка.
  • В последнее время банки начали добавлять в кредитный договор особый пункт, согласно которому заемщик не имеет право сдавать жилье. Если выясняется, что владелец квартиры все же решился на такой шаг, банк может потребовать расторжение договора.
  • Тоже самое касается и тех случаев, когда заемщик перестает оплачивать страховку. От страховки жилья он отказаться не может, а вот от взносов, например, по страховке жизни — может. Только это может быть невыполнением обязательств по договору, что сулит его расторжение.
  • Расторжение договора со стороны банка возможно даже в том случае, если заемщик решил, скажем, сделать перепланировку квартиру, не согласовав этот момент с финансовой организацией.

Стоит отметить, что в указанных случаях расторжение договора возможно как в случае договоренности сторон, так и по постановлению суда. Поскольку расторжение договора обычно не выгодно обеим сторонам, последние пытаются договориться о примирении и решении возникшей проблемы.

Источник: http://nalichnykredit.com/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-kak-vernut-dengi/

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика и банка: какова процедура прекращения и можно ли осуществить признание кредитной сделки недействительной?

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет.

Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте.

Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Расторжение договора ипотеки

Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

В эту категорию входят:

  • Потеря места работы или иных основных источников дохода;
  • Возникновение тяжелого заболевания, влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
  • Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
  • Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Если должник хочет обменять или продать жилую площадь, приобретенную за счет кредита, то ему придется выплатить всю сумму займа и только после этого, квартира будет считаться его собственностью. Здесь расторжение договора купли-продажи с ипотекой подразумевает внесение на счет банка средств будущего покупателя или рефинансирование из иного финансового учреждения.

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга.

Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются.

При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

  • Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
  • Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
  • Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным. Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье.

Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так.

Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2018 только укрепил свои позиции.

Важно

Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов.

Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет.

Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб.

Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия.

Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы.

В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку.

Совет

Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

Видео: Расторжение ипотечного договора

Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Содержание статьи

Ипотечное кредитование считается одним из наиболее сложных видов финансовых взаимоотношений между банком и заёмщиком, поскольку отличается от других вариантов кредитов большими суммами займов и долгим сроком погашения. Граждане РФ, заключающие договоры ипотеки, не всегда анализируют правильность и целесообразность своих действий.

Людям сложно адекватно оценить собственные возможности в столь длительной перспективе, ведь сроки выплат могут достигать 30 и более лет. А учитывая высокий темп современной жизни и изменчивость экономики, случается так, что предложения, которые ещё вчера казались актуальными и выгодными, сегодня становятся абсолютно неприемлемыми.

В связи с этим многих россиян волнует вопрос о том, можно ли расторгнуть ипотечный договор и как это сделать.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с расторжением ипотечного договора с банком, то вам следует помнить, что:

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Причины и условия

Законодательство РФ, в частности ст. 450 Гражданского кодекса, предусматривает два способа расторжения договора:

  1. По соглашению сторон.
  2. По судебному решению.
Читайте также:  Дадут ли ипотеку если есть непогашенные кредиты в 2019 году?

Заёмщики чаще всего решают расторгнуть ипотеку вследствие ухудшения финансового состояния и неплатежеспособности, а также желания продать ипотечную недвижимость. В таких ситуациях, как правило, кредиторы идут навстречу должникам и предлагают оптимальные варианты погашения имеющегося долга.

Важно! Расторгнуть ипотечный договор можно и в том случае, если одна из сторон существенно нарушила взятые на себя обязательства, что повлекло потери для другой стороны.

Расторжение ипотеки по соглашению сторон

Такой вариант выгоден и банку, и заёмщику, так как первому не придётся ждать вступления в силу решения суда и взыскания задолженности судебными приставами, а второму не потребуется нести дополнительные затраты. Поэтому, если вы решили расторгнуть ипотеку, первым делом следует обратиться в кредитную организацию.

Если речь идёт о невозможности производить выплаты из-за ухудшения материального положения, банк может вместо прекращения договора предложить реструктуризацию. Эта процедура подразумевает уменьшение ежемесячных платежей по ипотеке наряду с увеличением общего срока кредитования.

Если же никакие варианты, кроме расторжения договора, вас не устраивают, банк может выставить на торги залоговую недвижимость, покрыть долг деньгами от продажи, а оставшуюся сумму отдать вам.

Важно! При наличии просрочек платежей и штрафных санкций вам целесообразнее обратиться в судебный орган для расторжения ипотечного договора. В этом случае можно будет ходатайствовать перед судом о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Расторжение ипотеки в судебном порядке

В некоторых ситуациях расторгнуть ипотечный договор представляется возможным только по решению суда.

Так, без обращения в судебный орган не обойтись в случае раздела ипотеки между супругами при разводе, в случае смерти или инвалидизации заёмщика, в случае выдачи социальной ипотеки и др.

При наличии таких обстоятельств банк вряд ли сможет предложить варианты погашения долга, приемлемые для второй стороны.

Гражданский кодекс предусматривает расторжение ипотеки через суд, если:

  • одна из сторон существенно нарушила условия договора;
  • стороны не могут найти компромисс и урегулировать вопрос в досудебном порядке;
  • у одной из сторон изменились обстоятельства, что привело к невозможности исполнять условия договора;
  • имеют место другие ситуации, требующие индивидуального разрешения.

Инициирование судебного разбирательства

Согласно ст. 452 ГК РФ заёмщик может обратиться с иском о расторжении ипотечного договора в суд только после того, как получил от банка отказ расторгнуть договор в досудебном порядке, или если в течение 30 дней финансовая организация не дала ответа на предложение клиента.

При наличии просрочек ипотечных платежей инициировать судебное разбирательство может и кредитная организация. Также банк вправе требовать расторжения договора ипотеки, если:

  • заёмщик ненадлежащим образом обращается с залоговой недвижимостью (сдаёт в аренду, делает перепланировку и т. п.);
  • стало известно, что при заключении договора клиент предоставил фальсифицированные данные;
  • заёмщик отказывается страховать залоговое имущество.

Если судом принято решение о расторжении договора, клиент должен погасить всю имеющуюся задолженность перед банком. Если у заёмщика нет средств для этого, кредитное учреждение прибегает к реализации залоговой недвижимости посредством торгов.

Признание договора ипотеки недействительным

Случаи признания ипотечного договора незаключенным встречаются довольно редко, поскольку финансовые организации тщательно следят, чтобы содержание таких договоров соответствовало всем необходимым требованиям российского законодательства.

Чаще всего недействительными признаются сделки, когда под обременение попадает совместно нажитое имущество супругов, при этом второй супруг согласия на передачу собственности в залог не давал.

Это случается, если банк ненадлежащим образом проверил, как и на какие средства приобреталась недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, как происходил её раздел при разводе и происходил ли вообще.

Важно! Признание ипотечного договора недействительным возможно только по решению суда. В этом случае обременение с залогового имущества снимается.

Итак, расторгнуть договор ипотеки с банком можно как в судебном порядке, так и путём заключения соответствующего соглашения между заёмщиком и кредитором. Конечно, разумнее всего прийти к обоюдному согласию и не доводить дело до суда, но это не всегда удаётся.

При необходимости судебного разбирательства лучше заручиться помощью квалифицированного юриста, поскольку человеку, не обладающему достаточными юридическими познаниями, будет довольно сложно провести процедуру расторжения ипотечного договора с выгодой для себя.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Вопросы юристам

Как расторгнуть ипотечный договор с банком, если застройщик нарушает сроки?

Застройщик нарушает сроки. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком в этом случае? Акт приема-передачи еще не подписан.

Ответы юристов

Нарушение сроков застройщиком не основание расторгать договор с банком. Его можете расторгнуть по соглашению сторон, т.е. с согласия банка ст. 450 ГК РФ, ст. 310 ГК РФ.

С застройщика вправе требовать уплату пени. ​

1.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ).

Источник: https://plan4business.ru/ipoteka/kak-rastorgnut-dogovor-ipoteki-po-iniciative-zaemshhika-i-banka-kakova-procedura-prekrashhenija-i-mozhno-li-osushhestvit-priznanie-kreditnoj-sdelki-nedejstvitelnoj.html

Оформляем кредитный договор ипотеки шаг за шагом: от подписания до расторжения

Любая сделка в нашей жизни должна оформляться документально, чтобы избежать трагических проблем в будущем.

Покупка квартиры в кредит – это одна из крупнейших сделок в жизни человека.

Поэтому при совершении этой сделки надо заключать договор – ипотечный.

Кредитный ипотечный договор – зачем он нужен?

Ипотечный кредитный договор – это особый вид долгосрочных кредитных договоров, регулирующих отношения организации-кредитора и человека-заемщика, обеспеченных залоговым объектом.

Важно

В нем не бывает «пустых» пунктов, поэтому заемщикам необходимо внимательно читать весь текст.

Обратите внимание

Самыми важными считаются разделы, в которых прописаны суммы выплат, страховые риски и права кредитора.

Ипотечный кредитный договор представляет собой ипотеку по закону и подписывается в одном из следующих случаев:

  • Покупка жилой недвижимости (домов, квартир, земли) с использованием средств банка или иной кредитной организации.
  • Строительство жилой недвижимости (домов, сооружений, зданий или квартир) с применением средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  • Продажа в кредит.
  • Рента.
  • Залог имущественных прав.

По целям различают два вида кредитных ипотечных договоров:

  • первый выдается на покупку недвижимости под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости;
  • второй – выдается под залог недвижимости, но тратить его можно на другие определенные цели (например, чтобы купить мебель). В качестве залога для кредитного договора ипотеки может выступать и земельный участок.

Наиболее распространенным является первый вид договора – на покупку недвижимости.

Скачать образец ипотечного договора

Ниже приложен бланк документа, нажмите на ссылку, чтобы скачать. Форма и содержание договора примерно одинаково во всех банках России, разница заключается в оформлении и дополнительных нюансах (о них ниже).

Скачать кредитный договор ипотеки: нажмите тут, чтобы загрузить бланк, образец или заполненный пример.

Какими законами России регулируются ипотечные договора?

Основным законом, регулирующим этот вид договоров, является 102-Ф3 «Закон об ипотеке» – в нем сформулированы основные понятия (основания появления кредитных отношений, порядок заключения и последствия).

Также ипотека в силу договора регулируются нормами Гражданского Кодекса РФ и Жилищного права.

Нормы Гражданского кодекса России, применяемые при появлении ипотечных взаимоотношений, используются в следующих ситуациях:

  1. § 2 Гл. 42 “Кредит” – все, что касается кредита, регулируется нормами где есть определение кредитного договора и указаны некие общие положения о его форме;
  2. § 3 Гл. 23 – указывает нормы об обеспечении выполнения взятых на себя обязательств (так как ипотека по своей сути представляет собой кредитный договор, в котором недвижимость выполняет обеспечивающую залог функцию).
  3. Ст. 334 Гражданского кодекса РФ – согласно которому кредитор может по обеспеченному залогом обязательству при неисполнении должником своих кредитных обязательств получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, который владеет этим имуществом.
  4. No 122-ФЗ – Законом о госрегистрации прав на недвижимость.

Но заемщикам необходимо знать и помнить, что Ст. 446 ГПК РФ, говорящая про невозможность наложения взыскания на единственное жилье, не распространяется на ипотечную недвижимость.

Форма и содержание

Надо помнить, что ипотечный договор – это прежде всего залоговый договор между кредитором и заемщиком.

По форме, согласно требованиям закона, существует два вида договоров:

  • в первом информация о залоговой ипотеке прописывается отдельным пунктом,
  • во втором организация заключает два договора: один кредитный, другой – залоговый.

Этим и отличается кредитный договор от ипотечного – во втором уже указана залоговая недвижимость. При покупке жилья, наиболее распространена первая форма договоров.

Но независимо от формы, каждый договор будет содержать следующие пункты, которые являются существенными условиями ипотечного договора:

  1. Стороны договора. Организация в данном случае выступает как залогополучатель, а заемщик – как залогодатель.
  2. Объект договора – квартира, дом или земля. Здесь обязательно будут перечислены: название и вид недвижимого имущества, адрес, кадастровые данные, данные БТИ.
  3. Схема предоставления кредита.
  4. Стоимость приобретаемой недвижимости – выводится из оценочной стоимости объекта. Если рыночная цена и оценка БТИ сильно разнятся между друг другом, то банк и заемщик могут «договориться» между собой о стоимости, прописанной в договоре.
  5. Ответственность сторон.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок пользования и возврата.

В последнее время появились новые объекты, под которые банки заключают ипотечные договора, – это дома и земельные участки.

Важно

Не все банки формируют подобные предложения – чаще из-за сложности реализации таких объектов в случае неспособности заемщиком оплачивать кредит.

Но найти подобные ипотечные предложения все же можно.

Помимо стандартных обязательных условий в бумагах на ипотеки на дома и землю будут включены следующие моменты:

  • Если по ипотечному договору приобретается жилой дом, то земля, на которой он стоит, включается в текст в качестве залогового имущества, поэтому в договоре обязательно должны быть указаны площадь, кадастровый номер, категория земель и разрешение на использование.
  • Если по ипотечному договору покупается земля, то в договоре надо будет указать, что любой объект недвижимости, возведенный на земле, будет автоматически включен в залоговую массу.

Подписание кредитного договора ипотеки

Подписание кредитных бумаг с организацией производится только после того, как Росреестр проведет государственную регистрацию собственности на нового хозяина – это обязательно прописывается в договорах ипотечной продажи-купли.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора продажи-купли необходимо зарегистрировать ипотеку в Росреестре.

Важно запомнить, что в данном случае Росреестр регистрирует именно залог – ипотеку, а не договор купли-продажи.

Важно

Для этого по закону отводится всего пять рабочих суток с момента подписания договора купли-продажи, а сама процедура регистрации производится в течение одного календарного месяца.

Для регистрации требуется, чтобы представитель организации или нотариус и клиент организации приехал в отделение Росреестра и подал заявление.

Важно

Читайте также:  Ипотека в банке центр-инвест: условия в 2019 году, документы

Если в регистрации принимает участие нотариус, заверяющий договор, то процедура проводится без уплаты госпошлины.

Если к нотариусу не обращались, то перед подачей заявления надо уплатить государственную пошлину и, вместе с договором продажи-купли, приложить квитанцию к заявлению.

Дополнительное соглашение к залоговому договору требуется тогда, когда в тексте базового договора необходимо что-либо изменить. Такая нужда возникает во всех долгосрочных договорах, и в ипотечном включительно.

Для заключения дополнительного договора надо подготовить:

  • паспорта сторон,
  • основной договор ипотеки,
  • доверенность (если в подписании участвует доверенное лицо),
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • разрешение второго супруга.

Если основной договор был зарегистрирован (это было обязательное требование до 2014 года), то дополнительное соглашение тоже необходимо регистрировать, в противоположном случае – нет.

Дополнительное соглашение обязательно надо заключать, если поменялись:

Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку

Если в процессе покупки недвижимости вносится предварительный аванс, он должен отражаться документально в дополнительном документе.
Нажмите на изображение, чтобы скачать договор о задатке

Договор содержит информацию об участвующих сторонах сделки, объекте покупки, переданной сумме и дате свершения платежа. Сумма будет учтена банком в ипотечном договоре.

Важно

Договор аванса необходим, чтобы избежать проблем при разрыве сделки и для гарантии возврата средств покупателю. В каком случае они возвращаются будет описано в условиях документа.

Важно

Нажмите на изображение, чтобы скачать образец расписки о получении аванса

Расписка необходима для доказательства передачи-получения авансовых средств, если дело дойдет до судебных разбирательств.

Неочевидные нюансы

Помимо основных пунктов в любом договоре есть «подводные камни» – нюансы, которые надо проверить Nota Bene (обратить должное внимание).

В ипотечных договорах надо дополнительно отследить следующие моменты:

  • валюта, в которой банк выдает кредит,
  • график платежей с конкретными суммами и датами (на этом «Приложении» ставится печать организация и подпись банковского сотрудника, что дает графику статус юридического документа),
  • залоговое имущество (некоторые банки указывают, что за исполнение договора залогодатель отвечает всем своим имуществом),
  • раздел «Обязанности заемщика» (надо «перевести» на человеческий язык все, что там написано, чтобы знать – что в конечном итоге требует банк и насколько приемлемыми являются эти условия).

Заниженная/завышенная стоимость ипотеки

Завышение или занижение стоимости ипотеки не относится к официальным схемам, и может произойти либо случайно (изменилась ситуация на рынке или ошибся оценщик), либо по сговору сторон (чаще в сторону занижения – продавца с покупателем или банка с покупателем и продавцом).

Важно

Во втором случае эксперты банка могут отследить и выступить против завышения цены объекта, но далеко не все банки выступают против занижения цены ипотеки (в этом случае в договоре прописываются две разные суммы: одна – на жилье, другая – на неотделимые улучшения, например).

Важно

Причины для занижения у заемщика могут быть разные: попытка уйти от налогов, в случае долевой собственности – выплатить меньшую цену и т.д. Если обман раскроется, то наказание может быть назначено согласно УК РФ.

Договор ипотеки между физическими лицами

Кредитный договор ипотеки может быть заключен и между физическими лицами. Объектом ипотеки здесь может выступать любой объект жилой недвижимости, гарантирующий залогодержателю выплату процентов по займу и возврат самого займа.

Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в Росреестре и расходы по процедуре несет залогодержатель.

В свою очередь залогодатель обязан за свой счет поддерживать хорошее состояние залогового объекта, иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор или передать его третьим лицам.

Удостоверение нотариусом

Ипотечному договору надо пройти нотариальное удостоверение. Государственный или частный нотариус проверяет полноту и правильность данных, прописанных в договоре, и подтверждает своими печатью и подписью.

Важно

С заявителей взыскивается либо государственная пошлина (если нотариус государственный), либо нотариальный сбор (частный нотариус) в размере пошлины – 1,5% от стоимости объекта ипотеки, но не менее 50% от МРОТ.

Нотариальное удостоверение не заменяет и не отменяет регистрацию договора в Росреестре.

Срок действия договора

Договор ипотеки неразрывно связан с кредитным договором, поэтому ипотечные отношения возникают при подписании кредитного договора и заканчиваются по истечении договора кредита.

Расторжение ипотечного договора

Расторжение ипотечного договора с банком не только возможно, но на практике происходит достаточно часто.

Как расторгнуть по инициативе заемщика?

Расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе заемщика практически невозможно, хотя закон и говорит о возможности такого варианта.

Важно

Но, как правило, в договоре не приводится веских причин, по которым заемщик мог бы в одностороннем порядке разорвать договор.

Важно

Даже если банк сам нарушает какие-либо условия (в одностороннем порядке изменяет проценты, срок выплат или еще что-нибудь), в суде очень сложно будет это доказать.

Возможен, конечно, вариант, когда заемщик в суде постарается обосновать, что он не понимал последствий заключения подобного договора, но это маловероятный вариант, при котором требуются справки из психиатрического диспансера.

Поэтому если и происходит досрочное расторжение со стороны заемщика, то оно происходит только по одной причине – у заемщика появились деньги, и он может досрочно погасить кредит.

По инициативе банка, судебная практика

В отличие от заемщиков у банка намного больше шансов разорвать ипотечный договор в одностороннем порядке. Этой процедурой занимаются судебные инстанции по заявлению залогодержателя.

К причинам, по которым кредитор может подать исковое заявление на заемщика в суд, можно отнести:

  • ухудшение финансового положения заемщика, при котором он не может больше оплачивать кредит,
  • гибель залогового объекта по вине заемщика (если он не сумел предоставить аналогичный залог в установленные кредитором сроки),
  • опасность со стороны залогодателя по отношению к объекту залога (когда заемщик недолжным образом следит за залогом, что может привести к порче или потере залога).

Но, как правило, перед тем как подать в суд на заемщика, кредитор старается найти компромиссное решение сложившейся ситуации.

Признание договора ипотеки недействительным, если это единственное жилье

Как мы уже говорили в начале статьи, согласно ст. 446 ГПК РФ в случае наличия залоговых отношений не учитывается, является жилье единственным или не является, в данном случае на объект распространяются общие положения кредитного ипотечного договора.

Заключение

Да, может быть кредитный договор ипотеки – всего лишь один из кредитных договоров, которые человек подписывает в течение своей жизни.

Однако, мало какие кредиты способны оставить человека в прямом смысле на улице без всего и поэтому здесь надо вспомнить и действовать по пословице – «семь раз примерь, один раз отрежь».

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/kreditnyj-dogovor-ipotechnyj.html

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

Расторжение ипотечного договора!

А если вспомнить свежую 54.1. Можно понять, почему в двух ранее названных субъектах договор расторгается, до подачи заявления о обращении взыскания на заложенное имущество. Статья 54.1. 1.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Легко догадаться, что в первом случае причина расторжения ранее достигнутого соглашения связана с недовольством банка по отношению к действиям/бездействиям заемщика, а во втором наоборот – если заемщик не доволен кредитором, либо если что-то не устраивает его в сложившейся ситуации.

Как мы уже успели отметить, единственная причина, которая может сподвигнуть банк к отказу от дальнейшего сотрудничества со своим клиентом это грубое нарушение условий договора последним.

Например, если расторжение происходит при расторжении брака при наличии малолетних детей, в случае смерти или получения инвалидности заемщика, как попадающей, так и не попадающей под страховой случай, расторжение договора социальной ипотеки, подразумевающее возврат некоторых средств заемщика, так же требует индивидуального разрешения. Банковская организация вряд ли предложит схемы, максимально учитывающие интересы второй стороны.

Совет

Я конечно слышал про программу Санкт-Петербурга до 2019 года по которой обещают достроить все долгостроии и т.п.

Уважаемый Никита, договор ипотечного кредитования с банком Вы можете расторгнуть, но при этом должны вернуть все деньги в банк.

При этом банк может предъявить требования о возмещении всех убытков (недополученной выгоды), так как Вы будете расторгать договор досрочно и банк определенной суммы не получит.

Расторжение ипотечного договора – причины и последствия

Следует отметить, что Гражданский Кодекс совместно с условиями заключаемых ипотечных договоров имеют довольно большое количество вариантов, при которых данные соглашения на абсолютно законных основаниях прекращают свое действие, причем несмотря на огромное разнообразие возможных вариантов данной процедуры, только один изначально сможет устроить обе стороны. Подобный вариант подразумевает погашение заемщиком кредита в точности по установленному условиями договора графику платежей и прекращает выплаты в момент, предусмотренный соглашением – он становитесь владельцем жилья, а банковская организация сполна получила с этого займа свою прибыль.

В схожей безнадежной ситуации, вероятна продажа квартиры, которая выступает залогом по ипотечному кредиту, из суммы, приобретенной за жлибоще, гаситься остаток долга банку. Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет. На сегодняшний день это очень маловероятная причина, поскольку, как правило, банки контролируют всю сделку от начала до конца и перечисляют деньги напрямую продавцу если заемщик умышленно предоставил банку недостоверные данные о себе, в особенности то, что касается доходов и места работы.

При каких обстоятельствах банк может расторгнуть ипотечный договор

Как расторгнуть ипотечный договор, если заемщик хочет досрочно погасить долг?

Когда инициатива исходит от клиента, банк должен дать свое согласие на завершение сделки. Однако кредиторы не торопятся расторгать договор таким образом. Досрочное прекращение договоренностей ведет к потере банком прибыли.

Банки как могут препятствуют расторжению договора.

К счастью для заемщика, закон чаще выступает на его стороне.

В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст. 450, 451 ГК РФ и условий договора. Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора.

Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует.

Расторжение договора ипотеки — по соглашению сторон в судебном

Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе. При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Источник: http://bukurova.ru/rastorzhenie-ipotechnogo-dogovora-po-iniciative-zaemschika-98725/

Ссылка на основную публикацию