Ипотека в италии для россиян в 2019 году: как получить и купить квартиру?

Как оформить ипотеку в Италии иностранцу в 2019 году

Стать собственником итальянской недвижимости сегодня считается выгодным, с какой стороны ни посмотри.

Это дает возможность проводить время в собственных апартаментах, не тратя деньги на гостиницы, оформлять долгосрочную визу и просто наслаждаться пребыванием в одной из самых красивых стран Европы.

Но как быть, если купить жилье за рубежом очень хочется, а денег не хватает? Насколько доступна ипотека в Италии для иностранных граждан, попробуем разобраться детально.

Что собой представляет рынок итальянской недвижимости

В Италии очень тяжело купить недвижимость в плохом состоянии. Объектов категории «ниже среднего» здесь практически не существует.

Если на родине мы можем приобрести квартиру в очень плохом состоянии и сделать в ней ремонт самостоятельно, удешевив тем самым сделку, то здесь это сделать невозможно. Недвижимость в Италии в обязательном порядке должна соответствовать стандартам качества, установленным регуляторными органами.

Италия – привлекательное направление для туристов. Соответственно цены на объекты напрямую зависят от популярности места, в котором они расположены.

Дороже всего покупка жилья обойдется в Неаполе, Венеции и Риме. К примеру, 2-х комнатная квартира площадью 42 квадратных метра в Венеции будет стоить от 150 тысяч евро.

Обратите внимание

Отдельный дом до 90 кв. м с кухней, ванной, двумя комнатами и гаражом обойдется в среднем в 350-400 тысяч евро, если говорить о востребованном регионе. А на Сардинии или Сицилии стоимость такого объекта будет в 2-3 раза меньше.

Большой популярностью пользуются здесь так называемые студии – квартиры, представляющие собой общее пространство, в котором выделена только ванная комната.

Купить такое помещение можно вдвое дороже, чем обычную квартиру.

Вторую позицию по востребованности занимают виллы с виноградниками; если кустарники плодоносят, цена на такой объект будет в разы выше, чем на подобный коттедж на побережье.

Условия ипотеки для иностранцев

Ипотека в Италии для россиян в 2019 году имеет ряд особенностей: банки предъявляют очень много требований к заемщикам. Получить заем можно только при условии, что стоимость объекта будет не менее 300 тысяч евро.

Обратить внимание нужно и на следующие моменты:

  • для обращения в банковское учреждение необходимо иметь предварительный договор на приобретение недвижимости. Это своего рода согласие продавца на продажу.
  • банк обязательно назначит экспертную оценку жилья и создаст комиссию для ее проведения. Данную услугу оплачивает покупатель.
  • иностранцам будут предложены максимальные ставки и минимальные сроки кредитования.
  • объект непременно должен быть зарегистрирован в реестре жилой недвижимости Италии. Оформить заем для приобретения нежилого объекта иностранцам очень сложно.
  • кредитование возможно как для завершенного объекта, так и для строящегося.

Недвижимость в Италии в кредит для иностранцев доступна на следующих условиях (обобщенные данные по итальянским банкам):

  • плавающая ставка – 2,8-3,5 %
  • фиксированная ставка – 3,6-5,5 %;
  • срок – до 40 лет;
  • минимальный период погашения – 5 лет;
  • первоначальный взнос – 25-40 % от суммы;
  • минимальная сумма займа – 50 тысяч евро (многие кредитуют только от 100 тысяч);
  • валюта – евро;
  • сумма выплат не должна превышать 35 % от общего дохода заявителя.

Следует помнить, что в каждом банковском учреждении будут предложены индивидуальные условия кредитования исходя из уровня дохода заявителя и от приобретаемого объекта.

Особенности оформления ипотеки

Чтобы купить квартиру в Италии в кредит, необходимо пройти несколько этапов:

  1. Направление продавцу письменного уведомления о намерении приобрести его недвижимую собственность.
  2. При получении положительного ответа можно переходить к составлению предварительного договора. В нем обязательно указывается, сколько составила сумма залога (обычно это 1-3 %).

  3. Подготовка пакета бумаг.
  4. Подача запроса в банк.
  5. Проведение кредитором независимой оценки объекта.
  6. Получение решения банка.
  7. Оформление договора на страхование недвижимости.
  8. Открытие счета.
  9. Подписание договора купли-продажи у нотариуса.
  10. Получение копии акта сделки и ключей.

  11. Регистрация жилья на нового собственника.

Как выбрать банк

Кредит на недвижимость в Италии для нерезидентов оформляют почти все банки. На основании Кодекса прав потребителя, действующего в стране, каждый заемщик имеет право получить от кредитора полную, понятную и четкую информацию относительно кредитного договора.

В октябре 2003 года данный принцип был закреплен на законодательном уровне.

Каждое банковское учреждение обязано во всех своих филиалах размещать информационные буклеты, содержащие подробное описание экономических условий кредитования.

Если самостоятельно оценить, насколько предложение является выгодным, заемщик не может, он имеет право обратиться в Ассоциацию по защите прав потребителей или к нотариусу.

Чтобы не упустить наиболее выгодное предложение, нужно соблюсти несколько правил:

  1. Выберите объект, который вы хотите купить. Это позволит банку провести экспертную оценку и определить, какую максимальную сумму займа он сможет предоставить. Не стоит брать слишком большой кредит.

    Чем выше размер кредита, тем больший ежемесячный платеж вас ожидает.

  2. Оцените свои возможности на уплату первоначального взноса.
  3. Уточните конечную ставку.
  4. Проведите калькуляцию ежемесячного взноса и сопоставьте его с вашими доходами.

  5. Выясните, какие дополнительные расходы и скрытые комиссии могут ожидать. К примеру, в какую сумму обойдется услуга оценки жилья, сколько стоит страховка и прочее.
  6. Поинтересуйтесь возможностью досрочного погашения займа.

  7. Узнайте, каким образом производятся платежи – в кассе банка, через онлайн-систему и т. д.

Искать подходящие объекты недвижимости и банки, где возможно оформление ипотеки в Италии,  лучше всего через профессионального брокера, знающего рынок.

Прибегнуть к его помощи целесообразно: брокер сможет проверить документы на помещение, возьмет на себя задачу общения с владельцем жилья, узнает ситуацию и даст заключение, стоит ли вообще по данному объекту заниматься оформлением ипотеки.

Оплата комиссионных брокера осуществляется только в том случае, если решение банка окажется положительным.

Список банков, в которые можно подать заявки, будет зависеть от региона и от того, с какими из них работает брокер. Выдают ипотеку как банки Италии, так и международные финансовые учреждения.

Готовим документы

Пакет документов для подачи кредитору довольно обширен:

  1. Копия заграничного паспорта.
  2. Codice Fiscale – аналог российского идентификационного налогового номера (ИНН). Получить его можно сразу после подписания предварительного договора в консульском отделе.
  3. Бумаги, которые смогут подтвердить платежеспособность.
  4. Документы на объект покупки.

В качестве подтверждения платежеспособности можно предоставить:

  1. При наличии собственного бизнеса – документы, в которых говорится о том, что вы являетесь его владельцем. Обычно собственники компаний имеют резидентский статус, а это может облегчить процесс оформления ипотеки.

  2. Справка с работы с указанием оклада (для тех, кто работает в стране по найму). Это может отразиться на величине ставки.
  3. Выписка с банковского счета о движении средств или о депозитах.
  4. Декларация о доходах.
  5. Справка об уплате налоговых обязательств.
  6. Подтверждение оплаты алиментов.

  7. Иные дополнительные бумаги на усмотрение банка.

Что касается документов на объект купли-продажи, то здесь понадобятся:

  1. Предварительный договор.
  2. Подтверждение прав собственности для продавца.
  3. Выписка из кадастрового реестра.
  4. Если покупается строящееся здание – разрешение на строительство.

Все документы следует перевести на итальянский язык и заверить нотариально.

Открываем счет в банке и подписываем договор

Вариантов открытия счета, чтобы получить кредит на жилье в Италии, может быть два:

  • Для резидентов – процедура выглядит стандартно, как для граждан страны. Из документов необходимо предъявить ВНЖ, паспорт, Codice Fiscale.
  • Для нерезидентов открыть  получится только отдельный вид счета: conto internazionale или conto esterо. Его обслуживание стоит дороже, валютой счета является та, которая действует в стране заявителя. То есть платить еще придется и за  конвертацию. Для открытия счета понадобится действующая виза.

Если решение банка окажется положительным, заемщика пригласят в банк для подписания договора.

Сколько времени занимает оформление кредита

Покупка недвижимости Италии в кредит может занять некоторое время. На рассмотрение запроса обычно уходит 3-4 дня. Но практика показывает, что иногда кредитору требуется больше времени и решение озвучивается только через полтора-два месяца.

Зависит это от множества факторов: от статуса, в котором заявитель проживает в стране, от уровня его доходов, от самого объекта. Следует помнить, что банк пойдет навстречу, если будет уверен в происхождении доходов заемщика,  доволен его кредитной историей, информацией относительно наличия вкладов и имущества.

К каким расходам готовиться

Для получения кредита необходимо подготовить бюджет, которого должно хватить, чтобы покрыть следующие статьи расходов:

  • страховка – чаще всего банки требуют застраховаться от несчастного случая или от утраты работы. Это примерно 40 евро в месяц к основному платежу. Страхование недвижимости – 150-500 евро каждый год;
  • комиссия посреднику – ипотечный брокер в Италии берет 1 % от суммы кредита;
  • услуги нотариуса могут обойтись в 4-8 тысяч евро за подготовку и регистрацию сделки, а также за переоформление права собственности;
  • оценка объекта – 270-300 евро, если стоимость превышает 1 миллион евро – 500-550 евро;
  • комиссия за оформление кредита – 0,25-2 % (зависит от налоговых льгот).

Коротко о налоге на недвижимость

Ежегодные налоги на недвижимость в Италии колеблются в пределах 0,4-0,7 % от стоимости объекта, зафиксированной в кадастре. Рассчитывается ставка индивидуально, исходя из статуса региона, в котором расположена недвижимость. К примеру, в Милане – это 0,5 %.

Кроме этого, существуют кондоминиальные платежи за жилье. На квартиру придется выделить от 200 до 5000 евро каждый год. На виллу – 1,2-6 тысяч евро за такой же промежуток времени. Эта сумма не включает коммунальные услуги.

Электроэнергия обойдется примерно в 0,2-0,3 евро за 1 кВт/ч, водоснабжение – 15-20 евро за каждый месяц, баллон газа – 50-60 евро.

Погашение кредита

Итальянское законодательство не запрещает заемщикам вносить платежи раньше установленного договором срока. Но следует помнить, что в таком случае банк теряет свою прибыль на процентах.

Чтобы застраховать себя от этого, кредитор может наложить на клиента штраф за досрочное погашение.

Момент, касающийся сроков внесения платежей, всегда оговорен в договоре.

Перед подписанием следует внимательно его прочитать.

Если информация не найдена, нужно поинтересоваться у кредитного менеджера, который будет заниматься вашей заявкой. Это позволит избежать неожиданных комиссий в будущем.

Итоги

Кредит на покупку жилья в Италии для иностранных граждан – услуга возможная, но не слишком выгодная. Чаще всего банки устанавливают для нерезидентов более высокие ставки и невыгодные условия. Оформление ипотеки сопровождается множеством дополнительных платежей, сумма которых может достигать нескольких тысяч евро.

С 2017 года русским в 95 % случаев банки Италии отказывают в ипотеке. Если у клиента есть официальные доходы в Еврозоне, кредит дадут; активы только в России, пусть даже и немалые, банки отказываются учитывать как обеспечение займа.

Ипотека в Италии для иностранцев: Видео

Источник: https://zagranportal.ru/italija/nedvizhimost-italija/ipoteka-v-italii.html

Получение ипотечного кредита в Италии

Если вам захотелось сменить место жительства и случилось выбрать для проживания Италию, не сочтите за труд, узнайте заранее, что здесь почем: сколько сегодня стоит жизнь
… Граждане, достигшие пенсионного возраста, очень часто мечтают уехать и жить в другой стране. Причины – низкий уровень жизни, дорогие коммунальные услуги и некачественноеВ…

25 апр. 2018 Гражданство В 2018 году гражданство Италии стало ещё более привлекательным для жителей Российской Федерации. В связи со сложившейся ситуацией всё больше людей уезжают в Республику на…

20 сент. 2018 покупка недвижимости Любая сделка в Италии, связанная с недвижимостью, свершенная россиянином, белорусом, французом или итальянцем облагается налогом. При определении его размера не имеет зна…

26 мар. 2018 Вид на жительство В силу сложившихся житейских ситуаций или по объективным причинам многие из россиян выезжают заграницу. Кто-то путешествует, а некоторые выбирают себе конкретную страну д… Выбирая побережье для идеального пляжного отдыха, взгляните на карту великолепной и красочной страны Италии, что расположилась на Апеннинском полуострове, в объятиях пяти… Кто из нас в детстве не зачитывался книгами о загадочной и прекрасной Италии, её неповторимой природе и древнейшей истории. Люди селились в этих краях издавна, что объясн…

27 авг. 2018 Работа Для этой страны на Апеннинах настоящей визитной карточкой стали такие сферы жизни, как туризм, здравоохранение, общественное питание и другие жизненно важные отрасли. Поэ…

03 авг. 2018 Работа Многие европейские страны привлекают высоким уровнем заработной платы. Даже представители таких распространенных профессий, как учитель или врач, получают гораздо больше,…

02 июл. 2018 покупка недвижимости Приобретение жилья за рубежом – дело серьезное. Это не только большие капиталовложения, но и организация дальнейшей жизни покупателя после сделки. Выбирают Италию в качес…

27 июл. 2018 рейтинг На уровень жизни населения всегда влияют различные факторы. Это может быть экономическая стабильность, комфортные условия проживания, уровень образования, места для отдых… Ирина живет в Италии уже шесть лет. Мы попросили ее поделиться впечатлениями о жизни в волшебной Тоскане и рассказать о самых интересных моментах и особенностях итальянск… Туристы в поисках развлечений путешествуют по всему миру, выбирая места получше. Кому-то нравится Азия, кого-то тянет к югу, а кого-то больше привлекает Европа, Лазурный
… Ирина живет в Италии уже шесть лет. Мы попросили ее поделиться впечатлениями о жизни в волшебной Тоскане и рассказать о самых интересных моментах и особенностях итальянск… Если Италия пользуется заслуженной любовью туристов, то ее жемчужиной по праву является Рим. Мегаполис с уникальной архитектурой, в котором удачно соединяется история и с… Ирина живет в Италии уже шесть лет. Мы попросили ее поделиться впечатлениями о жизни в волшебной Тоскане и рассказать о самых интересных моментах и особенностях итальянск…

Источник: https://domire.ru/blog/ipoteka/osobennosti-ipoteki-v-italii

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Какую недвижимость в Италии разрешено приобретать иностранцам? Как проходит типичная сделка и кто в ней участвует? Сколько сверх стоимости объекта уйдет на налоги и нотариальные расходы? Читайте и сохраняйте себе инструкцию для покупателей недвижимости в Италии.

Содержание

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии?

В Италии на законодательном уровне закреплены равные права для иностранцев и местных на покупку недвижимости в стране. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.

Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Несмотря на «Пакт о равноправии», налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях выше. Подробнее смотрите в разделе «Дополнительные расходы».

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии?

Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи.

Важно

Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / Residenza Elettiva).

Наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом при рассмотрении заявки на ВНЖ.

  • Читайте подробнее: Визовый режим и вид на жительство в Италии

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии?

У иностранцев такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги.

  • Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Италии

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Поиск недвижимости в Италии

Как искать недвижимость в Италии

Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.

ru – мы публикуем все самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру. Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.

ru, а также отчеты Налоговой инспекции.  

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риэлторы и застройщики Италии подготовят подборку объектов, соответствующих вашим требованиям.

Как искать риэлтора в Италии

В Италии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

Россияне и выходцы из других стран Восточной Европы не единственные покупатели в Италии, здесь много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Но все-таки среди «наших» страна очень востребована (по статистике Prian.

ru, она входит в ТОП-5 популярных направлений). Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (т.е. локациях, популярных среди иностранцев), будут и русскоговорящие сотрудники.

Также в Италии можно найти немало компаний (консалтинговых, риэлторских, девелоперских), основанных эмигрантами из России и стран бывшего СССР. Плюс, российские агентства часто налаживают партнерские связи с итальянскими, чтобы предлагать своим клиентам итальянскую недвижимость на русском языке. Есть и международные компании с офисами в разных странах. Словом, найти помощника несложно.

  • Смотрите список риэлторов и застройщиков, работающих в Италии

При выборе риэлтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать агентом по недвижимости, надо сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном Реестре агентов при торгово-промышленных палатах.

Также риэлторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.

Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например, Федерации агентств недвижимости Италии.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии – получения медицинской страховки, устройства по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т.п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Совет

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.

Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта

Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме.

Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (Proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия.

В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Вносим задаток

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 5-10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора

Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

  • Персональные данные продавца и покупателя
  • Стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе, размер внесенных задатков
  • Описание объекта недвижимости, его кадастровые данные

После подписания договора нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.

Обратите внимание

Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

  1. На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках.
  2. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью оплачивается стоимость недвижимости — покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает итальянский банк, где у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

Этап 4. Регистрация права собственности

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трех месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если у покупателя нет возможности присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять доверенное лицо. В этом случае необходимо оформить доверенность у нотариуса.

Доверенность составляется в стране постоянного проживания доверителя. На нее ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем осуществляется перевод на итальянский язык.

Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.

  • Смотрите примеры объектов недвижимости в Италии

Дополнительные расходы
 

Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная / вторичная), статуса покупателя (резидент / нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности

  • Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2% Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50*вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом
  • Покупка у организации первого дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200 Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200НДС (IVA) – 4%
  • Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9%Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50
  • У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии: Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200 Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200НДС (IVA) – 10% (22% — элитное жилье).

Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:

  • объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса «люкс»;
  • покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с помощью налоговых льгот (требование «первый дом»);
  • покупатель долже зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Для иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ.

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.

Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд. На первичном рынке расчет НДС ведется от рыночной цены объекта.

Гонорар риэлтора

По итальянским законам, сертифицированный риэлтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки.

При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки – 3-5% +НДС.

Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса + плата за регистрацию недвижимости в Реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а он уже сам рассчитывает и оплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости – чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1% до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в Реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2000.

Гонорар переводчика

Важно

По итальянским законам, при подписании договора должен присутствовать переводчик, если покупатель является иностранцем. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет  несколько сотен евро.

Резюме

  • В Италии на законодательном уровне закреплены равные права местных и иностранцев на покупку недвижимости.
  • Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.
  • Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который является гарантом юридической «чистоты».
  • Размер налога на покупку для нерезидентов выше, но все иностранцы также могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Автор Анастасия Фалей

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию Minetti Immobiliare.

Источник: https://prian.ru/pub/15584.html

Покупка недвижимости в Италии: от ипотеки до цен, почему 2019 год (все еще) хороший год для совершения сделок

Из трехлетних прогнозов Nomisma, представленных генеральным менеджером Лука Донди, становится ясно, что решительное ужесточение условий кредитования станет очевидным только через два года, что приведет к снижению продаж.

Перспективы не очень привлекательны для цен, прогноз на 2019 год — снижение на 0,5 процента (Милан лидирует на графике эффективности с + 0,8%). В 2020 году средний показатель вырастет до + 0,1%, а в 2021 году он возрастет до + 0,5%.

Анализ рынка инвестиции от Болонского института также подчеркивает значительное увеличение инвестиционных покупок.

Фабиана Мельола, глава исследовательского бюро Tecnocasa, также сообщила о тенденции, которая отмечает дальнейший рост как спроса на дома в районах, где возможна временная аренда, так и стоимости долгосрочной аренды из-за отсутствия предложения. Валовая доходность аренды жилья довольно привлекательна на бумаге и составляет от 4% до 5%.

Запросы на отличное качество недвижимости

В городах, в которых еще не применялись максимальные налоговые ставки IMU и TASI, чистая производительность может быть снижена, поскольку Закон о бюджете на 2019 год теперь позволяет повысить ставки, заблокированные до прошлого года.

Марио Брелья и Сантино Таверна, соответственно президенты Scenari Immobiliari и Fimaa, акцентируют внимание на спросе на недвижимость с техническими характеристиками высокого уровня. Это подтверждается недавним анализом Abitare.

Совет

Co, который подчеркивает сильный рост доли новых домов в общем количестве сделок. В Милане рост продаж новой жилпй недвижимости за первые девять месяцев 2018 года составил 14,5 процента, в Неаполе — более чем на 15 процентов, в Риме — на 13 процентов.

В среднем, по основным восьми итальянским городам рост продаж новостроя составил 9,4 процента по сравнению с 3,7 процента рынка в целом.

Двадцать лет с евро в кармане

Как изменился внутренний рынок спустя двадцать лет после появления евро? Сравнивая стоимость недвижимости, ставки и заработную плату с сегодняшними, выясняется, что сегодня почти всегда проще купить дом с помощью ипотеки.

Например, с двадцатилетним кредитом, предусмотренным в последние дни обращения лиры, уверенно стоящему на ногах работнику, в среднем, было гарантировано 50 новых квадратных метров недвижимости, а сегодня цифра возросла до 71 м2.

Все изменится, если вы покупаете за наличные. Для покупки нового дома площадью 90 квадратных метров работнику частной фирмы с хорошей зарплатой в 1998 году понадобилось бы в среднем 6,7 лет, а сегодня ему потребуется 6,5 лет. Что касается государственных служащих, в 1998 им требовалось, в среднем, работать 7,7 лет, чтобы купить недвижимость, а сегодня — целых 9.

Но как мы получили эти цифры? Мы выдвинули гипотезу о двух профилях покупателей: первый — сотрудник частнй фирмы, который в конце 1998 года зарабатывал три миллиона лир в месяц в течение 14 месяцев и решил купить новый дом; второй — государственный служащий, который двадцать лет назад получал полтора миллиона лир в течение 13 месяцев и решил купить подержанную квартиру в хорошем состоянии. Чтобы сравнить ситуацию в то время с нынешней, мы выдвинули гипотезу, что эти же два профиля получили переоценку заработной платы, равную той, которая рассчитывалась Istat, соответственно, для частного сектора и госслужащих, за двадцать лет. Что касается покупок за наличный расчет, то мы рассчитали, сколько нужно для покупки недвижимости.

Проанализировав все данные, получается, что сегодня купить недвижимость в Италии легче (в шести городах из восьми анализируемых). Хуже обстоят дела только на двух основных рынках страны: на самом деле, сегодня в Милане требуется 9,7 аннуитетов против 8,8 20 лет назад; в Риме разрыв еще больше, так как он вырос с 6,8 до 8,8 годовых зарплат.

Для государственного служащего, который за двадцать лет утратил намного больше из-за более низкой переоценки заработной платы, ситуация иная: во всех восьми рассматриваемых городах придется работать больше. В Милане при покупке одного и того же типа недвижимости показатель вырос с 10,5 годовых зарплат до 13,5, в столице с 8,6 до 12,7.

Тем не менее, сценарий полностью меняется, если предполагается использование ипотеки. В конце 1998 года лучшие фиксированные ставки предлагались на уровне 6%, сегодня мы можем легко получить кредит под 2,5% (при этом лучшие предложения падают ниже 2%).

Обратите внимание

Что касается ипотеки, специально для поклонников старой валюты, можно дать довольно точное представление о том, что произошло бы сегодня, если бы переменный кредит предоставлялся бы в лире: двадцать лет назад самым распространенным индексным индексом был Rendistato lordo (средний курс государственных ценных бумаг в зависимости от остаточной дюрации). 10-летний Rendistato показал 2,96% в декабре 2018 года, трехмесячный Euribor -0,32%. Вывод: ипотека стоила бы как минимум на 338 центов дороже.

Аналитики также пытались рассчитать, всегда по тем же критериям, как изменилась покупательная способность для недвижимости по сравнению с десятью годами ранее.

Здесь результат не оставляет сомнений: количество аннуитетов, необходимых для покупки дома за наличные, почти вдвое уменьшился, учитывая, что в среднем оно упал с 11,5 до 6,5 лет.

Увеличение покупательной способности становится еще более очевидным, если брать ипотеку.

По графикам видно, что 2008 год был худшим годом евро для тех, кто должен был купить дом. Цены, по-прежнему, были на самом высоком уровне, а ставки по ипотечным кредитам после банкротства Lehman подскочили до 6% и более.

Источник: https://liveitaly.ru/info/pokupka-nedvizhimosti-v-italii-ot-ipoteki-do-cen-pochemu-2019-god-vse-eshche-horoshiy-god-dlya

Особенности ипотеки в Италии | Y&C Italy

Есть люди, которые принципиально не берут ипотеку и другие кредиты, называют ее кабалой или ярмом на долгие годы.

Но если знать подводные камни и быть готовым финансово и морально к дополнительным расходам, то квартира или дом мечты в вашей собственности станет реальностью уже сейчас, а не через N-лет, когда удастся скопить необходимую сумму денег. Это справедливо и для России, и для Италии.

На ипотеке я «собаку съела»

Источник: http://YoungandCreative.ru/osobennosti-ipoteki-v-italii/

Как купить недвижимость в Италии гражданину России в 2019 году

Все чаще граждане СНГ стремятся приобрести дом или квартиру за рубежом.

Одна из стран, жителями которой они хотят стать – Италия, которую предпочитают за лояльное отношение её властей к иммигрантам, особенности климата и изыски кухни.

Без знания нюансов законодательства купить недвижимость в Италии непросто. Однако сделка купли-продажи, заключенная в соответствии с нормативно-правовыми актами, обещает быть «прозрачной».

Популярные регионы

Жизнь в Италии для русских привлекательна тем, что каждый ее регион имеет различные природные составляющие, окружение и стиль существования. Всего здесь 20 округов. Поэтому прежде чем решиться на покупку жилья здесь, следует определиться с регионом проживания.

Согласно статистике, для россиян наиболее предпочтительным местом проживания в Италии является Калабрия, где самые низкие расценки на недвижимость. Второй по популярности регион – Тоскана. Здесь во многих провинциях можно услышать русскую речь. В дополнение к этому благоприятный климат, море с пляжем и живописные холмы.

Еще один популярный регион – Лигурия. В некоторых ее городах можно приобрести виллу, расположенную недалеко от пляжа. Предприниматели отдают предпочтение Риму, Милану и Флоренции. Здесь они строят бизнес и обучают детей. Недвижимость тут – это дома, одновременно окруженные морем, озером и холмами.

Формирование ценовой политики в стране

Иммигранты задаются вопросом, сколько стоит квартира в Италии? Кризис не сказался на ценовой политике в сфере недвижимости. Большинство риэлторов не завышали стоимость жилья до его возникновения. Поэтому после экономического спада оно подешевело не более чем на 7%. Цены на жилье в Италии формируются за счет его регионального расположения и классификации.

Тип жилья

Цены в 2019 году на недвижимость в Италии, в зависимости от типа, варьируются от 22 тысяч до нескольких миллиардов в европейской валюте. Самые дорогие апартаменты – это виллы, таунхаусы, другие элитные объекты в курортных зонах. Новостройки также обойдутся недешево. Варианты подешевле – квартиры в глубинках и на окраинах.

Где находится

Стоимость дома в Италии зависит от его месторасположения. Самые низкие цены устанавливают на дома, расположенные на юге страны, где сконцентрированы области со слаборазвитым производством. Ближе к северу происходит удорожание недвижимости. Ценовая политика при этом выглядит так:

  • квартира в Калабрии – от 1 100 € за м2;
  • недвижимость у моря (Средиземное) – от 2 000 до 2 500 € за м2;
  • дома в Лацио – от 3 000€ м2;
  • вилла в Лигурии, Тоскане, Венето и Ломбардии – 10 000 – 15 000 € за м2.

Наиболее популярны среди иностранцев северные регионы страны.

Покупка недвижимости

Задавшись вопросом, как купить недвижимость в Италии гражданину России, стоит обратить внимание на порядок действий во время процесса ее приобретения. Каждый этап имеет нюансы. Однако условия заключения сделки для иностранцев и местных жителей практически одинаковы.

Принятие решения

Для начала нужно выбрать жилье в Италии. Заняться его поиском можно такими методами:

  • интернет-ресурсы, специальные выставочные мероприятия, газеты и другие издания тематической направленности;
  • через представителя итальянского агентства по реализации недвижимых объектов, действующего в РФ;
  • с помощью российских компаний, занимающихся вопросами продажи недвижимости через компаньонов из Италии.

Выбрав жилье, нужно посмотреть его. Некоторые организации предоставляют возможность посетить Италию для смотрового тура. За эту услугу придется расплатиться отдельно.

Стоимость рассчитывается индивидуально с учетом длительности поездки, места расположения жилья и предоставления дополнительных возможностей. В день клиент осматривает около пяти объектов.

На основе своих впечатлений он и делает выбор.

Резервирование недвижимости

Заявив о том, что решение о приобретении недвижимости принято, иностранец подписывает неотменяемое предложение о покупке, где прописаны нюансы сделки и порядок оплаты. После чего делается первый взнос (депозит). Его минимальный размер – 5% от стоимости выбранного объекта.

Отказ от своих обязательств какой-либо из сторон предполагает выплату неустойки. Покупатель лишается денег, выплаченных в качестве первого взноса. Если от сделки отказался продавец, с него взимаются денежные средства в объеме, в два раза превышающем внесенную клиентом сумму.

Заключение предварительного договора

Процедура заключения предварительного договора не носит обязательного характера. Он составляется по желанию одной из сторон соглашения, если сделка имеет длительные временные рамки или проводятся операции с крупными суммами.

Читаем также:
Как получить итальянское гражданство
Переезд в Италию

По условиям предварительного договора покупатель должен сделать второй взнос. Это задаток в размере 10-30% от общей стоимости жилья. Кроме того, клиент оплачивает услуги агентства.

Важно

Предварительно все документы на недвижимость, которые имеются в наличии у продавца, проверяются нотариусом. Если в ходе процедуры выяснится, что объект нельзя продавать, сделка объявляется несостоявшейся.

Виноват в этом продавец, который будет обязан выплатить покупателю материальную компенсацию равную двойному размеру депозита.

Основной договор

Договор купли-продажи (купчая) на недвижимость обязательно должен заверяться нотариусом и подписываться обоими участниками сделки. При этом документ зачитывается вслух с целью исключения двусмысленности понимания его пунктов. До заключения соглашения покупатель уплачивает налоги и вносит первый взнос за услуги нотариальной конторы.

Если покупатель не владеет итальянским языком, сделка проводится по одной из предложенных схем. Первая – это приглашение переводчика и двух свидетелей, которые говорят на обоих языках. Их услуги оплачивает покупатель. Соглашение составляется на двух языках.

Второй вариант развития событий – покупатель оформляет доверенность на представителя, владеющего итальянским языком. При заключении основного договора стоимость недвижимости полностью покрывается чеками или банковским переводом.

Государственная регистрация

Подписание основного договора подразумевает регистрацию в государственных органах сделки, утверждающей переход объекта в распоряжение нового владельца.

Все данные передаются в налоговую инспекцию, кадастровый отдел, палату по регистрации недвижимости. Там должны зафиксировать право собственности в сроки от 5 дней до 2 месяцев. После чего стороны договора подписывают купчую.

Покупателю передается право собственности вместе с ключами от нового жилья. Также он получает сертификат о проведенной сделке.

Расходы

При регистрации сделки на покупателя возлагается уплата только части расходов. При этом их объем зависит от того, приобрел ли он новую недвижимость или взял ее на вторичном рынке.

На первичном рынке

Приобретая жилье от застройщика, покупатель вносит в казну государства НДС, размер которого зависит от класса жилья. За новый объект придется уплатить 10% от стоимости. Если ему присвоен класс «люкс», процентная ставка увеличивается до 20. Также взимаются регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги. Их размер составляет 168€.

На вторичном

На жилье со вторичного рынка уплата НДС не распространяется. На размер других налогов влияет стоимость объекта. При регистрационном сборе придется отдать 900€ за каждые 100000€, необходимых к уплате за покупку. Размер ипотечного и кадастрового налога – от 1 до 2% от стоимости недвижимости. Выплата в казну государства за покупку земли под застройку равна 8% от ее цены.

Ежегодные платежи

Налог на недвижимость в Италии для россиян взимается в соответствии с соглашением двух стран. Согласно ему, сбор платится один раз в год в казну того государства, где иммигрант зарегистрирован как налогоплательщик.

Налогообложение иностранных граждан осуществляется в соответствии с теми же требованиями, которые применяются к гражданам страны. Так, налог на недвижимость варьируется в пределах 0,4-0,7% от ее кадастровой стоимости.

Визовый режим для владельцев недвижимости

Власти каждый год выдают и продлевают владельцам недвижимости в Италии мультивизы шенгенского образца. Они наделяют правом каждое полугодие в течение 3 месяцев находиться на территории государств Шенгена. ВНЖ в Италии получить на основании владения жильём нельзя. Для этого необходимо подтвердить, что в стране иммигрант получает доход.

Читаем также:
Работа для русских в Италии
Средняя зарплата в Италии

В заключение

Спрос на жилье в Италии остается на довольно высоком уровне. Иностранцы выбирают эту страну за лояльное отношение к иммигрантам.

Условия приобретения недвижимости здесь одинаковы для приезжих из других государств и местных жителей. Однако при покупке иммигранты могут столкнуться с определенными сложностями.

Таким образом, прежде чем решиться на это, нужно рассмотреть все нюансы сделки, обратить внимание на ее плюсы и минусы.

Источник: https://migrant.guru/italiya/priobreteniya-nedvizhimosti

Ссылка на основную публикацию