Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием в 2019 году

Выпуск, эмиссия, выдача и обращение ипотечных ценных бумаг — НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ “КРЫМСКИЙ РЕСПУБЛИКАНСКИЙ ФОНД РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ”

Выпуск, эмиссия, выдача и обращении ипотечных ценных бумаг.

  • ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;
  • облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;
  • ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права;
  • ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;
  • жилищная облигация с ипотечным покрытием — облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

  1. Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».

При документальной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца.

Обратите внимание

Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия.

Для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия таких облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее их общей непогашенной номинальной стоимости.

Решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательств по таким облигациям в большем размере.

В этом случае размер ипотечного покрытия указанных облигаций в течение всего срока их обращения должен быть не менее размера, установленного решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

  1. Выдача и обращение ипотечных сертификатов участия

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме.

Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Источник: http://ipotekark.ru/vyipusk-emissiya-vyidacha-i-obrashhenie-ipotechnyih-tsennyih-bumag/

Ипотечный сертификат участия

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое.

Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы.

Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем.

Важно

При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные (вход примерно от 100.000 рублей), так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний.

Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд. руб. Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ.

Акции ипотечных сертификатов можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти тут, выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»). В общем, пока инструмент довольно нов и возможно его ждет неплохое будущее.

К тому же в данный момент ипотечные бумаги могут быть дополнительно интересны из-за высокой ключевой ставки.

По своей сути ипотечные сертификаты весьма похожи на ПИФы, однако выгодно отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление).

При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты.

Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные сертификаты участия довольно надежно защищены.

Совет

По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты банку, который сам занимается их продажей (однако дивиденды инвесторы все равно получают от УК); этот вариант выглядит так:

Выпуск ипотечных сертификатов участия возможен в случае соблюдения следующих условий:

размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов;

срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите;

общая стоимость всех выпущенных эмитентом сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента;

минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка.

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций в ипотечные сертификаты крайне мал.

Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода.

Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного (по сути два десятка лет) инвестиционного инструмента.

Источник: https://investprofit.info/isu/

Проблемы в правовом регулировании ипотечных сертификатов участия

Правовую основу секьюритизации ипотечных активов, то есть прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, в том числе удостоверенных закладными, устанавливает ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»1 (далее — Закон об ИЦБ).

Цели секьюритизации

Основные идеи секьюритизации заключаются в следующем:

• рефинансирование (взамен «длинных» денег, получаемых по правам требования, оригинатор сделки приобретает «быстрое» финансирование);

• замена неликвидных прав требования к должникам ликвидными ценными бумагами, приносящими регулярный доход и способными обращаться на организованных торгах.

Достижение данных целей возможно при использовании различных моделей секьюритизации, предполагающих долговое или долевое финансирование.

Модели секьюритизации

При долговом финансировании путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием схема сделки выглядит следующим образом:

В данном случае создается компания специального назначения (ипотечный агент), юридические характеристики которой (в том числе ограниченная правоспособность, передача функций единоличного исполнительного органа управляющей организации, отсутствие штата сотрудников) позволяют выпустить облигации более надежные, чем если бы они выпускались с баланса оригинатора сделки. Подобные облигации обеспечиваются залогом так называемого ипотечного покрытия — комплекса имущества, включающего в себя прежде всего проданный на компанию специального назначения пул ипотечных активов. Приобретая облигации, инвестор оценивает надежность данного пула; при этом у него отсутствует необходимость проводить оценку рисков эмитента, возникающих из его деятельности, поскольку эмитент (ипотечный агент) — лицо техническое, созданное только для того, чтобы приобрести пул ипотечных активов и выпустить под их залог (в составе ипотечного покрытия) облигации.

Итогом сделки является получение рефинансирования с рынка [за счет выпуска ипотечным агентом облигаций и расчетов по договору уступки (продажи) ипотечных активов].

Обратите внимание

Кроме того, обычно оригинатор приобретает облигации одного из выпусков, субординированные по отношению к облигациям ипотечного агента других выпусков, с одной стороны, принимая участие в рисках по сделке, а с другой стороны, получая доход, который образуется за счет остатков поступлений по ипотечным активам после осуществления выплат всем остальным контрагентам ипотечного агента.

Секьюритизация, предполагающая долевое финансирование и выдачу ИСУ, осуществляется по следующей схеме:

(1) Оригинатор передает свои ипотечные активы в доверительное управление управляющему ипотечным покрытием на определенный правилами доверительного управления срок, становясь учредителем доверительного управления.

(2) Взамен переданных ипотечных активов оригинатор получает ипотечные сертификаты участия (далее также — ИСУ).

Читайте также:  Первоначальный взнос по ипотеке в 2019 году: какой бывает минимальный?

(3) Оригинатор продает полученные ИСУ инвесторам и (4) получает за них оплату.

Таким образом, итогом сделки является обмен оригинатором неликвидных прав требования на ликвидные ценные бумаги, которые могут обращаться на организованных торгах, а также получение рефинансирования с рынка.

Кроме того, в случае оставления оригинатором части ИСУ у себя на балансе он, как и другие владельцы ИСУ, получает доход по портфелю ипотечных активов, входящих в состав ипотечного покрытия и находящихся в общей собственности владельцев ИСУ.

Остановимся подробнее на статусе ипотечных сертификатов участия.

Правовая природа ИСУ

Согласно части 2 ст. 17 Закона об ИЦБ выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ИСУ на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ИСУ и принадлежат им на праве общей долевой собственности (часть 2 ст. 18 Закона об ИЦБ).

В соответствии со ст. 29 Закона об ИЦБ выдача ИСУ осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие. На этом основании можно заключить, что при формировании ипотечного покрытия ИСУ в него могут войти только права требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, в том числе удостоверенные закладными.

В соответствии с п. 1 ст.

1012 ГК РФ2 по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему.

В п.

97 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 года № 7653 , указывается, что залогодержателями недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, являются владельцы ИСУ. При этом владельцы ИСУ продолжают нести риск неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (часть 2 ст. 18 Закона об ИЦБ).

Применительно к инвестиционным паям в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 года № 930/104 указано: «Право собственности учредителя доверительного управления на передаваемое имущество прекращается, и возникает право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев, которое подлежит государственной регистрации в ЕГРП»5.

Данный вывод применим и к отношениям, возникающим в связи с выдачей ипотечных сертификатов участия. Между тем передача имущества (закладных или обеспеченных ипотекой прав требования) в состав ипотечного покрытия влечет фактически утрату правомочий в отношении данного имущества. Остановимся подробнее на обособлении секьюритизируемого актива.

Согласно части 1 ст.

Важно

22 Закона об ИЦБ требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, обособляются от имущества управляющего ипотечным покрытием, имущества владельцев ИСУ, имущества, составляющего иные ипотечные покрытия, находящиеся в доверительном управлении указанного управляющего, а также от иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанного управляющего; имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Согласно части 3 ст. 22 Закона об ИЦБ по долгам владельцев ИСУ, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), обращение взыскания на имущество, составляющее ипотечное покрытие, не допускается. В таком случае взыскание обращается на принадлежащие им ИСУ.

ИСУ, выдаваемый взамен на передачу в общую собственность обеспеченного ипотекой права требования, удостоверяет долю его владельца в указанной общей собственности. Однако титул собственника в данном случае не предоставляет владельцам ИСУ правомочий собственника — владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ6).

Владельцы ИСУ (в том числе оригинатор, если он оставил ИСУ у себя на балансе) не имеют права по своему усмотрению распоряжаться ипотечным покрытием.

Распоряжение активами, вошедшими в ипотечное покрытие, осуществляет управляющий ипотечным покрытием на основании договора доверительного управления, который считается заключенным путем присоединения к правилам доверительного управления в момент приобретения ИСУ.

Так, в определенных Законом случаях управляющий ипотечным покрытием (и только он) может продать ипотечные активы, а также приобрести на денежные средства, вошедшие в состав ипотечного покрытия, ИСУ, удостоверяющие долю в общей собственности на другое ипотечное покрытие.

Владельцы ИСУ получают по таким бумагам доход, выплачиваемый за счет поступлений по активам, вошедшим в ипотечное покрытие. Данное право входит в состав правомочия пользования имуществом.

Однако у владельцев ИСУ отсутствует право обслуживать ипотечные активы, входящие в ипотечное покрытие, и тем самым влиять на свой доход. В соответствии с частью 3 ст. 18 Закона об ИЦБ обслуживание ипотечных активов является полномочием управляющего ипотечным покрытием.

Совет

Последний может в том или ином объеме передать данное полномочие сервисному агенту.

Помимо этого об отсутствии у владельцев ИСУ вышеуказанных правомочий собственника свидетельствует запрет на раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре, закрепленный в части 2 ст. 18 Закона об ИЦБ.

При этом владельцы ИСУ не получают в натуре ипотечные активы, входящие в состав ипотечного покрытия, ни при каких обстоятельствах.

Так, если при прекращении договора доверительного управления в ипотечное покрытие будут входить непогашенные обязательства, владельцы ИСУ получают денежные средства от их реализации, но не сами ипотечные активы (п. 47 Типовых правил7).

Таким образом, владельцы ИСУ имеют титул сособственников ипотечного покрытия (и сокредиторов по обеспеченным ипотекой правам требования), однако не наделены соответствующими правомочиями. И, наоборот, управляющий ипотечным покрытием имеет правомочия собственника, но не имеет соответствующего титула.

Из приведенных норм видно, что конструкция ИСУ нетипична для континентальной правовой системы. Она была заимствована из американского права и сравнима с participation certificates — долевыми ценными бумагами, которые обычно выпускаются американским агентством Freddie Mac.

Американские participation certificates8, как и российские ипотечные сертификаты участия, удостоверяют права на нераспределенный пул ипотечных активов, а также предоставляют инвесторам право на получение поступлений в неизмененном виде пропорционально их участию (pro rata).

Обратите внимание

Между тем американское право предполагает нахождение указанного пула в так называемой доверительной собственности у доверительного собственника9. Российское право не принадлежит к англо-саксонской правовой системе и не знает понятия доверительной собственности.

Как следствие внедрение конструкции долевой ценной бумаги в законодательстве РФ породило вышеуказанный юридический нонсенс для континентальной правовой системы, когда собственник имущества не обладает ни правом владения, ни правом пользования, ни правом распоряжения имуществом, находящимся в его собственности.

Порядок определения количества выдаваемых ИСУ

В рамках настоящей статьи мы бы хотели остановиться еще на одной проблеме, связанной с оборотом ИСУ. Согласно п.

42 Типовых правил в случае выдачи дополнительных ИСУ в связи с дополнением состава ипотечного покрытия новыми требованиями и (или) закладными количество выдаваемых ипотечных сертификатов участия определяется путем деления стоимости указанных требований и (или) закладных на оценочную стоимость одного ИСУ по состоянию на день государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего указанные требования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом оценочная стоимость одного ИСУ определяется путем деления размера ипотечного покрытия на количество выданных ИСУ.

Порядок определения размера ипотечного покрытия содержится в Положении о порядке определения размера ипотечного покрытия10, в соответствии с которым размер ипотечного покрытия рассчитывается путем суммирования денежных средств, ИСУ из другого ипотечного покрытия, а также размера требований по обеспеченным ипотекой обязательствам. Размер таких требований для данных целей рассчитывается с учетом процентов будущих периодов (п. 3.1 Положения о порядке определения размера ипотечного покрытия).

Таким образом, оценочная стоимость одного ИСУ для целей п. 42 Типовых правил подлежит расчету с учетом процентов будущих периодов по правам требования, входящим в состав ипотечного покрытия ИСУ.

В то же время в Типовых правилах не прописано, как определяется стоимость вносимых в состав ипотечного покрытия прав требования (закладных).

На практике стоимость таких прав требования (закладных) при осуществлении сделок с ними рассчитывается без учета процентов будущих периодов; при этом балансовая их стоимость обычно определяется исходя из непогашенного остатка основного долга и начисленных, но не выплаченных процентов.

Однако в данном случае для целей пропорционального распределения ИСУ, видимо, необходимо исходить из того, что и права требования (закладные) должны оцениваться с учетом процентов будущих периодов.

Важно

В любом случае при выдаче дополнительных ИСУ необходимо, чтобы соблюдался тот же принцип оценки прав требования (закладных), что и при первоначальной выдаче ИСУ; в противном случае интересы либо первоначальных, либо новых владельцев ИСУ будут нарушены.

При этом следует отметить, что порядок определения количества выдаваемых ИСУ и стоимости расчета одного ИСУ при формировании ипотечного покрытия вообще не регулируется Типовыми правилами. В свою очередь, Положение о порядке определения размера ипотечного покрытия для указанных целей не применяется.

1. ИПС «КонсультвнтПлюс». С 1 июля 2014 года секьюритизация ипотечных активов также может быть осуществлена на основании Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Однако ипотечные сертификаты участия, правовому положению которых посвящена настоящая статья, регулируются именно Законом об ИЦБ.

Источник: https://bosfera.ru/bo/problemy-v-pravovom-regulirovanii-ipotechnyh-sertifikatov-uchastiya

Ипотека в 2019 году

Государство стремится сделать ипотеку для граждан более доступной. Разработана и осуществляется госпрограмма по поддержке банковского ипотечного кредитования. Всё больше людей по всей стране стремятся приобрести современное жильё. Растёт желание купить квартиру в новострое, увеличивается спрос на первичную недвижимость, растёт заинтересованность граждан в ипотеке.

Политика Банка России направлена на уменьшение ипотечных ставок, но снижение до 5-7% годовых возможно только в среднесрочной перспективе при удачном сочетании макроэкономических факторов.

Одномоментно, даже при позитивных обстоятельствах, уменьшить процентную ставку на несколько пунктов для банков невозможно.

Такое снижение может привести к отрицательной марже и другим негативным последствиям в банковской сфере.

Но потенциальных покупателей недвижимости вопрос о размере ипотечных кредитов волнует здесь и сейчас. Главный вопрос, на который люди хотят получить ответ – будет ли рост ипотечного кредитования или ставки пойдут на убыль? Чего следует ожидать простым гражданам на ипотечном рынке, к чему готовиться в наступающем 2019 году?

Что способствует уменьшению процентной ставки

Чтобы пользование ипотекой с низким процентом и возможность купить собственные квадратные метры стали доступными, необходимо присутствие следующих условий:

  • Показатели инфляции не должны превышать 3 – 5%;
  • Рост экономики, общей экономической ситуации в стране;
  • Улучшение демографической ситуации;
  • Рост финансовой грамотности наших граждан;
  • Рост платёжеспособности населения;
  • Снижение ключевой банковской ставки, которую определяет Центральный Банк России.
  • Конкуренция между банками по размеру ипотечной ставки и упрощение самого процесса оформления и выдачи ипотеки.
Читайте также:  Ипотека в абсолют банке: условия в 2019 году, ипотечные программы

Кстати, обратите внимание, некоторые банки при регистрации сделок по ипотеке в электронном виде уже сейчас немного снижают процент кредитования.

Кроме того, если на рынке наблюдается процесс снижения ставок по ипотеке, то это – благоприятный момент для перекредитования тех, кто успел оформить ипотечный кредит ранее. Чтобы воспользоваться рефинансированием по более низкой ставке, следует просто обратиться в свой или иной банк.

Что происходит с ипотекой в настоящее время

Как известно, в настоящее время средняя ипотечная ставка соответствует примерно 12% годовых. Такой относительно невысокий процент обеспечивается сейчас госпрограммой поддержки ипотечных кредитов. Но ситуация на финансовом рынке такова, что в любой момент банковские ставки ипотечного кредитования могут вырасти.

Размер процентной ставки по ипотеке находится в зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ. При изменении размера ставки возможны такие варианты.

  1. Снижение ставки. В таком случае государству будет выгодно отменить программу поддержки. А это, соответственно, вызовет рост кредитных ставок по ипотеке.
  2. Повышение ключевой ставки Центробанка. Вне зависимости от программы господдержки, проценты по ипотечному кредиту станут расти.
  3. Государство исчерпало ресурсы для поддержки ипотечной программы. Заметим в скобках, что столь нежелательный сценарий развития событий теоретически возможен. Как известно, на ипотечные расходы государством было выделено всего 200 миллиардов рублей, а это – только 12% общей суммы кредитных средств, которые были выданы в 2017 году.

Возникает вопрос, что же следует предпринять рядовым гражданам, чтобы, дождавшись 2019 года, не усугубить ситуацию с приобретением недвижимости? По мнению экспертов, поскольку в настоящее время некоторые банки предлагают ипотечное кредитование под 9,5% или другие «благоприятные» цифры, следует поторопиться. Иначе в будущем рост процента по кредитам вполне возможен.

Экспертные прогнозы по ипотечным ставкам-2019

Поскольку государственная программа по ипотечному кредитовании населения, а также и желание, и возможности банков идти навстречу заёмщикам зависят и от макроэкономических условий, и от объективных внешних факторов, абсолютно чётких прогнозов по ипотеке ждать не приходится.

Государство прилагает большие усилия, чтобы постепенно снижать ипотечные ставки. Однако учитывая влияние всевозможных политических и экономических факторов, возможные изменения на рынке недвижимости и в финансовой сфере, можно только делать некоторые предположения.

  • Специалисты по недвижимости отмечают, что первичный рынок потихоньку выходит из застоя и может активизироваться ко второй половине 2019 г. Это значит, что цены на жильё начнут расти. А в этом случае может начать расти ипотечная ставка.
  • Финансовые аналитики констатируют, что есть вероятность укрепления рубля благодаря сдерживанию нефтяных интервенций. В этом случае финансовый рынок может стабилизироваться, что положительно скажется и на рынке недвижимости, и на ипотечном кредитовании.
  • Эксперты в банковской сфере еще в конце 2017 года прогнозировали инфляцию в стране не более 6%. Однако с началом 2018 года прогнозы изменились, и теперь озвучивается цифра в 12%. Если инфляция будет расти и дальше, то, соответственно, вырастут и ставки по ипотеке в 2019 году. А это, в свою очередь, негативно скажется на потенциальных новосёлах.

Если же правительство обеспечит снижение инфляции, то появится возможность уменьшения ипотечной ставки на несколько процентных пунктов. В случае позитивного развития ситуации процент ипотечного кредитования может упасть до 5-6%.

Существуют и некоторые другие «подводные камни» в экономике: политические и экономические санкции, общемировая политико-экономическая ситуация и прочие, которые будут опосредованно влиять на ипотечные ставки.

Как видим, чёткий прогноз о снижении ставок на ипотечное кредитование в 2019 году не может быть абсолютно достоверным, хотя позитивная тенденция всё-таки прослеживается.

Источник: http://god2019.net/ipoteka-v-2019-godu

Ипотечные сертификаты участия, сертификаты с ипотечным покрытием, учет ипотечных сертификатов участия, порядок признания в банке

Ипотечные ценные бумаги – основное средство для реализации ипотеки. ИСУ (ипотечный сертификат участия) – одна из наиболее распространенных разновидностей подобных документов на рынке долгосрочного кредитования.

Ипотечные сертификаты участия

Владельцы ипотечных сертификатов получают право требовать от эмитента ценной бумаги участвовать в процессах управления ипотечным покрытием, а также инициировать получение денежных средств в виде финансовых поступлений от аккумулированного пула привлеченных ипотечных активов. Каждый отдельно взятый ипотечный сертификат – это свидетельство определенных прав в одинаковом объеме, которое подтверждает равную долю права собственности общего характера в рамках ипотечного покрытия.

Выдача ИСУ под ипотечное покрытие происходит для того, чтобы зафиксировать долевое участие отдельно взятых субъектов в процессе.

Совет

Ценные бумаги в виде сертификатов также служат основой, на которую опираются и на которой учреждаются процессы управления ипотечным покрытием. Долевая собственность ипотечного покрытия общего характера возникает именно в момент утверждения.

В рамках процесса управления ипотечным покрытием предусмотрена возможность подписания договора доверительного управления на срок от 1 до 40 лет.

Учет ипотечных сертификатов участия

Ценные бумаги рассматриваемого типа лишены номинальной стоимости, но при этом доступны на рынке ценных бумаг по принципу свободного обращения. Производные ценные бумаги на основе ипотечных сертификатов участия не выпускаются.

С целью детализированного учета прав, которые возникают по определенным ценным бумагам, рекомендуется вести реестр, в который заносятся необходимые сведения о владельцах ИСУ. При необходимости подтвердить имеющиеся права выдается выписка из реестра установленной формы.

Документ выдается в течение пяти дней с момента обращения владельца ИСУ к регистратору.

Порядок признания ипотечного сертификата участия в банке

Договор на предмет учета владельцев ИСУ в форме реестра заключается только с одним из регистраторов. Порядок и основы ведения учета регламентируются на основании нормативно-правовых актов, принятых исполнительной властью на федеральном уровне.

При ненадлежащем исполнении обязательств по ведению реестра регистратор несет перед владельцами ИСУ субсидиарную ответственность.

Соответствующие формулировки приведены в федеральном законодательстве, прописываются в договоре, который заключается с управляющим и заключены правилами, которые распространяются на управление ипотечным покрытием.

Совет от Сравни.ру: Ипотечные сертификаты участия – проверенный временем и практикой инструмент развития рынка долгосрочного кредитования. С помощью ИСУ на рынке закладываются основы доверительного управления, упрощается процедура подтверждения прав на те или иные обязательства, а также становятся возможными другие операции, которые упрощают и ускоряют работу с ипотечными обязательствами всех типов.

Источник: https://www.Sravni.ru/enciklopediya/info/ipotechnye-sertifikaty-uchastija/

Полностью электронную ипотеку в РФ планируют запустить в 2019 году

В правительстве намерены максимально упростить процесс получения ипотеки. Приходить в офис банка за кредитом, а затем в МФЦ для подачи заявления на регистрацию недвижимости не потребуется.

Пилотные онлайн-сделки по покупке квартир в ипотеку планируется провести до конца 2019 года. Ожидается, что к 2023 году 20% сделок основных игроков на этом рынке будут заключаться в электронном формате.

Это следует из последней версии паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда» (есть у «Известий»).

Сейчас клиент может подать заявку на получение ипотеки и все необходимые документы через интернет, но для подписания договора всё равно нужно приезжать в банк, а потом и в МФЦ — для подачи документов на регистрацию прав собственности.

К концу 2019 году планируется подготовить предложения по обслуживанию заемщика удаленно на всех этапах — от выдачи кредита до регистрации недвижимости — и провести пилотные сделки. А до 31 декабря 2022 года уже будет «осуществлено более 20% ипотечных сделок крупнейших банков полностью в электронном формате».

Такие показатели содержатся в последней версии паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда», который обсуждается в правительстве. 

По результатам опросов ВЦИОМа, проведенных по заказу «Дом.рф», около 20% граждан положительно относятся к возможности оформить ипотечный кредит полностью в электронном виде, рассказали «Известиям» в пресс-службе госкомпании.

— Необходимо перевести в электронный вид все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости. Это подразумевает прежде всего дистанционное взаимодействие с заемщиками, возможность оформления и дальнейшего обслуживания ипотечных кредитов без посещения офисов банка, — подчеркнули в «Дом.рф».

Обратите внимание

Сегодня доля ипотечных сделок с элементами электронного обслуживания составляет около 10%.

Чтобы полностью исключит присутствие клиента в банке, ЦБ создает единую платформу для удаленной идентификации на основе биометрических данных — например, лица и голоса.

Чтобы достичь целевых показателей, планируется продолжить развитие электронных технологий для взаимодействия государственных и коммерческих структур и внести изменения в законодательство, указали в «Дом.рф».

Банки самостоятельно формируют свою кредитную политику и порядок заключения ипотечных договоров, в том числе в электронном виде, сообщили «Известиям» в Минэкономразвития.

Но для увеличения доли электронных услуг, в том числе при регистрации ипотечных сделок, Росреестр участвует в совместных проектах с банками и крупными застройщиками. Клиенты подают документы в офисах банка или девелопера, не посещая Росреестр.

Средний срок регистрации прав в рамках таких проектов сократился с начала 2017 года более чем вдвое — с семи до трех рабочих дней, отметили в пресс-службе ведомства.

— Технически мы сможем увидеть ипотечную сделку на 100% в онлайне в 2019 году, и целевой показатель в 20% к 2022 году выглядит вполне достижимым, — подтверждают в пресс-службе ВТБ. Однако бумага пока не сдает свои позиции.

Далеко не все клиенты готовы оформить сделку без общения со специалистом, добавили в кредитной организации.

Даже если застройщики, агентства недвижимости и банки предлагают онлайн-сервисы, многие граждане всё же предпочитают увидеть приобретаемый объект, оценить качество инфраструктуры, лично пообщаться с менеджером и совершить сделку на бумаге.

Важно

В пресс-службе Сбербанка заявили: достичь показателя в 20% возможно, если исключить финальный этап сделки.

Там добавили, что в этом вопросе «основными драйверами являются удаленная идентификация клиентов, развитие цифровых подписей и законодательства в области цифровизации и интернета в целом».

Сейчас в электронном виде возможно проведение всех этапов сделки, кроме расчетов и подписания кредитного договора. Это связано с тем, что менеджер банка проводит идентификацию клиентов и сверяет оригиналы документов, уточнили в кредитной организации.

Очередным шагом к цифровизации ипотеки станет возможность использования электронных закладных, указали в ВТБ и «Дом.рф». Этот документ содержит информацию о кредитном договоре и праве залога на имущество. Закладная сведет к минимуму риски мошенничества и позволит снизить издержки банка при выдаче кредита.

Она не «потеряется», как это может произойти с бумажным вариантом документа, отметил финансовый директор юридической компании BMS Law Firm Юрий Степанов.

Читайте также:  Ипотека в промсвязьбанке в 2019 году: условия, документы

Учитывая интерес крупных игроков к сокращению издержек, уже через два года участники ипотечного рынка будут преимущественно использовать электронные закладные, считает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

В целом цифровая ипотека в России будет распространяться параллельно с переходом всех государственных и коммерческих организаций на электронный документооборот.

Источник: https://iz.ru/781064/svetlana-volokhina-tatiana-gladysheva/elektronnuiu-ipoteku-v-rf-polnostiu-planiruiut-zapustit-v-2019-godu

Ипотечный сертификат участия (ИСУ)

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.

Ипотечные сертификаты участия по своей экономической природе не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах, получаемых от ипотечных активов. Доходность по ИСУ расчетная, отсутствует транширование и фиксированный купон.

ИСУ, как и закладные, можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. Этот инструмент дает более высокую, чем облигации, доходность. Однако и риски при этом распределены на всех владельцев ИСУ, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на банке-оригинаторе.

Основные риски ИСУ и способы управления риском

Вид риска

Факторы риска

Способы управления риском

просрочка (дефолт) по закладным, входящим в ипотечное покрытие, вызванная снижением доходов заемщиков/ увеличением их расходов;

некачественный пул закладных

Основные:

— страхование финансовых рисков кредитора (СК АИЖК);

— привлечение стороннего мастер-сервисера (АИЖК);

— андеррайтинг и аудит пула закладных на этапе формирования ипотечного покрытия.

Второстепенные:

— в состав ипотечного покрытия включаются закладные, по которым осуществляется страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков.

изменение уровня процентных ставок

Основные

— в ипотечное покрытие включаются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

— условиями договоров участников инфраструктуры выпуска ИСУ установлены фиксированные тарифы, не имеющие переменных составляющих.

  • риск ликвидности инструмента

невозможность реализовать бумагу в короткие сроки с ожидаемой доходностью

Основные:

— на текущий момент — принятие риска;

— проведение мероприятий, направленных на повышение оборачиваемости ИСУ на вторичном рынке (данные мероприятия в настоящее время активно проводит АИЖК).

  • риск контрагентов (управляющей компании, регистратора, спецдепозитария, мастер-сервисера, субсервисера — оригинатора)

неспособность или односторонний отказ от исполнения обязательств контрагентом

Основные:

— собрание держателей ИСУ вправе заменить УК, регистратора, спецдепозитарий, мастер-сервисера (152-ФЗ);

— действующим законодательством закреплена возможность передачи функций управления активами в ВЭБ в случае несостоятельности действующей УК и отсутствия альтернативной УК (152-ФЗ);

— привлечение стороннего мастер-сервисера (например, АИЖК), обладающего необходимым опытом и ресурсами (региональным покрытием) для обеспечения качественного обслуживания ипотечных кредитов.

Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, процедура их выпуска более проста, чем организация выпуска ипотечных облигаций:

  • не требуется создавать специальную компанию (SPV);
  • уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;
  • сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
  • снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов. Функцию взаимодействия с инфраструктурными компаниями, обеспечивающими хранение закладных, поток платежей по закладным, находящимся в ипотечном покрытии, регистрацию изменений, подготовку отчетности и периодические выплаты инвесторам по ИСУ, берет на себя управляющая компания, зарегистрировавшая правила доверительного управления по выпуску.

Главными факторами, влияющим на доходность выпущенных ИСУ, являются:

· качественный пул закладных в ипотечном покрытии;

· качественный сервис закладных, находящихся в ипотечном покрытии;

· надежность элементов инфраструктуры.

Полное погашение ИСУ осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечным покрытием и исполнения обязанности по выплате владельцам ИСУ денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Досрочное погашение ИСУ возможно по условиям договора доверительного управления.

В соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах (№152-ФЗ) срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием должен составлять не менее года и не более сорока лет.

Совет

На данном этапе ИСУ на отечественном финансовом рынке проходит период становления, поэтому объемы выпуска пока невелики. Первый выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ) был реализован на рынке в 2012 году. В 2013 году темпы выпуска ИСУ увеличились в 3,3 раза, что свидетельствует о постепенном апробировании ИСУ на рынке ценных бумаг. В 2014 году участники рынка стали активнее использовать возможности ИСУ, и уже на конец 2014 объем выпуска составил 70 820 млн руб. (Рис. 1). АИЖК развивает инфраструктуру с целью привлечения средств частных инвесторов в этот инструмент, что будет способствовать росту объемов выпуска ИСУ уже в ближайшей перспективе.

Рис.2: Объем выпуска ИЦБ и ИСУ в 2010-2014 гг.

* по данным с сайта Cbonds по состоянию на 31.12.2014 года.

На сайте Банка России размещаются данные о зарегистрированных правилах доверительного управления, в рамках которых будут выпускаться ИСУ.

По состоянию на конец 2014 года было зарегистрировано 53 правила доверительного управления. Из них на текущий момент находятся в обращении 23 выпуска ипотечных сертификатов участия с ипотечным покрытием, включающим не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Еще одной особенностью ИСУ, в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах, является возможность их приобретения физическими лицами, наряду с институциональными инвесторами.

В этот финансовый инструмент, как и в ПИФ или ЗПИФ, средства физлиц могут быть инвестированы управляющей компанией.

Следует также учитывать, что в отличие от институциональных инвесторов к частным при покупке ИСУ не предъявляются такие требования, как:

· требование к минимально необходимому объему пула для упаковки в ИСУ;

· требование к наличию листинга ИСУ (включение в высший котировальный список);

· ограничения по объемам вложений.

Рис. 3: ИСУ в продуктовой линейке управляющих компаний

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и наряду уже с существующими и хорошо известными ОПИФ/ИПИФ/ЗПИФ предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Существующие особенности ипотечных сертификатов участия и надежное ипотечное покрытие позволяют частным инвесторам реализовывать ИСУ на внебиржевом рынке.

Обратите внимание

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты».

Согласно этой статье, налогоплательщик вправе будет получить инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (вычет на сумму не более 400 тыс. руб. за период); либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете.

При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет.

Таким образом, с 1 января 2015 г. заработал механизм индивидуальных инвестиционных счетов, доходы от которых будут освобождены от налогов при определенных условиях.

В связи с вводом налоговых льгот по Индивидуальным инвестиционным счетам, вложение частных инвесторов в обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент ИСУ, выглядит еще более выгодным.

При всех плюсах для частных инвесторов ИСУ присущи и некоторые риски, влияющие объем периодических выплат по ценной бумаге.

Все риски по ИСУ сконцентрированы на инвесторах, поэтому очень важно для управляющей компании вложить накопленные средства частных инвесторов в финансовый инструмент, защищённый от:

· некачественного ипотечного покрытия;

· некачественного сопровождения ипотечных кредитов, находящихся в ипотечном покрытии;

· банкротства элементов инфраструктуры, вызванных привлечением в сделку ненадежных и неопытных участников рынка;

· недополучения вложенных средств при реализации дефолтной закладной.

Это возможные риски по ИСУ, из-за которых частные инвесторы могут недополучить прибыль от вложенных средств или вовсе потерять выплаты по приобретенным ИСУ.

Важно

В свою очередь АИЖК, являясь институтом развития российского ипотечного рынка, уже сейчас разработало и готово предложить управляющим компаниям ряд услуг, способных минимизировать или полностью исключить риски, присущие данному финансовому инструменту.

ГК АИЖК в сделке по выпуску ИСУ предоставляет следующие услуги:

· организация сделки – моделирование сделки, в том числе с учетом интересов инвесторов; подбора надежных участников и инфраструктурных компаний. Контроль процесса реализации сделки с соблюдением законодательства, контрольных сроков выпуска ИСУ по заложенным ранее параметрам;

· аудит пула закладных – проведение анализа пула закладных, передаваемых в ипотечное покрытие по ИСУ, в том числе на соответствие требованиям к ипотечному покрытию, выставляемым потенциальными инвесторами. Обеспечение надежного ипотечного покрытия со стабильным потоком платежей;

· полный сервис закладных – обеспечение работы с пулом закладных, находящихся в ипотечном покрытии, включая сбор и перечисление платежей управляющему ипотечным покрытием для расчета с инвесторами. Предоставление качественного сервиса обеспечивает поддержание высокого качества ипотечного покрытия на протяжении всего срока жизни ИСУ и стабильные поступления по пулу закладных, а также снижает риск банкротства элементов инфраструктуры;

· услуги фасилитатора – поиск и замена инфраструктурных компаний, привлечённых в сделку, при условии их несостоятельности.

АИЖК разработало модифицированную схему проведения сделки. В ней участвуют банк или банки — держатели пула закладных, управляющая компания (с лицензией на доверительное управление, она взаимодействует с инфраструктурными организациями – спецдепозитарием и регистратором), а также ГК АИЖК.

Рис. 4:Схема выпуска ИСУ с поддержкой АИЖК

Кроме того, в сделке присутствует Страховая компания АИЖК, предоставляющая услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу, то есть страхование кредитного риска, что повышает надежность денежного потока от ипотечного актива.

Страхование покроет потери в случае возникновения финансовых проблем у заемщика. Новые возможности в этой сфере появились в июне 2014 года, когда Президент РФ подписал закон, предусматривающий изменения в статьи 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке» в части страхования.

Если продажа заложенного жилья с торгов не покроет убытков кредитора, то страховая компания их компенсирует.

С использованием услуг ГК АИЖК ипотечные сертификаты участия становятся очень выгодным вариантом вложения средств.

Преимущества для оригинаторов (банков), при участии АИЖК в сделке, заключаются в том, что можно оперативно продать пул активов, получить фондирование и высвободить резервы.

Благодаря такой комплексной поддержке ИСУ становится доходным и надежным инструментом для среднесрочных инвестиций и позволяет управляющим компаниям предложить своим клиентам, как институциональным, так и частным инвесторам, новый надежный, высоколиквидный финансовый инструмент. 

Материал подготовлен Ираидой Штыровой, директором департамента развития услуг и инфраструктуры мастер – сервиса ОАО «АИЖК»

Источник: https://fomag.ru/custom-links/?id=6804

Ссылка на основную публикацию