Договор об ипотеке в 2019 году: регистрация, условия, документы

Договор об ипотеке

Договор ипотеки – ключевой документ, регулирующий отношения между заёмщиком и банком.

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2019 году – читайте далее.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обратите внимание

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Все перечисленные выше условия являются основными, или существенными, и их отсутствие не позволяет признать договор заключённым.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.

Стороны договора:

  • заёмщик/залогодатель;
  • банк/залогодержатель.

Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Среди данных предмета договора следует указать:

  • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
  • точный адрес;
  • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

Стоимость предмета ипотеки

В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

Права и обязанности сторон

Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

  • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
  • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
  • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

Залогодатель берёт на себя обязанности:

  • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
  • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
  • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
  • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
  • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
  • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

Залогодержатель вправе:

  • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
  • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
  • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
  • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
  • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

Залогодержатель обязан:

  • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
  • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

Прекращение договора

Договор ипотеки может быть прекращён:

  • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
  • при гибели или реализации предмета ипотеки;
  • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

Страховка

Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

  • жизни и здоровья заёмщика;
  • объекта недвижимости (является обязательным условием);
  • титула (утраты права собственности).

Регистрация договора ипотеки в Росреестре

Порядок регистрации ипотеки определён законом (ФЗ — № 102), в котором обязанности по фиксации обременений возлагаются на Росреестр. В регионах эти услуги предоставляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

  • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
  • паспортов обеих сторон;
  • договора об ипотеке;
  • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
  • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • квитанции об уплате госпошлины.

За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

  • для физлиц — 1 000 рублей;
  • для организаций — 4 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

Договор покупки квартиры в ипотеку

Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

Стандартный договор содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
  2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
  3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Обязательства покупателя.
  5. Порядок расчёта.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия.
  8. Личные и контактные данные сторон.

На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

Перед подписанием документов следует неоднократно их прочитать, обратив внимание на все детали, сноски и дополнительные условия.

Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

Читайте также:  Плюсы и минусы ипотеки в 2019 году, выгодно ли брать ипотечный кредит?

Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.

Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.

Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dogovor-ob-ipoteke/

Залог квартиры согласно требованиям договора ипотеки в 2019 году

Официальным документом, подтверждающим получение денег под обязательство в виде имущества и других объектов, кроме денежных средств, считается договор ипотеки. Эта программа устанавливает правила заключения этого кредита и условия его погашения. Документ заключается между кредитором, являющимся держателем залога, и заемщиком, который считается залогодателем.

Законодательное регулирование документа

Ипотечный договор подразумевает предоставление кредита при исполнении определенных условий. Сюда относится залог недвижимости, то есть временная уступка заемщиком прав собственности на приобретаемую жилплощадь.

Пока клиент банка не вернет всю задолженность и проценты, полученные от финансовой организации, он не имеет права распоряжаться этим объектом.

В договоре ипотеки квартиры отображаются данные:

  • фамилия, имя, отчество заемщика;
  • серия и номер паспорта;
  • место постоянной регистрации;
  • сведения о контакте;
  • название банка, предоставляющего услугу;
  • юридический адрес финансового учреждения;
  • данные о лицензии, выданные Центробанком;
  • официальные документы представителя этой финансовой организации.

Сюда входит не только сама квартира, но и связанные с ней имущественные права. Если в договор залога ипотеки входит жилой дом, то земельный участок также входит в состав заложенного имущества. При оформлении документов на квартиру в многоэтажном доме частью залога становится доля общедомовой территории.

Взаимодействия заемщика и кредитора осуществляются соответственно по форме договора ипотеки согласно требованиям закона, в котором подробно расписаны все обстоятельства. Так, клиент, предоставляющий жилплощадь в качестве залога, называется залогодателем, а банк, дающий под это кредит, — залогодержателем.

Виды договоров

За время существования ипотеки появился ряд успешных и популярных договоров кредитования. Все они возникли на протяжении последних 20 лет.

К ним относятся:

  1. Социальная ипотека — предоставляется тем слоям населения, которые не могут заключить договор на общих основаниях. В этом случае государство обеспечивает дополнительные гарантии финансовой организации и выделяет дотацию для кредитной ставки. Банк может снизить ее для заемщика до 9,9%.
  2. Кредит для военнослужащих — эта программа с успехом заменила существующую систему обеспечения жильем людей, находящихся на военной службе. Практически все поступающие офицеры автоматически становятся участниками этой программы. Они заключают договор с банком без первоначального взноса и получают жилье.
  3. Программа поддержки матерей — позволяет получить субсидию от государства за рождение второго и последующих детей, которая используется для погашения первоначального взноса или всей ипотеки.

Существенные и дополнительные условия

При заключении договора важно, чтобы были соблюдены все условия для подписания сделки. Необходимо, чтобы стороны были согласны по всем позициям этого документа.

Для этого собирается дополнительная документация, в которую входят:

  1. Письменная форма ипотечного договора.
  2. Полное описание объекта кредита.
  3. Оценка предмета ипотеки должна быть признана обеими сторонами, так как есть вероятность расхождения с рыночной стоимостью.
  4. График возврата задолженности, который должны соблюдать заемщик и кредитор.
  5. Наличие документов о праве собственности на предмет залога.

Для клиента страхование предмета залога считается обязательным, а жизни и здоровья — по желанию. К дополнительным условиям относятся положения о том, кто и как будет восстанавливать поврежденное имущество при нештатной ситуации, осуществлять продажу заложенного имущества по решению суда и т. д.

Образец ипотечного договора:

В этом случае клиенту следует быть очень внимательным, так как финансовые организации иногда вносят в договор дополнительные комиссии и повышение процентных ставок. Если заемщик имеет затруднение с возвращением задолженности, то банк может присвоить объект недвижимости. Обычно эти позиции банк прописывает в договоре мелким шрифтом, не предоставляя их клиенту.

Правила оформления ипотеки

Прежде всего заемщику необходимо выбрать объект недвижимости, под который он хочет взять кредит. Это может быть квартира в новостройке, отдельный дом или таунхаус.

Порядок заключения договора включает в себя:

  1. Выбор предмета кредитования.
  2. Определение финансовой организации в качестве кредитора.
  3. Сбор необходимых документов, стандартных справок и подписание сделки с банком.

Считается, что проще всего и выгоднее получить заем для покупки квартиры в новостройке, так как это связано с высокой степенью стандартизации контрактной работы. То есть объекты стандартные, застройщики обладают соответствующей сертификацией и заключаются типовые договоры.

Банк выбирается после сравнения хотя бы нескольких кредиторов в интернете. Чтобы финансовая организация предоставила ипотеку в 2019 году, клиент должен удовлетворять ее требованиям:

  1. Он должен иметь гражданство РФ.
  2. Возраст — от 18 до 75 лет.
  3. Клиент должен обладать стабильным заработком.

Заемщику следует помнить о том, что все риски после подписания документа будут лежать на его стороне. Банк себя в любом случае постарается обезопасить. Если клиент потеряет возможность выплачивать кредит, то учреждение просто продаст залоговый объект недвижимости.

Банк может снизить процентную ставку, если заемщик заключит договор о страховании жизни и здоровья. Основной договор ипотеки заключается письменно с подтверждением в местных органах власти.

В пакет документов входят: заявление, договор залога, ипотечная сделка, квитанция оплаты госпошлины. Регистрация ипотеки в Едином государственном реестре происходит в течение 10 рабочих дней. Если соответствующая запись не внесена, то сделка считается недействительной.

Расторжение сделки

Одним из частых случаев расторжения ипотеки считается полное погашение задолженности. Для подтверждения обе стороны подписывают соглашение об отсутствии взаимных претензий.

В государственном реестре проводится снятие обременений, жилплощадь переходит в собственность заемщика. С этого момента он может распоряжаться ею как угодно.

Процесс расторжения состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец возвращает заем в финансовую организацию, а первичный взнос — покупателю.
  2. Клиент пишет заявление на досрочную выплату задолженности и закрывает ипотечный договор.
  3. Заемщик со специалистом из банка обращается в юстицию для снятия обременения.
  4. Как только заявление будет зарегистрировано, ипотечный договор считается расторгнутым.

Регистрация заявления осуществляется в течение 3 рабочих дней. Если клиент проводит возврат денежных средств с задержкой чаще трех раз в год, то финансовое учреждение может потребовать немедленный возврат всего кредита.

Кроме того, банк может расторгнуть договор, если посчитает, что заемщик недолжным образом содержит жилое помещение. Проведение ремонтных работ с нарушением или несанкционированная перепланировка может также привести к преждевременному расторжению договора со стороны кредитора.

Случается это очень редко, так как банк не заинтересован в досрочном расторжении ипотечного договора. Бывают случаи, когда банки выставляют штрафные санкции, если заемщик желает раньше времени рассчитаться по задолженности.

Источник: https://IpotekaMer.ru/info/dokumenti/dogovor-ipoteki

Какие документы необходимы для ипотеки в Сбербанке?

Документы необходимы для ипотеки в Сбербанке на этапе рассмотрения заявки потенциального заемщика, а также при оформлении договора. Для каждой группы клиентов предусмотрен свой пакет, состав которого во многом схож, но есть и отличия.

По сути, необходимо представить три пакета:

  1. При оформлении заявки на получение ипотечного займа. Необходимо подтвердить личность, обозначить объект приобретения, назвать залог, подтвердить финансовую состоятельность.
  2. При оформлении ипотечного договора (основной пакет).
  3. При оформлении залога. В его роли может выступать приобретаемая недвижимость или уже имеющаяся в собственности кредитополучателя или члена его семьи (супруга, родителя и т.д.). В первом случае нужен только основной пакет, во втором — основной + дополнительный.

​Банковский работник принимает документы по заявке, после чего проверяет кредитную историю будущего клиента. Если веских оснований для отказа нет, заявка одобряется, о чем заемщика оповещают, а он приступает к сбору основного пакета документов.

Общий перечень известен, с ним можно ознакомиться и в любом отделении, и на сайте Сбербанка. Однако в отношении конкретного заемщика могут потребоваться дополнительные сведения, которые будут затребованы в дополнение к основным.

Читайте также:  Как взять ипотеку без первоначального взноса в сбербанке в 2019 году?

Основной пакет

Его собирают тогда, когда одобрение банка на предоставление ипотечного займа уже выдано. В основной пакет заемщика входят следующие документы:

  • Заявление на бланке Сбербанка.
  • Удостоверение личности (паспорт).
  • Документ, подтверждающий доходы (справка с места работы, сертификат участника НИС, выписка из лицевого счета и т.д.).
  • Документ, подтверждающий наличие суммы, достаточной для оплаты первоначального взноса.
  • Оценка аккредитованной компании предмета кредитования.
  • Страховка жизни и здоровья (не требуется по программе «Военная ипотека»), а также объекта ипотеки.

Для того случая, когда предметом залога выступает не приобретаемая недвижимость, а квартира (дом и т. д.), принадлежащая супругу займополучателя, тогда представляются следующие нотариально заверенные документы:

  1. Согласие собственника передать недвижимость в залог Сбербанку.
  2. Заявление о том, что на дату регистрации права собственности, залогодержатель был холост, или брачный контракт, где один из пунктов назначает режим раздельной собственности супругов.

Когда в число собственников залога входит ребенок, то родители обращаются в органы опеки и попечительства, получают разрешение на сделку, которое прикрепляют к заявлению в Сбербанк.

Владельцем залога может выступать юридическое лицо, тогда дополнительно представляются:

  • Устав.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Документ, подтверждающий полномочия лица, обладающего правом подписи.

Документы для ипотеки на квартиру

Когда объектом приобретения становится готовое жилье (вторичный рынок), стандартный состав документов будет следующим:

  1. Выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации прав залогодателя на недвижимость.
  2. Документ-основание возникновения права собственности на предмет залога (купчая, дарственная и т.д.).
  3. Отчет оценщика.
  4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на залоге (арест, ипотека, аренда).
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Поэтажный план.
  7. Экспликация.
  8. Согласие супруга на ипотеку.
  9. Разрешение органов опеки и попечительства.
  10. Брачный договор.
  11. Заявление залогодателя о том, что на дату регистрации права собственности он был холост.
  12. Выписка из домовой книги, доказывающая отсутствие регистрации в квартире каких-либо лиц.
  13. Если на землю, где построен многоквартирный дом, жильцами оформлены бумаги, то они прилагаются в том же составе, что и на квартиру (кроме поэтажного плана и экспликации).

Можно купить в ипотеку не только готовое, но и строящееся жилье. Второй вариант позволяет сэкономить на сумме займа, так как жилье без финишной отделки стоит намного дешевле того, которое полностью готово к эксплуатации.

При этом клиент банка может выступать первичным покупателем, когда подписывает договор с застройщиком, либо вторичным, когда перекупает договор у того, кто решился на сделку еще на стадии получения разрешения на строительство многоквартирного дома.

Когда речь идет о залоге прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве, тогда дополнительно прилагают:

  • Основной ДДУ.
  • Согласие супруга на залог или заявление об отсутствии брака на дату подписания ДДУ.

Все перечисленное представляется в оригинале, чтобы работник Сбербанка мог снять на месте копии и приложить их к заявлению-анкете.

Документы для ипотеки на дом

Дома могут быть готовыми (коттедж) или строящимися, и в том и в другом случае Сбербанк предоставляет ипотечные займы. Если строение готово, введено в эксплуатацию, его купля-продажа проводится стандартным порядком, тогда необходимо представить:

  • Свидетельства о регистрации права собственности на землю и на дом или выписки из ЕГРП.
  • Документ-основание возникновения права у залогодателя на землю и на дом.
  • Отчет оценщика о стоимости залога.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений.
  • Согласие залогодателя на ипотеку.
  • Согласие супруга на сделку или заявление о том, что на момент приобретения права собственности залогодатель был холост.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.
  • Брачный договор — если есть.

Если заемщик покупает землю (владеет землей) и хочет сам построить дом (нанять строительную компанию), то в залог на выбор он может предложить: участок под застройку, иной объект недвижимости, автомобиль, иное ценное имущество. В этом случае пакет документов формируется с учетом того, что именно было предоставлено в залог.

Документы для ипотеки с привлечением материнского капитала

Сумма госсубсидии на второго ребенка в семье может быть потрачена на погашение первоначального взноса по ипотеке, процентов по кредиту, части суммы займа. При этом объект ипотеки вначале должен пройти одобрение в ПФР, так как без этого сумма маткапитала не будет перечислена на счет Сбербанка.

К основному пакету заемщик дополнительно прилагает следующее:

  1. Сертификат на маткапитал.
  2. Справку из ПФР об остатке средств на счету. Срок ее действия — 30 дней. Представить ее в Сбербанк можно в течение 90 дней после одобрения заявки кредитополучателя.

Ипотека для молодых семей

​Важно понимать, что в Сбербанке под термином «молодая семья» понимается супружеская пара, чьи отношения официально зарегистрированы органом ЗАГС и подтверждаются свидетельством о браке. Второе главное условие: любому из супругов должно быть больше 21, но меньше 35 лет. Дети в браке могут быть или не быть, в первом случае условия кредитования будут более выгодными.

Дополнительно заемщики (оба супруга – созаемщики) представляют:

  • Свидетельства о рождении детей.
  • Если созаемщиками выступают родители супругов, они представляют доказательства родства.

Выгода ипотеки в Сбербанке для семей с детьми заключается в увеличении размера займа (до 90% от суммы оценки залога), а также предоставлении отсрочки уплаты основного долга при необходимости.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/dokumenty-dlya-ipoteki-v-sberbanke

Государственная регистрация ипотеки

14 ноября 2017 года

Заемщик, приобретающий при помощи ипотечного кредита жилье, становится его собственником. Однако, сам объект недвижимости передается в залог кредитору в качестве обеспечения кредита.

До тех пор, пока кредит не будет выплачен, права пользования имуществом заемщика ограничены, обременены.

Для того, чтобы все действующие и, возможно, будущие участники потенциальных сделок с объектом залога были в курсе имеющихся обременений права собственности, они регистрируются государством.

Важно

Регистрация ипотеки осуществляется путем внесения сведений о залогодержателе в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В зависимости от того, возникает ли ипотека в силу закона или по договору, процедура регистрации имеет свои особенности.

Возникновение ипотеки в силу закона связано с целевым использованием кредита для приобретения жилья с последующим оформлением права собственности на него. В этом случае регистрация ипотеки происходит автоматически, при регистрации права собственности.

Соответствующее заявление подается заемщиком или залогодателем в региональные центры Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), к нему прикладывается кредитный договор и закладная, если она оформлялась.

По истечении пяти дней заемщик получает свидетельство о собственности на жилое помещение с отметкой «Залог в силу закона» в графе «Ограничения». За выдачу свидетельства взимается госпошлина в размере 350 руб.

Если в качестве предмета залога используется находящаяся в собственности заемщика недвижимость, то ипотека возникает в силу договора. В дополнение к кредитному договору при таком виде обеспечения обязательств заемщика оформляется договор об ипотеке.

Ее регистрация также осуществляется Росреестром. К совместному в этом случае заявлению залогодателя и залогодержателя, помимо кредитного договора, свидетельства о праве собственности и закладной, необходимо будет приложить договор об ипотеке.

Кроме того, потребуются письменные согласия других собственников передаваемого в залог имущества, в том числе и супруги или супруга, если общая собственность не оформлена, а также разрешение органов опеки при проживании в закладываемой недвижимости детей.

Срок регистрации ипотеки в этом случае также составляет пять дней, однако пошлина за регистрационные действия выше – 1000 руб.

Сама по себе процедура регистрации ипотеки не представляет сложности. При оформлении ипотеки, необходимо провести проверку квартиры и получить выписку из ЕГРН, сделать это можно на сайта https://rosreestr.net. Кроме того, есть возможность воспользоваться сервисами Многофункциональных центров предоставления государственных услуг.

При желании сэкономить время и нервы можно прибегнуть и к помощи специалистов банка-кредитора. Однако сэкономить средства в этом случае не удастся: стоимость услуг сторонних подрядчиков может составлять около 10 тыс. руб.

Однако личный опыт говорит о том, что такая инвестиция делает процедуру государственной регистрации еще более быстрой и беспроблемной.

Источник: https://zakonbase.ru/news/gosudarstvennaya-registraciya-ipoteki

Закон Об ипотеке действующая редакция (залоге недвижимости) в 2019 году

Закон «Об ипотеке» понимает само это понятие не как кредит, который залогодержатель предоставляет заемщику, а как непосредственно залог недвижимости.

При этом залогодателем по данному нормативному акту может выступать и иное лицо, нежели получатель займа, если оно готово предоставить недвижимость.

Читайте также:  Ипотека на строительство дома в сбербанке: условия в 2019 году, как получить?

Основные изменения законопроекта

Существенные изменения, внесенные в закон «Об ипотеке», действующая редакция 2019 которого стала результатом недавних правок, относятся к процентной ставке.

Для программы, при которой государство оказывает поддержку, процент составляет 11,4% в год. Было утверждено ограничение величины совокупных штрафных санкции.

Прежде их максимум составлял 20% годовых от суммы долга. В настоящее время они не могут быть более, нежели ключевая ставка Центробанка.

Общие положения

Согласно Федеральному закону 102-ФЗ под ипотекой понимается не кредит, выдаваемый заемщику, а непосредственно сам факт залога на недвижимость.

Ипотека понимается как одна из категорий правоотношений в гражданской отрасли. На основе этого института права залогодержатель (являющийся также кредитором) получает право забрать у залогодателя (заемщика) собственность, которая была предметом соответствующего договора.

Допускается, чтобы залогодателем было как непосредственно лицо, которое берет деньги в долг у кредитора, так и любое иное.

Совет

Само имущество продолжает оставаться во владении и пользовании у должника, ограничения накладываются на распоряжение объектом с его стороны.

Определено, что общие нормы Гражданского кодекса, регулирующие договор залога, относятся к соглашению, рассматриваемому как ипотека, исключительно в тех случаях, когда не существует специальных положений для данной сделки.

Последние содержатся и к ГК, и в описываемом Федеральном законе. Оформление залога на любые объекты недвижимости допускается лишь постольку, поскольку для них действующим законодательством разрешен оборот.

В частности, если имущество из него изъято, то она недопустима. То же относится и к ситуации, когда для собственности либо установлена необходимость его приватизации, либо такая процедура для него запрещена.

Согласно стандартным условиям договора об ипотеке, установленных данным Федеральным законом, кредитор может предъявлять требования, составляющие следующий перечень:

Сумма Которая действительно на день, когда взыскание было обращено на имущество заемщика
Неустойка, штрафы и пени Которые могут стать следствием исполнения обязательства заемщиком ненадлежащим образом, не в срок или вовсе отказа в таковом
Расходы на судебные издержки либо иные затраты Которыми сопровождалось взыскание средств, которые залогодатель оставался должен кредитору
Средства Потраченные на продажу объекта недвижимости, отданного в залог
Доля процентов Которую допускается компенсировать из имущества должника, определяется договором

Равным образом соглашением сторон можно изменить и иные условия, названные выше, приведенный список можно менять.

В дополнение для залогодержателя предусмотрено право получить компенсацию иных издержек.

В частности, из стоимости залога ему могут быть начислены средства за оплату коммунальных услуг в том случае, когда лицо, взявшее ипотеку, допустило задержку по таким платежам.

Также обнаружившееся повреждение имущества, от содранных обоев до повреждение пола оплачивается из средств, вырученных за объект.

Раздел о залоговом имуществе

В этом разделе устанавливается, какие именно категории недвижимого имущества рассматриваются в качестве залога, допускаемого при оформлении ипотеки.

К нему относятся:

  • участки земли;
  • квартиры — в том числе часть этого объекта, изолированная от прочих, а именно одна из комнат или несколько;
  • жилые дома — в том числе недостроенные объекты;
  • производственные объекты;
  • дачные участки — включая располагающиеся на них постройки в собственности владельца земли;
  • сады;
  • доля в возводимом объекте;
  • право на аренду недвижимости, если арендодатель согласен, чтобы оно было предоставлено в качестве залога;
  • крупногабаритные транспортные средства, предназначенные для перемещения по воде или воздуху;
  • гаражи.

На практике банковские учреждения в общем случае готовы предоставить заем по ипотеке под квартиры или жилой дом, а также участок земли и в некоторых случаях — дачу. В то же время гаражи, а также право на аренду эти организации не примут.

Определение прав залогодателя

В закон об ипотеке включены следующие права для залогодателя, то есть заемщика:

Пользование имуществом Которое он предоставил в залог согласно существующему у него назначению:

  • любые нормы, включенные в соглашение, в соответствие с которыми залогодатель лишается подобного права, рассматриваются как ничтожные;
  • при этом это лицо в процессе пользования собственностью не может допускать возникновения износа, степень которого будет превышать стандартную за соответствующий период
Залогодатель обладает правом извлечения из собственности дохода При условии, что его эксплуатация не приводит к износу объекта, норма о том, что право на такую прибыль или иные плоды принадлежит залогодержателю, должна быть прямо прописана в договоре
Для этого лица допускается возводить на участке В отношении которого действует данное обременение, любое строение, если только соглашение прямо не содержит иных норм. При этом в дальнейшем и в отношении возведенного объекта будет действовать ипотека за исключением ситуации, когда в договоре указано по-другому
Для залогодателя существуют права в отношении имущества Являющегося частью предприятия, если объектом ипотеки выступает именно оно, в частности, он может оформлять с такой собственностью договоры:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • аренды;
  • займа;
  • также распоряжаться им иным образом;
  • он имеет право осуществлять любые изменения, с той оговоркой, что они не должны изменять совокупную стоимость объекта, прописанную в договоре об ипотеке

Требования, предъявляемые при оформлении договора

Договор об ипотеке оформляется только в письменном виде в виде одной бумаги.

При оформлении этого документа установлено требование об осуществлении его государственной регистрации.

Если эта процедура в его отношении не была выполнена, документ рассматривается как ничтожный.

Также в договоре должен присутствовать ряд существенных положений, включая:

  • расположение объекта недвижимости;
  • его наименование;
  • существенные характеристики;
  • основание, на котором он принадлежит владельцу, отдающему его в залог;
  • правоустанавливающий документ, которым в настоящее время может служить исключительно выписка из реестра;
  • условия, на которых данное соглашение будет прекращено.

Вместе с договором по ипотеке составляется второй отдельный документ — закладная. Он представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую права кредитора.

Особенности его регистрации

Регистрация договора об ипотеке носит обязательный характер. Это действие производится в Росреестре. При его отсутствии такое соглашение рассматривается как ничтожное.

Кроме того, само учреждение вправе рассмотреть бумагу по существу, и если ее содержание эту организацию не устроит, то она может не признать соглашение в целом, в таком случае оно не будет по закону считаться заключенным.

В то же время для органа, уполномоченного производить регистрацию, установлена ответственность за необоснованный отказ.

Закладную требуется принести для выполнения данного действия в регистрационную палату.

Сроки оформления процесса

Для Росреестра предусмотрены следующие сроки, в течение которых он обязан произвести регистрацию ипотеки:

Жилой недвижимости Пять дней
Нежилых объектов и земельных участков 15 дней
Всего остального В течение месяца

При нотариальном удостоверении соглашения срок процедуры сокращается до пяти дней во всех случаях.

Видео: ставки падают, жилье не дорожает

Запись о регистрации

После того, как Росреестр произведет непосредственно саму процедуру регистрации, это ведомство внесет в собственную базу запись о ней.

В нее должны быть включены данные, касающиеся:

Первого залогодержателя
Объекта недвижимости На который была оформлена ипотека
Сумма Которую кредитор предоставил заемщика
Указание на сам факт Что закладная была зарегистрирована

Снятие обременений

Снятие ограничение на пользование недвижимости осуществляется следующим образом:

В первую очередь заемщик Погашает все согласованные для него обязательства
Далее ему требуется обратиться в банк за закладной Если вся операция прошла без оформления этого документа, то обращение в Росреестр, данное лицо осуществляет, сопровождаемое представителем банка с доверенностью
Залогодатель собирает комплект бумаг Который включает:

  • заявление на данный предмет;
  • его паспорт;
  • закладную (при ее наличии)
Затем он приходит в Росреестр Альтернативный вариант — многофункциональный центр или МФЦ и подает бумаги, либо обращается туда вместе с сотрудником банка, если закладной не было

После этого Росреестр в своих записях снимает обременение на данный объект недвижимости в срок до трех дней. При обращении в МФЦ срок удлиняется еще на пару дней.

Таким образом, закон «Об ипотеке» в настоящее время определяет само понятие договора, которые относится к факту залога, а не кредита.

Также в нем указывается, каков круг объектов, которые могут быть предоставлены как обеспечение заемщиком или иным лицом.

Обратите внимание

Помимо этого в нормативном акте оговорен предел ответственности лица, взявшего кредит. Также документ содержит иные нормы, касающиеся данной сделки.

Источник: https://realtyaudit.ru/zakon-ob-ipoteke-dejstvujushhaja-redakcija/

Ссылка на основную публикацию