Что такое ипотечное покрытие в 2019 году? облигации с покрытием

Как работают ипотечные облигации?

Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.

С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.

Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.

Что такое ипотечные облигации?

Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.

Механизм этот работает следующим образом:

  • Банк выдает клиенту ипотеку;
  • Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
  • Бумага выставляется на продажу;
  • Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
  • Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
  • Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.

Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон вступил в силу в 2003 году, после чего ипотечные облигации и другие ипотечные ценные бумаги стали оборачиваться на отечественном финансовом рынке. Однако, фактически их умеренный рост был заметен только после 2010 года. Увеличение их оборачиваемости было обусловлено ростом цен на недвижимость. Все банки захотели заработать на этом явлении.

Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.

В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.

Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Особенности ипотечного покрытия

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации Сбербанка

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?

Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.

При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.

Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками.

Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков.

При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.

Обратите внимание

В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.

Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.

В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.

Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2019 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.

Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.

Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.

Видео: Ипотечные облигации. Стоит ли вкладывать в них деньги?

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipotechnye-obligacii/

Облигация с ипотечным покрытием

Облигация с ипотечным покрытием — вид долговой бумаги, в качестве обеспечения (гарантии выполнения обязательств) по которой выступает залоговое имущество ипотеки.

К объектам последнего можно отнести требования, прописанные в ипотечных договорах, а также удостоверенные закладными бумагами объекты недвижимости, государственные облигации, наличность (в том числе и зарубежные средства), сертификаты участия по ипотеке и так далее.

Облигация с ипотечным покрытием: сущность, требования к эмитентам, плюсы

По законам РФ долговая бумага, имеющая ипотечное покрытие — разновидность актива с обязательным обеспечением, одним из вариантов которого считается залог.

Возможен и другой вид обеспечения, к примеру, гарантия (может быть муниципальной, банковской или государственной). Облигация, в качестве обеспечения по которой выступает залог, носит название «залоговой».

Если же в основе обеспечения лежит недвижимое имущество, то речь идет об облигации с ипотечным покрытием.

Факт обеспечения никак не сказывается на сущности самой облигации. Этот фактор влияет исключительно на уровень риска для инвестора. Наличие залога автоматически повышает надежность долговой бумаги и вероятность исполнения по ней обязательств эмитентом. Соответственно, этот факт находит отражение на уровне доходности, рыночной стоимости и составе инвесторов.

К основным параметрам долгового актива с ипотечным покрытием стоит отнести — долговой, эмиссионный и доходный характер, срочность, документарную (бездокументарную) форму. Кроме этого, данная облигация является номинированной, может выпускаться именной или на предъявителя. Таким образом, основные характеристики облигации остаются неизменными.

Функцию выпуска облигаций с ипотечным покрытием берут на себя лишь кредитные организации (банковские учреждения) и ипотечные агенты.

При этом в России ЦБ устанавливает для кредитных структур, осуществляющих эмиссию долговых бумаг, определенные нормы в отношении  раскрытия информации о нюансах работы.

Если же требования законодательства в этом отношении не выполняются, то кредитной структуре запрещено производить эмиссию долговых бумаг с ипотечным покрытием.

На практике долговые бумаги с ипотечным обеспечением имеют ряд преимуществ. К ним можно отнести:

Особые требования предъявляются и к ипотечным агентам, а именно:

1. Объектом деятельности структуры может выступать лишь покупка специальных займов, обеспеченных ипотекой. Также допускается выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

2. Покупка требований по ипотечным займам может производиться лишь с условием составления договора цессии, мены или купли-продажи. В качестве альтернативы допускаются другие виды отчуждения объекта недвижимости. Также учитываются отчуждения, связанные с платежами по уставному капиталу ипотечного агента данным видом имущества.

3.

Ипотечной агент имеет право распоряжаться полученным имуществом и денежными требованиями, привлекать дополнительные кредиты (в границах установленных законом и уставом ограничений), страховать риски ответственности за невыполнение обязательств, а также совершать ряд других операций, направленных на укрепление (поддержку) платежеспособности ипотечного агента или же снижение рисков финансовых потерь. Кроме этого, ипотечный агент несет ответственность перед 3-ми лицами, связанную с проведением эмиссии и выполнением обязательств по долговым бумагам с ипотечным покрытием.

4. Ипотечный агент должен иметь форму ООО или АО. Кроме этого, в уставе данной организации должны быть прописаны цели, предмет и задачи деятельности с учетом ФЗ. В дальнейшем вносить изменения, касающиеся предмета деятельности или целей компании, запрещено.

5. В уставе агента должен прописываться максимальный объем выпущенных долговых бумаг с ипотечным покрытием. Изменение указанного первоначально объема эмиссии впоследствии запрещено.

6. В штате ипотечного агента не должно быть работников. При этом функции исполнительного органа передаются коммерческой структуре, а ведение бухучета — специализированной компании.

7. Ипотечные агенты не могут заключать возмездный тип соглашений с физлицами, а также заниматься бизнесом (предпринимательством), не предусмотренным  в ФЗ. При нарушении данного требования ипотечный агент по решению судебной инстанции может быть ликвидирован.

8. Самостоятельная (добровольная) ликвидация реальна в ситуации, когда структура выполнила все обязательства перед держателями активов.

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки в газпромбанке в 2019 году: как сделать?

Облигация с ипотечным покрытием: проценты, досрочное погашение, форма удостоверения прав

Такие активы выпускаются в различных формах. При выпуске актива в документарной форме одним из главных реквизитов является указание условий, а также порядка осуществления платежей по долговой бумаге. Кроме этого, эмитент должен поставить инвестора в известность о порядке погашения данного типа облигаций.

Выпуск (эмиссия) долговых бумаг, имеющих ипотечное покрытие, должна производиться лишь на базе ФЗ «О рынке ценных бумаг».

Одновременно с этим в учет должны приниматься действующие нормативные акты ЦБ. В условиях эмиссии облигаций, как правило, прописывается ограничение по общему объему выпусков.

Изменение данного показателя в дальнейшем недопустимо или же процесс регистрации будет блокироваться.

Решение об эмиссии (выпуске) долговых бумаг с ипотечным покрытием должно содержать ряд основных пунктов — сроки погашения (возможность совершения частичных выплат), цену облигаций (порядок ее определения), особенности выплат (выплачиваемые или невыплачиваемые) и так далее.

Решением об эмиссии долговых бумаг могут предусматриваться дополнительные затраты эмитента, связанные с выплатой вознаграждения регистратору и депозитарию, расходы в отношении управления по ипотечному покрытию и так далее.

Хозяева облигаций с ипотечным покрытием могут рассчитывать на стабильный и фиксированный процент. Величина последнего определяется еще до начала эмиссии и указывается в решении о выпуске долговых бумаг. Процентные выплаты по долговым бумагам, имеющим больше двух эмиссий и по которым установлена индивидуальная очередность выполнения обязательств, могут производиться в срок больше года.

Особый вопрос — обеспечение долговых бумаг, роль которого выполняет ипотечное покрытие. Данный вид активов предоставляет право ее держателю (покупателю) получить права, возникающие по причине залога ипотечного покрытия.

Важно

По закону запрещено передавать права, связанные с залогом покрытия по ипотеке без передачи соответствующих прав на долговую бумагу. Если же данная операция и будет произведена, то подобная сделка признается недействительной.

Держатели облигаций с ипотечным покрытием разных выпусков имеют идентичные права касательно требований или имущества, входящего в ипотечное покрытие. В ситуации, если заложенные объекты будут национализированы, реквизированы или выкуплены для муниципальных или государственных нужд, то держатель долговой бумаги имеет право на страховое возмещение, причитающееся залогодателю.

По закону допускается закладывание ипотечного покрытия в обеспечение облигаций 2-х и более эмиссий. При этом требования ко всем выпускам долговых бумаг будут оставаться неизменными.

Стоит отметить, что в случае нескольких эмиссий долговых бумаг с ипотечным покрытием (от 2-х и более) эмитент может устанавливать сроки и очередность выполнения своих обязательств.

При этом переход к выполнению обязательств каждой следующей очереди должен осуществляться после совершения всех выплат держателям облигаций предыдущего выпуска.

Кроме рассмотренного варианта, очередность может устанавливаться и при получении денег от реализации (продажи) ипотечного покрытия долговых бумаг, а также в ситуации досрочного погашения облигаций. При этом стоит учитывать, чтобы такие действия не были запрещены решением о выпуске облигаций.

Держатели долговых активов с ипотечным покрытием имеют все права требовать от организации-эмитента досрочного погашения долговых бумаг в случаях:

— когда требования по величине ипотечного покрытия были нарушены;- не соблюдается порядок замены имущества, являющегося основой ипотечного покрытия;- эмитент, выпустивший такие долговые бумаги, занимается предпринимательством или совершает операции с долговыми бумагами, которые не разрешены законодательством;

— грубо нарушены условия, касающиеся исполнения обязательств по данному типу долговых актив.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/13085-obligaciya-s-ipotechnym-pokrytiem

Ипотечные облигации, или жилищные, с покрытием, эмиссия

Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.

Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.

Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:

  • остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
  • недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
  • квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
  • дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.

Основными участниками эмиссии бондов служат:

  1. Банковские организации.
    Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
  2. Инвесторы.
    Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
  3. Страховые компании.
    Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:

  1. Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
  2. Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
  3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
  4. Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Виды ценных бумаг

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:

  1. Закладная.
    Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
  2. Активы с ипотечным покрытием.
    Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
  3. Ипотечный сертификат участия.
    Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.

На российском рынке имеется два вида бумаг ИЦБ: сертификаты участия и облигации с покрытием. Первый вариант актива приобретают крупные инвесторы, а второй покупается в основном физическими лицами.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Главная цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.

Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:

  1. Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
  2. Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
  3. Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
  4. Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.

Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.

На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.

Выгоды и опасности для участников сделки

Каждый участник сделки при покупке кредитных облигаций получает свою выгоду:

  1. Банк привлекает средства и выдает больше кредитов под крупные проценты.
  2. Инвестор может получать пассивный доход, зависящей от текущей стоимости недвижимости и кредитной ставки.
  3. Заёмщики имеют возможность постепенно снижать процентную ставку по ипотеке, так как рост оборота средств в банке позволяет последнему потихоньку улучшать условия кредитования.

ИЦБ – это практически беспроигрышный вариант для инвестирования. Даже во время финансовых кризисов стоимость недвижимости падает незначительно.

Единственным риском для инвесторов в бонды является досрочное погашение ипотеки заемщиком. В таком случае, по российскому законодательству, банк вынужден досрочно выкупить облигации, что существенно снижает прибыль от капиталовложения.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.

Больше всего привлекли капитал:

  1. Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
  2. Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
  3. ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.

В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире?

Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.

Различия между данными концепциями показаны в таблице:

Особенности Рынок США Франко-скандинавский рынок
Количество бондов в процентах 52% от всего числа ипотечных кредитов 4-20% в зависимости от страны европейского союза
Процент оборота бумаг относительно всех активов 22% 25%
Общий оборот бондов 1 670 000 $ 2 000 000 000 €
Участники Государственные и полугосударственные организации Частные компании и банки при участии госучреждений.

Риски и кризис 2008 года в США

Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.

Главными недостатками займовых активов являются:

  1. Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
  2. Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
  3. Низкая доходность активов.

Рейтинги лучших

На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:

  • Юникредит;
  • ДельтаКредит;
  • ВТБ групп;
  • ГПБ Ипотека.

В итоге, какое же положение у кредитных бондов?

Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.

Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.

Источник: https://i-schet.ru/obligacii/ipotechnye/

Что такое ипотечные облигации, виды и преимущества

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотечные облигации — это одна из разновидностей долговых ценных бумаг. Операции с ними очень популярны заграницей, в особенности в США.

С развитием ипотечного рынка сделки с этими ценными бумагами набирают все большую популярность и в России. Хотя до показателей других стран отечественным банкам еще очень далеко.

С помощью этого финансового инструмента они могут привлекать недорогое дополнительное финансирование, чтобы направлять его на кредитование населения.

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача — помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от 11.11.2003 года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация.

С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги.

Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Совет

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

  1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
  2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
  3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
  4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

  1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
  2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
  3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.
Читайте также:  "победа над формальностями" от втб: условия в 2019 году, как взять?

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка — это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия.

Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту.

Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью.

Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ.

Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Принцип работы, выпуск и покупка ценных бумаг

Главная задача ипотечных облигаций — помочь банку привлечь дополнительные ресурсы, которые можно направить на кредитование населения.

Другими словами, финансовое учреждение, которое активно финансирует покупку недвижимости, время от времени может нуждаться в ресурсах, чтобы и дальше продолжать кредитование и зарабатывать проценты.

А быстро привлечь необходимые суммы можно с помощью продажи ценных бумаг.

То, как работают ипотечные облигации, простыми словами можно изобразить следующим образом:

  1. Банк выдает ипотеку под 12-14% годовых, но испытывает ограниченность в свободных ресурсах для выдачи новых кредитов на покупку недвижимости.
  2. Тогда, чтобы быстрее привлечь новые деньги, которые можно направить на кредитование, он выпускает облигации под залог выполнения обязательств по имеющимся ипотечным кредитам.
  3. Условно доходность выпущенных ценных бумаг составляет 5-6% годовых. Плата по облигациям устанавливается банком во время эмиссии и зависит от многих факторов, среди которых основным является вероятность невыполнения обязательств клиентами банка.

Таким образом, банк привлекает денежные средства инвесторов для выдачи новых кредитов, в то же время сохраняя часть дохода от старых.

Проводить эмиссию ценных бумаг с ипотечным покрытием по действующему законодательству могут только банки и ипотечные агенты. Выплата процентов обычно осуществляется ежемесячно, но не менее одного раза в год.

Купить ценные бумаги можно на разных фондовых биржах. Их продажу осуществляют как банки, так и ипотечные агенты. Покупка совершается либо непосредственно инвестором, или же через участника фондового рынка (брокера) путем составления договора купли-продажи, мены или другим способом.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Впервые о рынке ипотечных ценных бумаг в РФ заговорили в 2003 году. Именно осенью 2003 года был принят первый ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

 Этот нормативный акт ввел в обиход два новых понятия: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Новые финансовые инструменты заинтересовали, в первую очередь, различные страховые компании и инвестиционные фонды, но не своей доходностью, а ликвидностью и уровнем надежности. Ведь именно они гарантировали стабильную прибыль от вложений.

Обратите внимание

Первопроходцем эмиссии ипотечных ценных бумаг в России была специализированная ипотечная организация «ГПБ Ипотека», а инициатором выпуска стал «Газпромбанк». Он также выполнял роль депозитария и платежного агента. Следующим первопроходцем на рынке стало АИЖК.

С 2006 года по 2012 год было проведено только 16 выпусков ипотечных ценных бумаг, которые размещались среди отечественных инвесторов. Благодаря чему банкам удалось привлечь около 122 млрд. рублей и 13 трансграничных выпусков на общую сумму более 61 млрд. рублей. Лидером по объему инвестиций стало АИЖК, которое привлекло 59,2 млрд.

рублей, на втором месте находится банковская группа ВТБ, которая за 6 сделок смогла получить 45,3 млрд. рублей. Замыкает ТОП-3 рейтинга «ГПБ Ипотека» с показателем 22,8 млрд. рублей. Кроме того, банк ВТБ планирует активную продажу ипотечных облигаций населению, предлагая по ним более высокую доходность, чем по депозитам, — до 9%.

Выгоды и опасности для участников сделки

Основные преимущества, которыми обладают ИЦБ:

  • надежность;
  • доступность;
  • стабильная доходность;
  • высокая ликвидность.

Их недостатками является:

  • относительно низкая доходность,
  • большая вероятность досрочного погашения.

Кроме этого, следует отметить, что именно ИЦБ стали виновниками ипотечного кризиса в 2008 году, который начался в США, а потом перерос во всемирный финансовый кризис. Неконтролируемая эмиссия, а также низкий уровень обеспечения привели к тому, что ухудшение выплат по кредитам вызвало крах многих крупных банков, самый известный среди которых «Lehman Brothers».

Постоянный рост ипотечного рынка и цен на недвижимость способствовали активной выдаче ипотеки физлицам без надлежащей проверки их платежеспособности.

Ведь многие банки гнались за прибылью, и поэтому под выданные кредиты они сразу же оформляли ИЦБ, которые продавали на бирже.

Полученные деньги они снова направляли на выдачу новых кредитов на покупку недвижимости. И весь процесс снова запускался по новой.

Очевидно, что подобная финансовая пирамида должна была рано или поздно рухнуть, а это и случилось осенью 2008 года.

Резкое снижение рыночной стоимости обеспечения, падение платежеспособности клиентов и качества обслуживания кредитов привело к тому, то многие ценные бумаги потеряли свое обеспечение.

А те банки, которые их выпустили, не смогли выполнять обязательства перед инвесторами и объявили о банкротстве.

Важно

Тем не менее, ипотечные облигации являются перспективным финансовым инструментом развития как банковского сектора, так и интересным способом вложения средств для инвесторов.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/ipotechnye-obligatsii.html

Рынок ипотечных ценных бумаг в России и зарубежом

Ипотечные облигации (ценные бумаги, ИЦБ) – это долгосрочные облигации, обеспеченные недвижимым имуществом, которое стало предметом залога по ипотеке.

Этот финансовый инструмент хорошо известен на зарубежных финансовых рынках, но только сейчас приходит в Россию.

Для выдачи ипотечных кредитов компания занимает значительные суммы у более крупных финансовых учреждений, таких как Центральный Банк РФ, коммерческие банки.

Для этой цели кредитная организация объединяет множество ипотечных кредитов в один портфель, который выступает обеспечением по выпущенным облигациям. При таком подходе платежи, направляемые заемщиком на ипотеку, идут на погашение основной суммы и выплату купона по облигации.

Эмиссия ипотечных облигаций позволяет банку или иному финансовому институту получить денежные средства, необходимые для выдачи новых кредитов покупателям жилья.

В случае, если ипотечный заемщик не может совершать фиксированные платежи и погасить долг, убытки по облигациям ложатся на финансовое учреждение, выпустившее инструмент. Но это не гарантирует покрытие убытков в случае, если номинал ценной бумаги больше стоимости имущества.

Пример

Банк С. Выдал кредит на недвижимость 10 миллионов рублей и сразу после этого выпустил ипотечную облигацию. Выпуск выставляется на продажу и ожидает появления покупателя. Инвестор Н.

передает банку 10 миллионов рублей, а в обмен получает ценную бумагу с гарантированным доходом и минимумом рисков. Полученные средства банк С. Инвестирует в новые займы, а купонный доход по облигации, проданной инвестору Н.

выплачивается за счет платежей по ипотеке.

Если заемщик не выплачивает долг, то инвестор ничем не рискует. Крупный банк или иной финансовый институт, как правило, не допускают дефолтов по ипотечным облигациям.Такая схема является выгодной для финансового учреждения и для инвестора. Банк получает дополнительные средства для выдачи новых займов и исполнения иных обязательств,а инвестор стабильный постоянный доход.

Торговля ипотечными ценными бумагами в России

Рынок ипотечных облигаций в России только начинает формироваться. В мае 2017 года стало известно, что банк ВТБ24 предложит населению ипотечные облигации на сумму до 10 миллиардов рублей.

Инвесторы с интересом отнеслись к такому предложению, посчитав, что на фоне снижения ставок по ипотеке и падения цен на недвижимость инструмент может показать неплохую доходность и составить конкуренцию облигациям федерального займа.

Совет

Сбербанк и АИЖК планируют выпустить до 2020 года облигаций на рекордную для России сумму – 300 млрд. рублей.

Повышенный контроль со стороны ЦБ за качеством ипотечного портфеля крупных банков позволяет свести к минимуму риски инвесторов.

Вопросы и ответы

Что такое свопы по ипотечным облигациям?

Кредитный дефолтный своп (Credit Default Swap, CDS) – производный инструмент, позволяющий свести риски по владению ипотечными ценными бумагами к минимуму. Другими словами, это страховка от дефолта.

Изначально CDS был придуман для уменьшения рисков при покупке облигаций, но спустя время свопы стали предметом спекуляций. Сейчас для покупки CDS необязательно быть держателем облигаций с ипотечным покрытием – своп можно купить отдельно, чтобы продать его дороже в случае возрастания рисков дефолта эмитента.

Как купить ипотечные облигации?

На данный момент частным инвесторам будет проблематично приобрести ИЦБ на российском рынке. Так, на финансовом рынке США ипотечные облигации занимают значительную часть.

У инвесторов есть возможность открыть зарубежный брокерский счет и осуществлять покупку и продажу ценных бумаг (не только ипотечных) на рынках других стран.

Но предварительно нужно подробно изучить обстановку на рынке недвижимости в данной стране, надежность эмитента и учесть другие факторы.

Документы

Основным нормативным правовым актом, регулирующим выпуск и обращение ипотечных облигаций в РФ является Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/)

Источник: https://ipoteka.finance/vlozhenie/rynok-ipotechnyh-cennyh-bumag-v-rossii-i.html

Дду включат в ипотечное покрытие по облигациям — 8 этаж

«Законопроект направлен на обеспечение возможности включать права требования, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций», — говорится в пояснительной записке к законопроекту, с которой ознакомился «Интерфакс».

В ней же приводятся цифры, предоставленные АО «ДОМ.РФ». По данным компании, доля кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по договорам участия в долевом строительстве, составляет в среднем 40% от объема всего ипотечного кредитования.

«При этом уровень просроченных платежей по таким кредитам примерно в четыре раза ниже, чем по кредитам с залогом готового жилья (по данным Банка России)», — говорится в пояснительной записке.

Как рассказали «Интерфаксу» участники рынка, данный вопрос так или иначе поднимался с 2009 года. Впрочем, эксперты сомневаются в том, что именно сейчас изменение позитивно скажется на рынке ипотечных облигаций.

«Идея понятна, но в условиях грядущих изменений в законодательстве о долевом строительстве, спровоцированных скандалами вокруг обманутых дольщиков, едва ли стоит ждать революции на рынке ипотечных облигаций», — пояснил «Интерфаксу» представитель одного из госбанков.

Поправки в закон о долевом строительстве вступят в силу 1 июля. Во время недавней «прямой линии» президент РФ Владимир Путин заявил, что решено с 1 июля 2019 года прекратить заключать с гражданами новые договора долевого строительства, а вместо этого следует «привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей».

«ДДУ — умирающий вид фондирования стройки, он стал рудиментом в современном финансовом мире, а ипотечные бумаги с обеспечением в виде ДДУ могут стать нишевым инструментом для очень квалифицированных инвесторов или институтов развития, как например, «ДОМ.РФ», целью которых является поддержание строительной отрасли в период перехода с системы ДДУ на банковское проектное финансирование», — сказал «Интерфаксу» замгендиректора УК «Трансфингруп» Равиль Юсипов.

При этом эксперты, опрошенные агентством, добавляют, что спрос на ипотечные облигации даже с более качественным покрытием остается низким.

«Спрос на секьюритизацию низкий. Если взять за 100% объем выданных ипотечных кредитов, то только 10-15% из них рефинансируется через ипотечные облигации, так что эта инициатива пока выглядит неприменимо», — считает руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко.

https://www.youtube.com/watch?v=aVIG6fS9M2E

На прошлой неделе первый зампред ЦБ РФ Сергей Швецов заявил, что спрос на ипотечные облигации могут обеспечить физлица, однако этот инструмент заинтересует их не раньше, чем закончится бум рефинансирования ипотечных кредитов.

«Сегодня инвестор приобретает как бы длинную бумагу, которая по факту оказывается короткой. В результате он теряет возможность заработать на падающем рынке. Ему неинтересно приобретать инструмент с плавающей дюрацией», — сказал С.Швецов.

Читайте также:  Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2019 году: как получить, справки и документы

Однако едва ли физлицам подойдет такой вариант ипотечной облигации с новым видом покрытия. Для инвестора она несет дополнительные риски, ведь в качестве залогового обеспечения выступает не длинный ипотечный кредит под залог готового жилья, а ДДУ.

«Можно говорить о риске невыпуска закладной, т.е. фактически о риске того, что жилье не будет достроено», — сказал «Интерфаксу» директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют банка Сергей Михайлов.

Источник: БКН.РУ

Источник: http://8estate.ru/news/ddu-vklyuchat-v-ipotechnoe-pokrytie-po-obligaciyam/

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечное кредитование населения подразумевает выдачу крупных денежных сумм на длительные сроки под сравнительно низкий процент. Вкладывая собственные средства, банк испытывает дефицит свободных финансов.

Эмиссия ипотечных облигаций осуществляется для привлечения дополнительного финансирования банковской деятельности. Прибыль от продажи облигаций с ипотечным покрытием, направляется на выдачу новых кредитов. Правила эмиссии и обращения облигаций прописаны в ФЗ  152 от 11.11.03 года.

Облигации с ипотечным покрытием в России

Характеристики

Облигации это долговые и доходные эмиссионные ценные бумаги, которые выпускаются в документарных или бездокументарных формах. Залоговым обеспечением облигаций с ипотечным покрытием является недвижимость.

Срок погашения составляет от одного года до сорока лет, но не может превышать срок ипотечного договора.До момента полного погашения, ипотечные облигации свободно обращаются на рынке вторичных ценных бумаг.

Эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только кредитные учреждения, или ипотечные агентства. Процесс привлечения денежных средств под залог ипотечных выплат называется секьюритизация.

Этот механизм позволяет выбрать надежные, с точки зрения уровня погашения, кредиты и преобразовать их в облигации с ипотечным покрытием.

В их состав могут войти обязательства, отвечающие следующим требованиям:

  • остаточная задолженность составляет не более 80% рыночной оценки объектов обеспечения;
  • замена имущества может осуществляться только с согласия кредитора;
  • залоговое имущество подлежит страхованию от рисков полного уничтожения или существенного повреждения;
  • в качестве предмета кредитного договора выступают деньги.

Запрещено использовать в качестве обеспечения ипотечного покрытия спорное имущество или проблемные задолженности.

Преимущества

Эмиссия ипотечных облигаций способствует развитию экономики. Прямую или косвенную выгоду имеют все участники рынка:

  • кредитные учреждения наращивают объемы кредитования;
  • инвесторы получают ликвидные активы с высокой степенью доходности и надежности;
  • снижение процентных ставок выгодно заемщикам;
  • финансирование строящихся объектов, позволяет создавать новые рабочие места.

Доходность облигаций

В течение всего срока владения облигациями с ипотечным покрытием, держатель получает купонный доход, который представляет собой некий процент от ее номинальной стоимости. Купонный доход рассчитывается ежедневно, однако выплаты производятся раз в год, полгода или квартал. В конце оговоренного срока, облигации погашаются по номиналу.

Достоинства и недостатки

Ипотечные облигации обладают следующими преимуществами:

  • надежность вложения средств;
  • доступность и ликвидность;
  • стабильность дохода.

К недостаткам относят:

  • сравнительно невысокая доходность по сравнению с другими видами ценных бумаг;
  • вероятность досрочного прекращения обязательств.

Закон предусматривает вероятность досрочного погашения облигации с ипотечным покрытием, если эмитент ЦБ допустил нарушения при выпуске и обращении облигаций. Владелец вправе выставить требование о досрочном погашении в следующих случаях:

  • обязательства по облигациям выше размера ипотечного покрытия;
  • выявлены нарушения в порядке замены имущества ипотечного покрытия;
  • прочие нарушения правил эмиссии ЦБ.

Облигации с ипотечным покрытием являются низко рисковым вложением свободных средств, т.к. доходность облигаций всегда выше, чем доход по депозитному вкладу в банке.

#ипотечное покрытие#облигация#облигация с покрытием

Поделиться

Поделиться

Отправить

Покупка недвижимости для современного человека стала не только способом приобретения жилья, но и инструментом  для инвестирования свободных средств.  Желание  инвесторов заработать на колебаниях стоимости недвижимости повлияло на увеличение финансовых инструментов. Линейку предложений рынка ценных бумаг готовится дополнить новый инструмент вложений — ипотечные ценные бумаги!

Обратите внимание

В ряде стран этот вид финансового инструмента уже получил широкое распространение, но для финансового рынка Кыргызстана они еще совсем новые. Учитывая наличие уже существующих и обращающихся на рынке инструментов инвестирования, невольно возникает вопрос: Есть ли необходимость в создании ипотечных ценных бумаг?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, для начала разберем само понятие «ипотечная ценная бумага» и ее основные характеристики.

Простыми словами, «ипотечная ценная бумага» ( ИЦБ) — это ценная бумага обеспеченная ипотечным кредитом. Покупая ее, инвестор становится обладателем стабильного и надежного источника получения дополнительного дохода, так как они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда растет в цене.

ИЦБ могут быть двух видов: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. В обоих случаях это обеспеченные ценные бумаги. Разница заключается лишь в том, что ипотечные сертификаты участия являются механизмом защиты инвесторов и выпускаются только в случае, если компания выпустившая ипотечную облигацию не сможет осуществить выплаты по своим обязательствам.

Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением.

Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

Так в чем же заключается необходимость в новом финансовом инструменте- ипотечные ценные бумаги?

Основным мотивом создания ИЦБ является решение проблемы жилищного кредитования в стране. На данный момент высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не позволяют среднестатистическому гражданину приобрести жилье под ипотеку. В результате чего, банки не могут увеличить свой портфель ипотечных кредитов, а также происходит застой в жилищном секторе страны.

С помощью ИЦБ, планируется снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что в сочетании с государственной программой доступного жилья даст возможность простому населению стать обладателями собственной жилплощади, а также послужит стимулятором для жилищного и банковского сектора страны.

Значение  ИЦБ для каждого  из участников финансового рынка по- своему высока !  Для  инвесторов — способ получения дополнительного дохода, для банков — эффективный механизм рефинансирования, для населения – возможность получения ипотечного кредита по низким процентным ставкам, а для страны – способ улучшения состояния экономики в целом.

Мировой опыт

В Кыргызской Республике  рынок ИЦБ находится в стадии проектирования.

Облигации с ипотечным покрытием

Происходит разработка механизмов, процедур и нормативно правовых документов, в результате чего должны быть созданы все условия для нормального функционирования этого рынка. Поэтому изучение зарубежного опыта представляет значительный интерес для отечественного рынка ИЦБ.

В большинстве стран Европы и США именно ипотечные кредиты были первыми активами, превращенными в облигации и сертификаты.

В мировой практике наибольшее распространение получили две схемы привлечения финансирования за счет ипотечных кредитов: «американская» — через посредника, «немецкая» — самостоятельно организатором кредита.

Важно

США имеют самый развитый рынок ИЦБ. Но его развитие началось с рынка ипотечного кредитования.

Именно на ипотечном рынке США впервые стали разрабатываться различные схемы ипотечного кредитования, позволяющие каждому заемщику выбрать для себя наиболее приемлемый вариант.

Следующим шагом в эволюции ипотечных кредитов в США стало создание совершенно нового  финансового инструмента  – ипотечные ценные бумаги!

Главную роль на рынке ИЦБ сыграли агентства, контролируемые или принадлежащие государству. На первоначальном этапе в эти агентства были вложены немалые суммы бюджетных денег, возможно это и стало основным толчком для успешного развития ИЦБ на рынке.

В Германии же рынок ИЦБ получил свое развитие благодаря кредитным институтам. Отличительной чертой является то, что бумаги выпускаются непосредственно организатором кредитов в рамках жесткого нормативного регулирования.

Учитывая тот факт, что фондовый рынок Кыргызстана только начал набирать обороты, а  финансовая грамотность населения все еще требует пристального внимания и поддержки со стороны государства, для отечественного рынка наиболее применимым может стать опыт США, где у руля стояли государственные ипотечные компании. Но не исключается возможность сочетания обеих моделей, что подразумевает создание государственной ипотечной компании и наделение банков полномочиями самим осуществлять выпуск ИЦБ.

Схема обращения ИЦБ, с участием государственной ипотечной компании будет выглядеть следующим образом:

  1. Между банком и заемщиком заключается договор на выдачу ипотечного кредита.
  2. Заемщик передает в качестве залога приобретенное им имущество банку.
  3. Банк, на основе выданных им ипотечных кредитов, формирует, так называемый, «пул закладных» (группу закладных одного типа) и продаёт его Ипотечной компании
  4. Ипотечная компания дает банку ресурсы в виде платы за ипотечные закладные.
  5. Ипотечная компания на основе «пула закладных» выпускает ИЦБ.
  6. Инвесторы покупают ИЦБ у ипотечной компании. Выплата процентов по ним осуществляется за счет погашения заемщиком ипотечного кредита.

Практику такого обращения можно наблюдать в Казахстане, где еще в 2000 году Национальным банком РК было принято решение о создании «Казахстанской ипотечной компании», целью которой являлось повышение доступности жилья для населения Республики через инструменты ипотечного кредитования.  Уже в 2002 году ими был осуществлен первый выпуск ипотечных облигаций, который был реализован в рекордно короткие сроки.

В целом,  ИЦБ являются весьма перспективным инструментом инвестирования, способными расширить не только линейку предложений на рынке ценных бумаг, но и поспособствовать решению проблемы ипотечного жилищного кредитования в стране.

 В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, позволили понизить стоимость ипотечных кредитов.

Совет

В результате ИЦБ стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор.

Кто знает, возможно это произойдет и в нашей стране!

Ипотечное кредитование населения подразумевает выдачу крупных денежных сумм на длительные сроки под сравнительно низкий процент.

Вкладывая собственные средства, банк испытывает дефицит свободных финансов.

Эмиссия ипотечных облигаций осуществляется для привлечения дополнительного финансирования банковской деятельности. Прибыль от продажи облигаций с ипотечным покрытием, направляется на выдачу новых кредитов. Правила эмиссии и обращения облигаций прописаны в ФЗ  152 от 11.11.03 года.

Характеристики

Облигации это долговые и доходные эмиссионные ценные бумаги, которые выпускаются в документарных или бездокументарных формах. Залоговым обеспечением облигаций с ипотечным покрытием является недвижимость.

Срок погашения составляет от одного года до сорока лет, но не может превышать срок ипотечного договора.До момента полного погашения, ипотечные облигации свободно обращаются на рынке вторичных ценных бумаг.

Эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только кредитные учреждения, или ипотечные агентства.

Процесс привлечения денежных средств под залог ипотечных выплат называется секьюритизация. Этот механизм позволяет выбрать надежные, с точки зрения уровня погашения, кредиты и преобразовать их в облигации с ипотечным покрытием.

В их состав могут войти обязательства, отвечающие следующим требованиям:

  • остаточная задолженность составляет не более 80% рыночной оценки объектов обеспечения;
  • замена имущества может осуществляться только с согласия кредитора;
  • залоговое имущество подлежит страхованию от рисков полного уничтожения или существенного повреждения;
  • в качестве предмета кредитного договора выступают деньги.

Запрещено использовать в качестве обеспечения ипотечного покрытия спорное имущество или проблемные задолженности.

Преимущества

Эмиссия ипотечных облигаций способствует развитию экономики. Прямую или косвенную выгоду имеют все участники рынка:

  • кредитные учреждения наращивают объемы кредитования;
  • инвесторы получают ликвидные активы с высокой степенью доходности и надежности;
  • снижение процентных ставок выгодно заемщикам;
  • финансирование строящихся объектов, позволяет создавать новые рабочие места.

Доходность облигаций

В течение всего срока владения облигациями с ипотечным покрытием, держатель получает купонный доход, который представляет собой некий процент от ее номинальной стоимости. Купонный доход рассчитывается ежедневно, однако выплаты производятся раз в год, полгода или квартал. В конце оговоренного срока, облигации погашаются по номиналу.

Достоинства и недостатки

Ипотечные облигации обладают следующими преимуществами:

  • надежность вложения средств;
  • доступность и ликвидность;
  • стабильность дохода.

К недостаткам относят:

  • сравнительно невысокая доходность по сравнению с другими видами ценных бумаг;
  • вероятность досрочного прекращения обязательств.

Закон предусматривает вероятность досрочного погашения облигации с ипотечным покрытием, если эмитент ЦБ допустил нарушения при выпуске и обращении облигаций. Владелец вправе выставить требование о досрочном погашении в следующих случаях:

  • обязательства по облигациям выше размера ипотечного покрытия;
  • выявлены нарушения в порядке замены имущества ипотечного покрытия;
  • прочие нарушения правил эмиссии ЦБ.

Облигации с ипотечным покрытием являются низко рисковым вложением свободных средств, т.к. доходность облигаций всегда выше, чем доход по депозитному вкладу в банке.

#ипотечное покрытие#облигация#облигация с покрытием

Поделиться

Поделиться

Отправить

Ценная бумага — документ, который позволяет владеть имущественными правами, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.

Отметим признаки ценной бумаги: 1) документарность — ценная бумага представляет собой документ, официально составленный уполномоченным лицом;2) предоставляет частные права — воплощает гражданские права имущественного (обязательственные и вещно-правовые) и не имущественного характера (например, право на участие в управлении обществом);3) обязательное наличие — предъявление ценной бумаги необходимо для осуществления закрепленных в ней прав;

Обратите внимание

4) платежеспособность — ценная бумага может быть объектом гражданско-правовых сделок.

Источник: https://berolux.ru/ipotechnye-cennye-bumagi/

Ссылка на основную публикацию