Ипотека на долевое строительство в 2019 году: условия, как взять?

Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков

Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было.

Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты.

Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.

Плюсы оформления ипотеки с долевым участием

При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.

Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:

  • покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
  • возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
  • меньшая стоимость жилплощади;
  • отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.

Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:

  1. нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
  2. далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
  3. серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.

Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.

Разновидности ипотеки на долевое строительство

Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:

  • непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
  • ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.

Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.

Оформление ипотеки на долевое строительство пошагово

Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
  2. заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
  3. при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 – 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
  4. при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
  5. далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
  6. после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
  7. финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.

После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.

Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 – 5% годовых.

Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой.

Обратите внимание

В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам.

Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.

Особенности договора долевого участия

Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:

  • сведения о самом объекте долевого строительства;
  • срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
  • цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
  • сроки сдачи недвижимости;
  • планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).

При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.

В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство

Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Дельтакредит банк.

Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

  1. сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
  2. первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
  3. срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
  4. процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo

Ипотека на строительство частного дома: как взять ипотеку в 2019 г

Приветствую! Сегодня наша тема  — ипотека на строительство частного дома. Здесь вы узнаете, какими банками выдается ипотека на строительство дома, условия кредитования и альтернативные варианты. Итак…

Особенности ипотеки на строительство дома

Каждый человек рано или поздно приходит к потребности приобретения собственного жилья, при этом один из вопросов, которым задается человек – «вторичное жилье или новостройка», «квартира или дом» и так далее.

Для большинства преимущества частного дома очевидны от квадратных метров до индивидуальной планировки. Допустим, вы решили.

Поэтому  рассмотрим, как взять ипотеку на  строительство дома, где и на каких условиях?

Прежде всего, давайте рассмотрим, в чем же различия ипотечного кредита на строительство дома от обычной ипотеки?

  • Первое отличие заключается в том, что в обычной ипотеке вы определяетесь сначала с вариантами квартиры и, лишь потом идете в Банк. А если вы решите брать деньги на строительство частного дома, то сначала вам определят сумму, а потом вы планируете расходы для строительства в пределах этой суммы.
  • Второе отличие – это повышенные процентные ставки на строительство дома, что легко можно объяснить тем, что ликвидность квартиры намного выше.
  • Третье – ипотека под индивидуальное жилищное строительство потребует от вас предоставление и утверждение проекта, а также отчетных документов об окончании стройки, зато в итоге вас ожидает построенный дом, спланированный по вашему вкусу и желанию.
  • Четвертое – есть определенные требования к земле. Вы не можете строить где попало. Строящийся дом должен быть на земле соответствующего целевого назначения и категории, которая допустима для строительства индивидуального дома с постоянным проживанием. Подробнее прочитайте в нашем прошлом посте «Особенности ипотеки земельных участков».
  • Пятое — на период строительства дома банк может затребовать дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога другого жилья.
  • И шестое – возможность получать ипотеку траншами в зависимости от выполнения этапов строительства.

Требования по данному направлению, практически одинаковые с небольшими вариациями, подробнее остановимся на этом вопросе.

Требования

  • Одновременно с доступностью кредита на строительство индивидуального дома, существуют, например, возрастные ограничения – от 21 года до 75 лет к моменту полного погашения в Сбербанке и от 20 до 65 лет соответственно в АТБ.
  • Следующее обязательное условие по данному направлению – это подтверждение платежеспособности. Здесь интересно отметить, что если вы обращаетесь в Сбербанк и получает зарплату на его карту, то брать справку о доходах с места работы не нужно. Сбербанк учитывает дополнительные доходы без обязательного документального подтверждения, что позволяет значительно увеличить сумму кредита.
  • Стаж на текущем месте работы должен быть не менее 6 месяцев. Общий стаж от года.
  • Если вы захотите увеличить сумму кредита, то можете привлечь до трех Созаемщиков. Вам необходимо будет справками подтвердить их доход, который учтется при одобрении вам суммы, причем ваш вторая половина будет являться Созаемщиком автоматически.
  • Участок, на котором вы планируете строиться должен быть у вас в собственности либо в аренде, так как он переходит в залог Банку на время кредита, а если он в аренде, то придется оформить залог права.
  • Земельный участок в АТБ обязательно должен подходит под ИЖС. Сбербанк допускает кредит на строительство частного дома на землях сельхозназначения для целей личного подсобного хозяйства.
  • Ну, а к вашему будущему дому требование одно – вписаться проектно-сметной документацией в одобренную сумму и уложиться в срок.
  • В Сбербанке допускается самостоятельное строительство В АТБ строительство возможно только специально аккредитованной в банке организацией.
  • Объект в ипотеку должен быть построен на территории присутствия банка. Как вы понимаете, у Сбербанка тут нет конкурентов.

Этапы оформления пошагово

  • Итак, прежде всего вы определяетесь условия какой финансовой организации для вас наиболее привлекательны.
  • Затем идете в его филиал с паспортом и документами, не забудьте документы по залогу иной недвижимости, если вы собрались его оформлять.
  • Далее ждете одобрения вашей заявки на кредит с предварительно утвержденной суммой на постройку дома.
  • После одобрения вы предоставляете правоустанавливающие документы на землю и документы на строительство.
  • Происходит подписание кредитной документации.
  • Регистрация сделки в юстиции.
  • Выдача ипотеки полностью, либо траншами.
Читайте также:  Сколько по времени оформляется ипотека в 2019 году?

Документы

Документы, которые необходимо предоставить:

  • Копии паспортов всех участников сделки;
  • СНИЛС.
  • Свидетельства о браке и рождении детей (при факте данного события)
  • Справка 2НДФЛ за последние 12 месяцев всех участников сделки, (возможна справка по форме Банка).
  • Копия  всех заполненных страниц трудовой книжки, заверенной работодателем.
  • Для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческая отчетность
  • Силовики предоставляют помимо справок о доходе – заверенную копию контракта и справку о сроке службы.
  • Документы по залогу (если имеется таковой)

После одобрения заявки:

  • Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса;
  • Проектно-сметная документация;
  • Документы по залогу:
  • Свидетельство о праве собственности
  • Документы, на основании которых возникло право
  • Заключение об оценке
  • Кадастровые (технические) документы на землю
  • Выписка из ЕГРП;
  • Согласия всех совладельцев недвижимости (например, обоих супругов);

Условия банков и особенности

Для того чтоб вам удобнее было сравнить ипотечные программы на строительство частного дома, ниже представлена таблица с условиями кредитования двух рассматриваемых нами банков.

 СбербанкАТБ
Процентные ставки 10,5% — 0,5% — если у вас есть зарплатной карты; +1% — на период, пока вы не зарегистрировали ипотеку;+1% — если вы отказываетесь от страхования жизни и здоровья, как требует это Банк 12,25 -12,5% · +1% при подтверждении части дохода по форме банка; · +1,5% для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей; · +1,5% если вы будете строить загородный дом· размер процентной ставки увеличен на 2% будет до тех пор, пока не предоставите документы, которые подтверждают целевое использование кредитных средств
Срок кредита до 30 лет от 3 до 25 лет
Минимальная сумма 300 000 рублей 600 000 рублей в Москве и Московской;350 000 — в других регионах
Максимальная сумма, руб. Не выше 75% от оценки залога Не ограничена, но не более 70% залога
Первоначальный взнос от 25% от 30%
Страхование Обязательное страхование залогового имущества (кроме земельного участка) Страхование жизни, здоровья Заемщика и залогаПричем, при отказе от одной из страховки, процентная ставка увеличивается от 1 до 1,5%

Программа «Молодая семья»

Государство запустило ряд программ поддержки ипотечных заемщиков, чтобы помочь максимально выгодно решить жилищную проблему жителей страны. Более подробно о них мы говорили ранее в посте ипотека с господдержкой. А сейчас вкратце обсудим ряд из них относительно стройки.

Воспользоваться программой ипотека «Молодая семья» в Сбербанке может семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста на момент подачи заявки на кредит или неполная семья, в которой родитель не достиг 35-летнего возраста на момент подачи заявки на кредит. Кредит по данной программе выдается под 11,25%, первоначальный взнос от 20%.

В АТБ существует подобная программа под названием «Ипотека молодым», но ее условия отличаются от Сбербанковской.

Если в Сбербанке льготными условиями  «молодая семья» вы можете воспользоваться при получении кредита, то в АТБ льготная программа для молодых семей предназначена для поддержки заемщиков, с которыми уже заключен ипотечный договор  после рождения или усыновления ребенка, позволяя в течение льготного периода (один календарный год) оплачивать установленные кредитным договором ежемесячные платежи в уменьшенном размере.

Материнский капитал

Ну и, конечно же, никто не отменял право использование материнского капитала. Ипотека с материнским капиталом подразумевает полное или частичное использование вами данных денежных средств для погашения части жилищной ипотеки. Условия использования капитала также различаются в рассматриваемых нами банках, итак:

— в Сбербанке вы можете использовать материнский капитал  для первоначального взноса или его части, а также для частичного досрочного погашения;

-а в АТБ – только на частичное досрочное погашение кредита.

И не забывайте, что решение о переводе средств по мат капиталу принимается в течение двух месяцев, поэтому заранее об этом побеспокойтесь.

Прежде, чем закончить наш ликбез по ипотеке на строительство дома, хочется сказать о дополнительных льготных условиях, которые имеются в рассматриваемых нами финансовых организациях, они конечно разные, но их наличие приятно, в принципе.

Важно

В Сбербанке вы можете в течение двух лет воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования. Для этого вам нужно представить документы о том, что стоимость вашего строящегося жилого дома увеличилась на период стройки.

В свою очередь, в АТБ вы можете снизить ежемесячные платежи по программе «Назначь свою ставку». Смысл заключается в том, что вы вносите единовременный платеж, соответствующий требованиям, соответственно ваша процентная ставка уменьшается. Варианта три:

«Лайт» — единовременный платеж составляет 1% от суммы кредита, ставка снижается на 0,5%;

«Классик»: единовременный платеж – 2,5% от суммы кредита, ставка снижается на 1,0%;

«Премиум»: единовременный платеж – 4% от суммы кредита, ставка снижается на 1,5%.

Налоговые вычеты

Ну, и нельзя не упомянуть о налоговых вычетах. Налоговые вычеты распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета — 13%, максимум — 260 000 рублей. Вычет предоставляется после получения на руки Свидетельства о праве собственности на жилой дом.

Подробнее читайте наш пост: «Налоговый вычет проценты по ипотеке»

Альтернативные варианты

Вы должны понимать, что взять ипотеку на строительство частного дома – это вполне доступный, хотя и не самый выгодный вариант по нескольким очевидным причинам.

Во-первых, это довольно длительный процесс.

Во-вторых, затратный, так как подготовка проектно-сметной документации вылетит вам в копеечку, если конечно вы не проектировщик.

Альтернативой в данном случае может служить потребительские кредиты, где вам не нужно предоставлять проекты на возведение дома и отчеты по строительству, это:

  • нецелевой потребительский кредит, получить который можно в кратчайшие сроки. В этом случае вас ждет повышенная процентная ставка по сравнению с ипотечным кредитованием, небольшой срок кредита – 5 лет, ограниченная максимальная сумма, зато не нужно оформлять сделку залога,
  • либо потребительский кредит или ипотека под залог имеющейся недвижимости, здесь достаточно приличный срок кредитования – до 20 лет, также ограниченная максимальная сумма, хотя и больше, чем потребительский кредит без залога, но не должна превышать 60% от оценочной стоимости и высокие процентные ставки.

Плюсы и минусы ипотеки на строительство

Если говорить о достоинствах и недостатках ипотеки на строительство дома, то  плюсы очевидны, в общем, как и минусы, давайте их подробнее рассмотрим. Начнем с минусов, чтобы закончить все же плюсами

К минусам здесь можно отнести:

  • подготовка проектно-сметной документации, которую еще должен утвердить Банк;
  • Определенный срок окончания строительства, который также утверждается документацией.
  • Строгое следование утвержденной проектно-сметной документации;
  • Земля под постройку обязана быть уже в собственности либо в аренде на весь срок кредитования, т.е. если у вас нет земли, оформить данный вид ипотеки вам нельзя;
  • Определённые требования к земле.

Но, на все эти минусы легко найти и плюсы:

  • Вы значительно улучшите качество жизни за те же деньги;
  • Если у вас кроме земли для застройки нет никакой недвижимости под залог, вы платежеспособны и можете это подтвердить, если вам нужна сумма для строительства более 3 000 000 рублей, то ипотека под строительство дома, это однозначно огромный плюс для вас.

Подытоживая все вышесказанное,  мы видим, что однозначную объективную оценку каждому продукту, в том числе и сегодняшней нашей ипотеке дать невозможно, потому что у каждого из вас свое видение положительных и отрицательных моментов в кредитных продуктах, которые нам предлагают сегодня Банки. В конечном итоге, у каждых своих приоритетов и свои потребности, поэтому вооружайтесь информацией и принимайте единственно правильное решение для вас.

А чтобы это решение было максимально эффективным ознакомьтесь с нашими прошлыми постами: «Купить в ипотеку дом» и «Коттедж ипотека».

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Источник: https://ipotekaved.ru/dom/ipoteka-na-stroitelstvo-chastnogo-doma.html

Отказ от ДДУ в 2019 году – последствия для покупателей

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов.

Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы — в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г.

Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г.

глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

  1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию.

Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г.

в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств.

Читайте также:  Ипотека под материнский капитал в 2019 году: как взять, погашение, условия

Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Совет

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

  • защита прав покупателей жилья;
  • удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  • сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем».

Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности.

В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Переходный этап (с 1 июля 2018 г.)

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

  • введение эскроу-счетов;
  • запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
  • обязательное банковское сопровождение;
  • 1 застройщик — 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этого момента по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

  • введение эскроу-счетов;
  • покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
  • вырастет себестоимость объектов недвижимости;
  • на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости.

Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится.

Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты — а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями.

Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта.

Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов.

Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита.

Обратите внимание

Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.

Однако по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», застройщики вряд ли смогут переложить обслуживание кредитов на покупателей жилья. Такой вывод был сделан в результате прогнозирования ситуации на рынке недвижимости на период 2018-2024 гг.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

  • затоваривание новостройками;
  • сниженная покупательская способность населения;
  • неопределенность на рынке новостроек.

Российский рынок недвижимости с 2016 г. переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2011-2013 гг. — около 4-5 млн. кв. м.

Число новых проектов к Москве, Санкт-Петербурге и по всей стране будет расти и дальше, вплоть до 1 июля 2019 г.

Девелоперы торопятся построить как можно больше объектов «по старым правилам», и, сами того не сознавая, еще сильнее усугубляют свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду слои населения с доходами на уровне 30-50 тыс. руб. в месяц — именно они сейчас составляют целевую аудиторию для девелоперов.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных инфопортала irn.ru, отражающих колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости недвижимости. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы.

Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г.

наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2018 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах — весьма рискованный шаг для застройщиков.

Более реальный сценарий — это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств.

Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Каковы прогнозы на 2018-2024 гг

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г.

, когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям.

После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ.

Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет.

Важно

В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2018-2019 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность.

Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее — только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот.

Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%.

В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений.

При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости.

Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет.

Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Совет

Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот.

Читайте также:  График платежей по ипотеке в 2019 году: что такое, можно ли изменить?

При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам.

Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери.

Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками.

В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/otkaz-ot-ddu-v-2019-godu-posledstviya-dlya-pokupateley.html

Ипотека на долевое строительство в 2019 году: условия, как взять?

Ипотека под долевое строительство

Всем известно, что цены на еще строящееся жилье являются более выгодными в сравнении со стоимостью уже сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.

Желая сэкономить существенную сумму денежных средств, заемщики отдают предпочтение именно новостройкам на этапе возведения здания. Однако, они сильно рискуют.

Ежедневно с экранов телевизоров мы узнаем о том, как застройщики замораживают работы или вовсе прекращают свою деятельность. Обманутые дольщики пытаются вернуть свои деньги, обращаются за помощью к государству и долгие годы доказывают свое право на еще недостроенные голые стены.

Чтобы минимизировать подобные риски, банки выдают ипотеки только в отношении жилья, которое возводят аккредитованные застройщики. Ипотека под долевое строительство имеет свои особенности и опасности, которые должен знать каждый, кто решает купить жилье на этапе его строительства.

Чем выгодна покупка строящегося жилья?

Как правило, сам застройщик не имеет таких крупных финансовых ресурсов, чтобы без чьей-либо помощи оплачивать возведение многоэтажных домов. Для этого он привлекает ресурсы инвесторов и дольщиков.

Дольщики – это те граждане, которые впоследствии будут владеть квартирой в строящемся доме. Они тоже редко располагают большими сбережениями, поэтому получают кредиты в банках.

Фактически получается, что строительство домов обеспечивает кредитное учреждение, которое получает процент от заемщика. Сам же застройщик, часто получая чужие деньги, прибегает к разного рода обманам или мошенническим схемам.

Разница в цене строящегося жилья и уже готового в среднем равна 30%. Не построенное жилье гораздо дешевле готового, в результате чего пользуется большей популярностью среди населения.

Кроме низкой стоимости, новостройки имеют и другие преимущества:

  • В таких квартирах ранее никто не проживал;
  • Можно подобрать необходимую планировку;
  • Не нужно тратить деньги на демонтаж старого ремонта;
  • Не требуется привлечение поручителей.

Но у такой покупки есть и один существенный недостаток – платить приходится за то, в чем нельзя жить. Для заемщика такая возможность оборачивается двойными тратами: ему приходится оплачивать ипотеку за строящуюся квартиру и платить арендные платежи за то жилье, в котором в данный момент он вынужден проживать.

Банки для решения этой проблемы создали специальные ипотечные программы, по которым клиент получает отсрочку по платежам в течение 1-2 лет, пока здание не сдается застройщиков в эксплуатацию.

Это не безусловная гарантия безопасности, ведь даже некоторые надежные застройщики заканчивают свою деятельность не в лучшем виде. Примером может служить потерпевшая крах в 2018 году компания Урбан Групп.

Особенности ипотеки под долевое строительство

Обращаясь в банк за финансовой помощью при покупке жилья, человек обязывает себя возвращать долговые требования. При этом банк приобретает право на владение объектом недвижимости.

Возможно два варианта сотрудничества с банком в рамках ипотечного кредитования под долевое строительство:

  • Ипотека под залог права на строящееся жилье;
  • Ипотека под залог уже имеющегося жилья.

Во втором случае возникают дополнительные риски. Если дом не будет достроен, то заемщик потеряет квартиру. В случае невыплаты ипотеки он потеряет залоговую недвижимость.

Банки часто устанавливают различные переменные ставки по ипотеки троящегося жилья. На этапе его строительства до ввода его в эксплуатацию ставки имеют более высокие значения, но снижаются при предоставлении в банк правоустанавливающих документов на недвижимость.

Процедура оформления ипотеки

Получить кредит онлайн

Банк Сумма(руб.

)

Процентная ставка Возраст заемщика Оформить
до 300 000 от 19,9% годовых от 18 до 70 лет Оформить
от 10 000 до 1 000 000 от 10,9% годовых от 22 до 70 лет Оформить
от 30 000 до 1 000 000 от 11% годовых от 21 года до 75 лет Оформить
до 1 000 000 от 16,99% годовых от 22 года до 70 лет Оформить
до 1 000 000 от 11,5% годовых от 25 года до 68 лет Оформить
до 1 300 000 от 11,99% годовых от 23 лет Оформить
до 3 000 000 от 9,99% годовых от 21 до 70 лет Оформить
до 3 000 000 от 11,5% годовых от 21 до 70 лет Оформить

Выглядит алгоритм взаимодействия следующим образом:

  • Заемщик подает заявку на получение ипотеки с необходимым набором документов, таких, как паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки;
  • Если банк выносит положительное решение по заявке, клиенту предоставляется срок от 1 до 3 месяцев на поиск недвижимости;
  • Заемщик предоставляет в банк документы на недвижимость, которые тщательно проверяются, и в случае полного согласия на данную сделку банком осуществляется финансирование заемщика;
  • Заключается договор долевого участия, который регистрируется в Росрегистрации;
  • Банк переводит средства на счет застройщика.

За счет поступивших денежных средств застройщик продолжает возведение и ремонт дома. Когда дом достраивается объектом залога вместо права собственности на жилье становится сама квартира.

Договор долевого участия

Договор долевого участия является в сделке главным документом, удостоверяющим сотрудничество с застройщиком. После заключения этого договора, он обязательно предоставляется в банк. Без него кредитное учреждение не станет перечислять средства на счет застройщика.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

  • Сведения об объекте строительства;
  • Срок его гарантии;
  • Сроки действия договора;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Цена договора и сроки его оплаты;
  • Способ обеспечения обязательств застройщика.

Если предполагается использование материнского капитала в качестве оплаты ипотеки, это должно быть прописано в договоре долевого участия. Утаивать эту информацию от застройщика не стоит.

Перед заключением ипотечного договора нужно будет оформить еще одно соглашение – о страховании недвижимости от гибели и повреждения. Это обязательный вид страховки, без которого ипотека не может быть оформлена.

Закладная в такой ипотеке не оформляется, так как залогом выступает не сама недвижимость, а имущественное право на нее.

Как расторгнуть ипотеку по участию в долевом строительстве?

Остро интересующим остается вопрос – можно ли расторгнуть договор долевого участия, если ипотека перестает быть необходимой по решению одной из сторон или по обоюдному согласию.

Расторгнуть такой договор можно, но условия такого оборота событий обычно прописываются со всеми нюансами в самом документе.

Договор может быть расторгнут несколькими способами:

  • По решению суда.
  • По решению одной из сторон.
  • По обоюдному решению.

В каждом из этих случаев застройщик обязан вернуть заемщику денежные средства. Как правило, застройщики в договоре заранее указывают срок в течение 1 года, в который деньги должны быть возвращены. То есть в этот период заемщик не сможет обратиться в суд в случае неполучения денег.

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, он обязан совершить ряд действий:

  • Устно предложить представителю строительной компании расторжение договора по обоюдному согласию;
  • Составить письменное уведомление о расторжении договора и вместе с расчетом процентов и реквизитами для возврата направить заказным письмом застройщику.

Если дольщик не получает в течение 20 дней своих денежных средств, он может подавать в суд исковое заявление.

Этот факт оформляется официальным документом, подтверждающим регистрацию права собственности на квартиру. Получить вычет заемщик может через налоговую службу или собственного работодателя.

В каких банках можно взять ипотеку под долевое строительство в 2019 году?

Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.

Рассмотрим условия ипотечного кредитования долевого строительства самых крупнейших и надежных банков страны. К ним относятся:

  • Сбербанк России. Банк кредитует граждан не только под строящиеся квартиры, но и дома. При этом обязательным условием одобрения сделки является внесение первоначального взноса в размере минимум 20% от стоимости квартиры. Процентная ставка устанавливается в индивидуальном порядке, получить индивидуальное предложение можно на сайте банка. Кредитование осуществляется в два этапа: после предоставления зарегистрированного договора долевого участия банк перечисляет застройщику только половину суммы, вторую часть направляет только спустя 1 год. Таким образом, банк снижает долговое бремя заемщика.
  • Банк ВТБ выдает займы на строящееся жилье сроком на 30 лет. Оформление заявки допускается через заполнение электронной формы, представленной на сайте банка. Там же заемщик может ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков. Положительное решение о принятой ипотечной заявке в банке действует в течение 4 месяцев, но воспользоваться им желательно как можно раньше, чтобы не возросла цена на жилье.
  • Газпромбанк кредитует заемщиков по строящемуся жилью также на 30 лет. При этом важно внести минимум 15% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. До того момента, как право собственности на квартиру будет оформлено, банк потребует от заемщика дополнительный залог или платежеспособного поручителя. Купив квартиру в доме, который финансировался ГК «Газпромбанк-Инвест», можно заключить договор без оплаты первоначального взноса.
  • Промсвязьбанк также выдает ипотечные займы на приобретение квартир в строящихся многоквартирных домах. Для заключения ипотечной сделки можно внести только 10% от стоимости жилья. Процентная ставка при этом будет устанавливаться в индивидуальном порядке.

Какой банк следует выбрать для оформления ипотеки под долевое строительство, решать заемщику.

Проблема дольщиков до сих пор остро стоит в обществе. Многие заемщики на протяжении долгих лет стараются вернуть потраченные на строительство жилья деньги, которые были украдены или иным нецелевым образом использованы застройщиками.

Однако, сегодня существует и успешно функционирует большое количество государственных программ поддержки обманутых дольщиков. Проблема решается, поэтому и сегодня долевое строительство является одним из лучших и выгодных способов приобретения собственного жилья.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo-v-2019-gody-ysloviia-kak-vziat.html

Ссылка на основную публикацию