Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы в 2019 году, выгодно ли?

Выгодно ли рефинансирование ипотеки — все плюсы и минусы

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях.

Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту.

Обратите внимание

В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто  не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж  (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год!!!!

Важно

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Читайте еще:  Как покупать акции дешево и продавать дорого

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

Подводные камни или все минусы

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже).

Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки.

Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг.  100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

Совет

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести  в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления.

Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то  нужно выставить 770 тысяч.

Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Читайте еще:  Как выгодно обменять/обналичить WebMoney, Qiwi, Яндекс.Деньги.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

  • большой размер кредита;
  • длительный срок кредитования;
  • большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Обратите внимание

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч.

Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту  — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн.

(стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них.

Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить.

И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Читайте еще:  Сколько стоят выборы президента в России и других странах

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Читайте также:  В каком банке лучше брать ипотеку в 2019 году: самая выгодня ипотека с минимальными ставками

Важное изменение (дополнение)

добавлено 12.10.2017г

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Источник: https://credit-ws.ru/vygodno-li-refinansirovanie-ipoteki-vse-plyusy-i-minusy/

В чем подвох рефинансирования кредита и какова выгода для банка, стоит ли это делать, есть ли «подводные камни»?

Рефинансирование входит в перечень предлагаемых услуг у большинства банков. Посредством этой программы можно улучшить условия по кредиту и снизить финансовые нагрузки.

Но все ли так просто на самом деле? Перед тем как оформлять перекредитование, нужно учесть все за и против.

В этой статье мы откроем всю правду о рефинансировании кредитов: выгодно ли это делать и стоит ли, какая выгода для вас и в чем она для банка, в чем подвох предлагаемой услуги.

Подобрать и получить выгодный кредит

к оглавлению ↑

Стоит ли рефинансировать

Рефинансирование предполагает взятие нового займа с целью погашения старого.

Например, клиент уже имеет действующий ныне кредитный договор с банковским учреждением. У него есть возможность обратиться в другой банк, где ему предложат займ с меньшей процентной ставкой.

При оформлении перекредитования заемщик погашает первый займ, и выплачивает уже другой, новой кредитной организации. Средства нового кредита перечисляются на погашение старой задолженности. О рефинансировании кредитов других банковских учреждений мы писали в этой статье.

Перекредитование принято разделять на внешнее и внутреннее.

Внутреннее предлагается в пределах одного банка. То есть, заемщику выдают конкретную сумму, которая может покрыть старый займ, но на более лояльных условиях.

С клиентом перезаключается договор, где указывается измененная процентная ставка и срок. Обычно банки соглашаются на такую услугу нечасто, при наличии реальной необходимости.

Важно

Так, если у клиента возникают серьезные финансовые трудности, то рефинансирование может быть осуществлено, поскольку для кредитора такая перспектива лучше, чем заниматься судами, когда должник не заплатит вообще.

Последний же получает пересмотр условий в свою пользу, что тоже облегчает его бремя. Также иногда пересмотр условий кредитования становится дополнительным бонусом для добросовестных заемщиков.

Внешнее перекредитование – это обращение в другую организацию для покрытия задолженности. Иногда это единственно возможное решение, помогающее улучшить условия использования заемных средств.

Клиент имеет полное право рефинансировать долг, при этом, он может выбрать банк сам. Такой вариант встречается значительно чаще, и во многих случаях становится очень выгодным.

Программа позволяет заемщику получить следующие преимущества:

  • Снизить процентную ставку и благодаря этому уменьшить объем переплаты.
  • Уменьшить финансовую нагрузку. Продуманное перекредитование может снизить регулярные взносы практически в два раза, что минимизирует переплаты.
  • Существует возможность сменить валюту, переведя актуальный долларовый займ в рублевый. Это позволяет устранить риски, связанные с нестабильностью курса.
  • Многие кредитные учреждения предлагают объединение нескольких займов в один, что экономит время и силы.
  • Также можно освободить залог, если речь идет об ипотечном или автокредите.

Данная программа, тем не менее, выгодна и уместна не всегда. Чтобы понять, будет ли прибыль достаточной, нужно учесть следующие моменты:

  • Процентная ставка. Чтобы существенно снизить переплату, нужно, чтобы разница между двумя цифрами составляла не меньше 5%.
  • Ежемесячная сумма выплат. Учтите, что при снижении периода кредитования регулярные выплаты повышаются.
  • Комиссия. Услуга предполагает выплату комиссионного сбора, и если он слишком велик, то возможность сэкономить для заемщика значительно падает.
  • Досрочное погашение. При выплате заранее прибыль банковского учреждения снижается, поэтому многие из них чтобы нивелировать потери вводят штрафы и пени.

В первом случае выплаты каждый месяц будут равными, и будут включать в себя сумму погашения процента (сначала она будет большой) и небольшую часть в счет выплаты основного долга.

Последняя будет повышаться одновременно с тем, как будет снижаться величина процентов.

Подобрать и получить выгодный кредит

При дифференцированном платеже платеж всегда равен, а проценты начисляются лишь на остаток, и со временем общая сумма снижается. Для банка второй вариант не слишком выгодный, поскольку прибыль с процентов снижается.

Предварительно оцените, сколько вам поможет сэкономить услуга, выполнив специальные расчеты на калькуляторе.

к оглавлению ↑

«Подводные камни» предложения

Вне зависимости от того, в каком банке оформляется рефинансирование, «подводные камни» этой услуги практически везде идентичны:

  • Если нужно погасить небольшой долг, нет никакого смысла перекредитовываться. Выгода может быть ощутимой только при кредитах сроком от двух и больше лет. Максимально сэкономить можно при ипотечном кредитовании. Даже минус 3-4% – это уже ощутимая разница.
  • Ряд банковских учреждений запрещают выплачивать кредит досрочно, точнее, в этом случае взимают дополнительные комиссии. Если речь идет о такой ситуации, можно рассмотреть вариант перекредитования.
  • При наличии обеспечения по первому долгу оно будет переведено на вашего нового кредитора. Причем до момента перевода ставка будет повыше, поскольку ссуда ничем не обеспечена. Это нужно учитывать при произведении предварительных расчетов.

Также нужно учитывать наличие скрытых комиссий и платежей. Это может касаться оценки залога (а ведь оплата оценщика – это еще не гарантия положительного решения кредитного учреждения), а также комиссии за рассмотрение кредитной заявки.

Дополнительным «подводным камнем» является необходимость собирать большое количество различных бумаг и заверять их.

Это имеет смысл только при достаточной выгоде перекредитования – иначе вы просто потратите время зря.

к оглавлению ↑

Выгода для банка

Для банков основная выгода предоставления услуги заключается в привлечении новых благонадежных клиентов. Именно поэтому они проверяют кредитную историю. О том, как рефинансировать кредит при плохой кредитной истории, вы можете прочитать в этом материале.

Кроме того, предлагая клиентам займы на более выгодных условиях, банковские учреждения получают выгоду в виде разницы процентов, погашаемых старому кредитору и устанавливаемых для заемщика.

Комиссия, состоящая из процентов по новым условиям – и есть выгода для финансовой организации.

Кроме того, часто переоформляя задолженность, клиент также выплачивает процент старому кредитору за погашение раньше срока.

Как можно видеть, преимуществ у такого решения действительно немало, и оно кажется выгодным как для кредитора, так и для заемщика. Но не все так просто.

Дело в том, что свои минусы и «подводные камни» также имеются, поэтому предварительно нужно изучить их все.

Для расчетов удобно использовать специальные калькуляторы. Также оцените предложения разных банков и постарайтесь выбрать самое оптимальное.

Источник: https://cursinfo.com/stoit-li-refinansirovat-bankovskij-kredit/

Подводные камни рефинансирования ипотеки — плюсы и минусы | RI

Помимо очевидных преимуществ получения нового займа на погашение текущего кредита, заемщик должен помнить о том, что существуют подводные камни рефинансирования ипотеки — минусы  могут свести на нет все выгоды и стать причиной незапланированных расходов.

Именно поэтому, размышляя о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо учитывать не только разницу процентных ставок, но также иные условия, которые не лежат на поверхности.

Совет

Нужно обращать пристальное внимание на нюансы, которые на первый взгляд кажутся незначительными.

Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, в первую очередь проводят предварительные расчеты на специальном калькуляторе – инструменте, который помогает выполнить сравнительный анализ в течение нескольких минут. В том случае, если разница в ставках составляет 2% и более, это уже повод задуматься — может быть, стоит рефинансировать ипотеку в другом банке.

Преимущества (плюсы) рефинансирования ипотеки

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

  • Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
  • Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
  • При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.

Подводные камни (минусы) рефинансирования ипотеки. В чем подвох?

Теперь перейдем к «подводным камням» рефинансирования ипотеки – в чем может быть подвох? Изучая текст договора по новому займу, в первую очередь нужно выяснять все условия программы, которые подразумевают какие-либо затраты.

Подобные расходы невозможно посчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно составить полную картину, понять, какая в действительности будет экономия.

Вот некоторые «подводные камни», с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

  • Новый банк будет определять вашу платежеспособность. Придется собирать те же справки и предоставлять такой же комплект документов, как и при первичном оформлении ипотеки. Это займет определенное время, и потребуются усилия, чтобы доказать банку вашу финансовую состоятельность;
  • Кроме комплекта документов, который собирался для оформления ипотеки, нужно получать дополнительные справки из старого банка. Необходимо забрать старую закладную, зарегистрировать ее в МФЦ, зарегистрировать новую закладную, новый договор ипотеки и передать документы в банк;
  • Банк будет интересовать реальная стоимость залогового имущества – ипотечной квартиры. Соответственно, понадобятся услуги экспертной оценки недвижимости, за это тоже придется платить (порядка 5-6 тыс. рублей в Москве);
  • Условия перекредитования в ряде банков предполагают дополнительную плату за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • Существует достаточно много причин, по которым банк может отказать в кредите. В случае отказа в предоставлении кредита расходы на оценку, на рассмотрение заявки не компенсируются. При обращении за рефинансированием в другой банк имеющийся отчет об оценке может не подойти – условия различных кредитных организаций могут отличаться. Другими словами, деньги, уплаченные за оценку, окажутся потраченными напрасно;
  • Первое время проценты по новому займу будут немного выше заявленных, обычно на 1%-2% выше.

Процесс переоформления кредита является непростой задачей — это несколько сложнее, чем оформить ипотеку,подробно последовательность действий при рефинансировании кредита описана здесь.

Главный плюс рефинансирования ипотеки

Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик во время оформления нового кредита, нельзя не заострить внимание на том, что все перечисленные неудобства и затраты с лихвой перекрывает финансовая выгода. Наша помощь в рефинансировании ипотеки заключается в том, чтобы свести к минимуму риск отказов, и подобрать банк, в котором условия перекредитования будут соответствовать вашим потребностям.

Источник: https://refinansirovanie-ipoteki.ru/podvodnye-kamni-refinansirovaniya-ipoteki-minusy-i-plyusy/

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки: как сделать процедуру выгодной

Рефинансирование ипотеки проводится для получения выгодных условий по кредиту в другом финансовом учреждении. Популярные программы перекредитования дают возможность сменить неподходящие условия кредитного договора.

Читайте также:  Ипотека в германии для россиян в 2019 году: как взять, какой процент, условия

Обычно на рефинансирование идут с целью изменить срок, процент, размер регулярного взноса. Банки предлагают перекредитование как возможность сэкономить. Но так ли все просто? Рефинансирование ипотеки, кроме положительных для заемщика свойств, имеет еще и ряд минусов.

Все плюсы и минусы рефинансирования ипотечного кредита обязательно нужно учитывать перед тем, как на него решиться.

Какие минусы у перекредитования ипотеки

Рефинансирование выгодно при долгосрочном кредитовании больших сумм. Небольшие кредиты погашать за счет получения новой ссуды невыгодно. Ведь оформление нового договора, перерегистрация залога несет за собой дополнительные статьи расходов.

Минусы рефинансирования ипотеки заключаются в том, что иногда затраты на ее проведение превышают предполагаемый выигрыш.

Перед рефинансированием нужно учесть все дополнительные расходы – на оформление, страхование, оценку имущества, нотариальные услуги.

Если у заемщика больше пяти кредитов, то одним рефинансированием для объединения в один договор не обойтись. Расходы заемщик будет нести при каждом перекредитовании.

Иногда банк, который рефинансирует ипотеку, просит у клиента разрешения на ее проведение у банка, выдавшего кредит. Такое разрешение банки не готовы дать без оплаты комиссии. В договоре ипотеки бывает прописан мораторий на досрочное погашение.

Это также станет препятствием для оформления рефинансирования. Оплата кредита раньше срока будет сопряжена с выплатой пени, неустойки.

Для рефинансирования потребуется собрать пакет документов даже больший, чем для оформления ипотеки. Кроме стандартного списка для получения кредита, нужно получить выписки по ссудным счетам от первоначального кредитора.

Обратите внимание

Новый кредитор выдвигает жесткие требования к кредитной истории потенциального заемщика. Если при оплате ипотеки или других ссуд допускались просрочки платежей, такому заемщику будет отказано.

Также отказ ждет и при ухудшении материального положения.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Если кредит на жилье оформлен несколько месяцев назад по средним рыночным условиям, начинать рефинансирование не стоит. Процентные ставки не изменились за столь короткое время. Разница в один-два процентных пункта не будет экономией, если учесть расходы на оценку жилья, страховку и другие оплаты.

При аннуитетном способе оплаты задолженности перекредитовывать ипотеку во второй половине срока невыгодно, ведь уже оплачена большая часть процентов.

Оплата равными суммами каждый месяц скрывает в себе такие минусы – клиент вначале оплачивает больше процентов, а тело начинает уменьшаться примерно с середины срока.

Невыгодно начинать перекредитование, когда сумма дополнительных расходов съедает значительную часть экономии. При подсчете не нужно забывать о возможном штрафе кредитора за досрочное погашение.

Дополнительные расходы при перекредитовании ипотеки

Среди минусов рефинансирования немалую роль играют дополнительные расходы при оформлении. Эти затраты естественно оплачиваются клиентом. Некоторые финансовые учреждения отказались от взимания комиссий с клиента за рассмотрение заявки, выдачу ссудных средств.

Дополнительные затраты вызовет переоформление залогового имущества. При сборе документов, некоторые справки также не бесплатны. Часто при подсчете выгоды перекредитования заемщики учитывают только разницу начисляемых процентов на остаточную задолженность.

Целесообразно считать общую сумму издержек при оформлении договора на рефинансирование ипотеки.

При перекредитовании заемщик оплачивает:

  • стоимость услуг оценочной компании за оценку объекта залога;
  • госпошлину за регистрацию договора в Госреестре;
  • нотариальные заверения документов;
  • оформление доверенности финансовому учреждению на регистрацию нового договора в реестре;
  • расходы на страхование;
  • услуги ипотечного брокера, при обращении к нему в поиске выгодных условий;
  • регистрацию договора, закладной через МФЦ.

Какие ипотечные кредиты подлежат рефинансированию

К ипотечным кредитам, которые банки берутся рефинансировать, предъявляются определенные требования. Обычно выдвигаются такие условия:

  • погашение обязательств без опозданий в течение последнего года (хотя по факту учитывается вся кредитная история, даже небольшая просрочка снижает возможность положительного решения);
  • отсутствие текущей задолженности по оплате кредита и страховки;
  • оплата не менее шести регулярных платежей, то есть договор оформлен не ранее полугода до подачи заявки на перекредитование;
  • некоторые банки устанавливают ограничения по выплате от первоначальной стоимости кредита от 20 до 50%;
  • до окончания срока договора осталось не менее 3-х месяцев;
  • кредит ранее не рефинансирован.

Условия касаются и объекта залога:

  • квартира не является единственной жилой собственностью у семьи, иначе ее нельзя будет забрать за долги;
  • в закладываемой квартире не прописаны несовершеннолетние дети;
  • недвижимость в залоге является ликвидной, то есть при взыскании ее можно продать за большую стоимость за меньшее время;
  • здание не аварийное;
  • на недвижимость оформлено свидетельство на право собственности или договор долевого участия;
  • дом, в котором расположена закладываемая квартира, построен не ранее 1975 г.

Какие категории заемщиков могут делать рефинансирование

Перекредитование ипотеки имеет смысл и экономическую выгоду, если:

  • разница процентных ставок старого и нового кредита составляет не менее 1 %;
  • выплачено не больше половины кредита при аннуитетном способе погашения;
  • ухудшилось финансовое положение;
  • меняется валюта кредита на рубль;
  • заемщику неудобно вносить платежи в связи с плохо развитой сетью отделений.

Выгодно делать рефинансирование, если действующий кредит по сравнению с предлагаемыми на рынке ставками имеет длительный срок кредитования и большой процент.

Если заемщик пользуется или планирует воспользоваться налоговым вычетом на купленную в кредит квартиру, то рефинансированием заниматься не стоит.

При перекредитовании теряется право на возмещение государством 13% оплаченного тела и процентов (если сумма ссуды составляет не более 2 млн рублей). Правом на получение налогового вычета можно воспользоваться только один раз.

Выгоды рефинансирования для заемщика

Плюсы и минусы рефинансирования определяются тем, с какой целью оно осуществляется. Перекредитование дает возможность сменить ставку на новую, увеличить или уменьшить срок кредитования, изменить валюту, объединить несколько кредитов в один.

Выгода 1: Уменьшение ежемесячного платежа

Снизить сумму ежемесячных взносов можно благодаря увеличению суммы кредита или уменьшению процентной ставки. Минус в том, что если разница в процентных ставках небольшая, а срок увеличивается, то вырастет и общая переплата. Удобно такое рефинансирование при снижении доходов или увеличении текущих расходов, помимо ипотеки.

Выгода 2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если сократить срок кредита, при этом оставив ежемесячный платеж на прежнем уровне, можно получить общую экономию на оплате кредита.

Выгода 3: возможность снять обременение с объекта недвижимости

Вывести квартиру из залога можно при замене ипотеки потребительским необеспеченным кредитом. Смысл рефинансирования заключается в переходе квартиры в собственность заемщика с полным правом продать, обменять без согласования кредитора. Минус рефинансирования с выведением из залога недвижимости состоит в более высоких ставках по беззалоговым ссудам.

Выгода 4: Изменение валюты кредита

Особенно интересна смена валюты платежей по ипотеке тем заемщикам, которые оформляли кредит до 2014 г. Если доходы заемщика в рублях, после скачка курса иностранной валюты оплачивать ссуду стало тяжелее для семейного бюджета.

Выгода 5: Удобное обслуживание кредита

Малоразвитая сеть отделений банка – кредитора влечет за собой дополнительные комиссии за перевод средств погашения через другие финансовые организации, проезд к единственному отделению, банкомату. Удобнее всего переводить платежи по ипотеке в тот банк, где оформлено получение заработной платы.

Перед решением рефинансировать ипотеку следует тщательно оценить преимущества и минусы процедуры, дополнительные издержки, наличие времени для сбора документов. Перекредитовывать ипотеку следует в том случае, если в результате снижается кредитная нагрузка по оплате.

Источник: https://BankNash.ru/refinansirovanie-ipoteki/plyusy-i-minusy-refinansirovaniya-ipotechnogo-kredita

Рефинансирование: стоит ли использовать эту услугу, в чем плюсы и минусы перекредитования

Евгений Смирнов

24 августа 2018

# Рефинансирование

Рефинансирование кредита предполагает получения ряда выгод. Основной плюс – снижение процентной ставки и возможность изменить валюту займа.

  • Выгоды перекредитования для заемщика
  • В чем интерес рефинансирующего банка?
  • Есть ли смысл в рефинансировании потребительского кредита?
  • Как выбрать наилучшие условия перекредитования?
  • Как рассчитать ставку рефинансирования?

Все предложения банковских услуг, рекламируемые как чрезвычайно выгодные, вызывают сомнения. Не составляет исключение и рефинансирование. Стоит ли для уменьшения переплаты по кредиту оформлять заем в другом банке? Или лучше обратиться в свой? Может быть, здесь кроется какой-то подвох? Чем придется заплатить за экономию на процентах? Ведь всем известно, что всё имеет свою цену.

Еще один важный вопрос: в какие кредитные учреждения лучше всего подавать заявку о рефинансировании задолженности? По каким признакам отличать самые выгодные и надежные из них? Обо всем этом читайте в этой статье.

Выгоды перекредитования для заемщика

Конечно, общие рассуждения о том выгодно ли перекредитование, носят слишком абстрактный характер. Без привязки к конкретной ситуации они не имеют смысла, но общие правила определения целесообразности этой операции все же существуют.

Рефинансирование кредита предполагает получения ряда выгод:

  • Меньшая процентная ставка. Именно она является главной движущей силой, следуя которой заемщики стремятся взять новый кредит для погашения предыдущего займа.
  • Щадящая финансовая нагрузка. Бывает, что процент по кредиту невысокий, но он предусматривает слишком большие суммы регулярных выплат. Договор заключен на относительно короткий срок, «клиент не тянет», а банк навстречу не идет. Чтобы уменьшить ежемесячную нагрузку, заемщик готов принять худшие условия (большую ставку) и растянуть время погашения.
  • Переоформление валюты. Ипотека, взятая по хорошей ставке в долларах, швейцарских франках или евро, может после девальвации стать неподъемным грузом для заемщика, получающего доход в российских рублях. Изменения курса прогнозировать сложно.
  • Объединение нескольких кредитов. Обычно банки практикуют такую услугу для не более чем пяти задолженностей. Заемщику легче контролировать ситуацию, когда ссуда одна. Он точно знает, сколько ему нужно переводить денег с карты, и когда он полностью рассчитается по всем кредитам.
  • Избавление от обременения обеспечительного имущества. Некоторые программы рефинансирования позволяют добросовестным клиентам распоряжаться залогом по своему усмотрению.

В чем интерес рефинансирующего банка?

Источником прибыли для финансово-кредитных учреждений служит плата за пользование предоставляемыми ими заемными средствами. Исходя из этого положения, банки заинтересованы в привлечении как можно большего количества заемщиков (и вкладчиков тоже, но сейчас не о них речь).

Ставки рефинансирования по определению должны быть ниже кредитных — иначе сама операция в большинстве случаев лишается смысла. Частично эта недополученная выгода компенсируется комиссиями, взимаемыми при оформлении услуги.

Следует отметить намного меньший уровень банковских рисков при рефинансировании по сравнению с первичным кредитом:

  1. Клиент уже проверен и какое-то время погашал задолженность. Насколько регулярно он это делал -видно по выписке.
  2. Банк в любом случае потребует подтверждение дохода — как при обычном кредитовании, так и для рефинансирования.
  3. Залоговое имущество будет повторно проверено.
  4. Рефинансированная сумма меньше начального размера кредита.

И так далее. При этом ставка рефинансирования в любом случае предусматривает получение прибыли. Клиент, получив позитивный опыт, может в дальнейшем сотрудничать с банком более плотно — оформить с ним договор расчетно-кассового обслуживания, депозита или пользоваться другими финансовыми услугами. Таким образом рефинансирование играет роль своеобразной промо-акции.

А если клиент по каким-либо признакам для банка нежелателен, ему можно просто отказать.

Есть ли смысл в рефинансировании потребительского кредита?

Судить о том, выгодно ли перекредитование, и если да, то насколько, можно лишь для условий конкретного займа. Для окончательных выводов необходим учет остаточной суммы долга, процентной ставки, направленности займа (потребительский или на развитие бизнеса), расценок на дополнительные услуги в обоих банках и прочей важной информации.

Рефинансирование по отношению к первичному кредитору фактически приравнивается к досрочному погашению задолженности, просто производит его не сам клиент, а сторонняя кредитная организация.

В случае с потребительскими кредитами банк не вправе препятствовать желанию клиента рассчитаться раньше даты, указанной в договоре (статья 809 353-ФЗ).

Он также не может требовать каких-либо дополнительных выплат кроме процентов за период фактического пользования кредитными средствами.

Читайте также:  Документы для ипотеки в сбербанке на квартиру в 2019 году: какие документы нужны?

Однако заемщик обязан за месяц уведомить кредитора о своем желании погасить задолженность досрочно.

Важно

Условия бизнес-кредита допускают взимание банком недополученной прибыли полностью или частично, по договоренности с клиентом.

При принятии решения о рефинансировании чьей-то задолженности менеджмент кредитной организации учитывает размер своего предполагаемого дохода. Он зависит от остаточной суммы и срока. Если операция экономически нецелесообразна, заявку могут отклонить.

Заемщику тоже следует соотнести возможную выгоду со своими издержками. Если остаток суммы невелик и до окончания срока действия договора остается менее трех месяцев (в некоторых случаях — шести), то ему вряд ли есть смысл обращаться куда-либо за рефинансированием. К тому же эта процедура связана с затратами времени и денег.

Ситуация начинает играть другими красками, если не самым выгодным образом кредитована ипотека. Уменьшение ставки даже на полтора-два процента означает экономию значительных сумм, причем ежемесячно. Если к ней добавить полагающийся при кредите под залог недвижимости налоговый вычет, то эффект обрадует.

Очевидный вывод состоит в том, что рефинансировать небольшие кратковременные задолженности (например, за холодильник, пылесос или телевизор) нет особого смысла. Зато для крупных долгосрочных выплат (более двух лет) эта мера бывает в высшей степени рациональной.

Как выбрать наилучшие условия перекредитования?

Основные критерии выбора рефинансирующего банка понятны и без пространных объяснений. Общим признаком служит наименьшая ставка — она на первом месте по приоритетности. Затем следуют суммы комиссий, без которых редко обходятся финучреждения. Требование обязательного страхования и затраты на него также имеют важное значение.

Однако не всегда эти характеристики играют решающую роль. Если заемщик не имеет подтвержденного дохода, позволяющего обслуживать рефинансирующий кредит, услуга становится для него недоступной. Существуют и другие причины отклонения заявок. Поэтому в ряде случаев существенней не то, как выгодно перекредитование, а насколько оно вообще возможно.

Встречаются наиболее распространенные подводные камни, о которых банки «забывают предупредить» клиентов, желающих рефинансироваться.

Совет

Комиссии за обслуживание и предоставление кредита. Клиенту объявляют о выгодном предложении, акцентируя его внимание на низкой ставке. О больших дополнительных затратах менеджер может умолчать.

В тексте договора могут содержаться пункты, позволяющие банку через определенное время изменение процентной ставки. Если кто-то думает, что под этим подразумевается возможное ее снижение, то пусть не обольщается.

Меньше всего подвохов ожидает клиента в проверенных и надежных кредитных учреждениях:

Сравнить ГПС(%)* Максимальная сумма Минимальная сумма Возрастное ограничение Возможные сроки
11.99 % 4 000 000 ₽Заявка 50 000 ₽ 21–70 2–5 г.
13 % 1 000 000 ₽Заявка 30 000 ₽ 19–75 2–7 г.
11.99 % 3 000 000 ₽Заявка 100 000 ₽ 22–65 1–7 г.
11 % 1 100 000 ₽Заявка 45 000 ₽ 21–75 0,5–7 г.
10.2 % 27 000 000 ₽Заявка 300 000 ₽ 21–75 1–25 г.
10.2 % 1 500 000 ₽Заявка 500 000 ₽ 21–75 1–25 г.

* ГПС – годовая процентная ставка (минимальная).

Здесь заемщиков не заманивают низкими процентами, а подробно объясняют реальные условия.

Не стоит полностью исключать возможность договориться с тем банком, в котором взят кредит. Нередки случаи помощи добросовестным заемщикам «с прицелом на будущее». Займ могут реструктуризировать, оформить по меньшей ставке или продлить срок с уменьшением ежемесячных выплат. Тогда не нужно будет искать лучшие предложения и хлопотать с документами.

Впрочем, иногда финансовые учреждения рефинансируют только кредиты других банков, а собственным клиентам в этой услуге отказывают. Такая политика кажется нелогичной, но она базируется на предполагаемой психологической инертности заемщика по принципу «куда он денется?» Срабатывает этот прием не всегда.

Следует помнить, что сумма задолженности в момент рефинансирования никогда не уменьшается. Снизиться теоретически может переплата, но чтобы в этом убедиться, необходим расчет.

Как рассчитать ставку рефинансирования?

Для того, чтобы определить, выгодно или нет рефинансирование, удобнее всего пользоваться специальными программными средствами, доступными на многих ресурсах.

Калькулятор рефинансирования отличается от своего кредитного варианта дополнительной регулируемой шкалой новой процентной ставки и некоторыми другими опциями.

Пользуясь этим инструментом, вероятный заемщик может практически мгновенно рассчитать, как повлияет на его затраты изменение срока погашения или ставки. Кроме сумм аннуитетных ежемесячных платежей и их снижения, он контролирует главный результат операции — уменьшение переплаты.

Обратите внимание

К сожалению, суммы дополнительных комиссионных и прочих выплат калькуляторы рефинансирования не учитывают. Для получения более объективного итога их рекомендуется узнавать в банке и прибавлять к сумме, подлежащей перекредитованию.

Источник: https://Delen.ru/finansy/refinansirovanie/stoit-li-ispolzovat-refinansirovanie.html

Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы

Ипотека — одно из приоритетных направлений банков. Клиенты, которые оформляют ипотеку, обеспечивают банку хорошую прибыль на протяжении большого периода времени. Поэтому интересные предложения кредитования на покупку недвижимости сегодня имеет любое банковское учреждение. 

Ипотеку оформляют на длительный период, так как речь идет обычно о достаточно больших суммах.

И за оговоренный в договоре срок может произойти что угодно — поменяется платежеспособность заемщика, кардинально изменятся условия предоставления подобных кредитов на рынке.

С целью улучшения ситуация, стабилизации условий ипотечного кредитования, банки сегодня предлагают рефинансирование ипотеки. Это достаточно новое предложение, которое направлено на привлечение новых клиентов. 

Рефинансирование предполагает изменение условий кредитования. Обычно условия меняются в сторону уменьшения. Для банков подобное решение не критично, так как если крупный банк недополучит 0,5-1% от оплаты кредита, для него такую сумму можно назвать несущественной. А вот для заемщика даже минус 0,5% от суммы может быть очень приятным бонусом. 

С одной стороны рефинансирование ипотеки выглядит заманчиво. Но эта процедура требует соблюдения определенных правил, на которые не помешает обратить внимание перед тем, как принять окончательное решение. 

Плюсы рефинансирования

Рефинансирование ипотеки имеет свои преимущества, которые и являются причиной того, что клиенты стараются воспользоваться данной услугой. В основном все достоинства определяются целями рефинансирования. Основными плюсами называют следующие:

  1. Клиенты, которые давно оформили ипотеку, наверняка желают пересмотреть процентную ставку в сторону уменьшения. На современном рынке кредитования наблюдается снижение процентных ставок на выдачу разнообразных кредитов, в том числе и на ипотечное кредитование. Даже незначительное уменьшение процентной ставки может существенно снизить сумму оплаты долга. Особенно заметна разница при большом остатке. 
  2. Рефинансирование дает возможность изменить сроки оплаты. Клиенты порой просят пересмотреть сроки погашения долга в сторону увеличения, что позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа. Такой вариант актуален для клиентов, платежеспособность которых по каким-то причинам ухудшилась. 
  3. Снятие обременения с жилья, купленного за счет ипотеки. В чистом виде рефинансированием этот вариант назвать сложно. Схема проста — клиент берет потребительский кредит, за счет которого полностью погашает ипотеку. Квартира при этом выводится из-под залога, что дает заемщику право распоряжаться жилой площадью на свое усмотрение. 
  4. Пересмотр валюты кредитования. Это актуально для заемщиков, которые оформили ипотеку в иностранной валюте. Курсы валют за последние годы сильно возросли. Но банки стараются облегчить клиентам кредитную ношу и переводят ипотеку в рубли. 
  5. Изменение кредитной организации. Плательщик может сменить место погашения кредита на более удобное.
  6. Получение некоторой суммы наличными. Рефинансирование предусматривает возможность увеличения суммы. После погашения обязательств остаток средств можно использовать на свое усмотрение. 
  7. Объединение нескольких кредитов в один . Иногда клиент имеет несколько кредитов в разных банковских учреждениях города или страны. Это создает массу неудобств при погашении долговых обязательств заемщика. Чтобы не путаться, удобно сделать перекредитование для объединения всех имеющихся займов в единый платеж. 

Для смягчения условий кредитования у клиента должны быть определенные основания. Ведь банк изучает не только информацию об ипотеке, но и вновь оценивает платежеспособность и кредитную историю клиента. На основании полученной информации банк принимает решение. 

Если клиенту необходимо поменять банк, в таком случае придется получить дополнительно соглашения от кредитного учреждения, в котором оформлен займ. Документы о рефинансирования ипотеки подписываются только в случае вынесения положительного решения от двух банков. В одностороннем порядке эта услуга не работает. 

Минусы рефинансирования

Процедура рефинансирования ипотеки имеет свои недостатки. Их меньше, чем достоинств, но упускать из виду такие нюансы нельзя. Иначе очень сложно принять правильное решение о необходимости проведения рефинансирования. Основные минусы:

  1. Рефинансирование может быть невыгодным. Так происходит обычно, если клиент уже выплатил половину ипотеки. Дело в том, что большинство банков устанавливают схему погашения, при которой вначале большая часть суммы идет на погашение процентов. Тело кредита клиент погашает позже. В итоге при рефинансировании процентная ставка снижается тогда, когда большая часть процентов уже погашена. Ни о какой экономии в таком случае речи быть не может, поэтому нет смысла тратить время и средства на переоформление. 
  2. Наличие дополнительных трат. Рефинансирование — это пересмотр кредита, при котором требуется подписание нового договора. Оценка недвижимости, страхование при этом проводятся заново, что требует оплаты. Осторожно нужно быть с кредитами, которые предусматривают дополнительную комиссию за досрочное погашение. Все эти платежи могут съесть значительную часть экономии от рефинансирования ипотеки. 
  3. Для перекредитования нужно собирать большой пакет документов. Справок с места работы и документов на квартиру недостаточно. Нужно будет собирать пакет документов снова, в том числе и документы о задолженности, подтверждения своевременности выполнения обязательств клиента перед банком, справки о платежеспособности заемщика и некоторые другие в зависимости от того, ради чего подается прошение о проведении рефинансирования. 

Ввиду наличия таких минусов, перед тем, как предпринимать попытки проведения рефинансирования ипотеки, нужно изучить, насколько этот шаг будет целесообразным. Иногда экономия после перекредитования меньше, чем переплата за проведения этой процедуры. 

Стоит ли делать рефинансирование

Перед тем, как решиться на рефинансирование ипотеки, нужно проанализировать все нюансы этой возможности и учесть имеющиеся «подводные камни». Но этого недостаточно без оценки банковских учреждений, в которых можно провести перекредитование.

Ведь выгода зависит и от условий определенного банка, а предложения сегодня очень разные.

Выбор подходящего учреждения для рефинансирования ипотеки упрощают специальные обзоры банков, в которые попадают только те учреждения, которые имеют заведомо выгодные условия перекредитования. 

Важно

Обычно, самые выгодные условия при перекредитовании в пределах одного банка. Дополнительных выплат не требуется, решение банком принимается в максимально короткие сроки. Банки часто идут на уступки своим заемщикам, так как при большой конкуренции не хотят терять клиентов.

В пределах другого банка рефинансирование ипотеки будет развиваться иначе. И во многих случаях подобная процедура будет тянуть немало дополнительных средств на переоформление документов.

Но и такое рефинансирование имеет смысл, если в итоге сумма погашения кредита становится существенно ниже, чем была в другом учреждении. 

Несмотря на то, что услуга рефинансирования ипотеки доступна отечественным клиентам уже не один год, желающих воспользоваться подобной возможностью не много. По последним данным перекредитование ипотеки выполнили около 2% клиентов от общей массы заемщиков.

Рефинансирование потребительских кредитов пользуется намного большим спросом. А это говорит только о том, что при долгосрочных кредитах на крупные суммы перекредитование не дает большой выгоды, но при этом требует затрат дополнительных средств и времени.

 

Банки охотно идут на встречу клиентам и стараются максимально быстро рассмотреть заявления о рефинансировании ипотеки, одобрить их.

Ведь заемщики с кредитной историей и определенной репутацией своевременности погашения долговых обязательств, более интересны банкам, чем первичные заемщики. Однако, принимать окончательное решение должен именно клиент.

А для этого ему необходимо внимательно взвесить все нюансы, чтобы получить от рефинансирования ипотеки максимальную выгоду. 

Источник: https://moneyzzz.ru/blog/refinansirovanie-ipoteki-plyusy-i-minusy/

Ссылка на основную публикацию