Продажа квартиры в ипотеку: риски продавца в 2019 году и подводные камни

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена.

Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Обратите внимание

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.

Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится.

Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты

Источник: https://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

27.02.2018

При оформлении ипотеки у каждого отдельно взятого человека присутствует индивидуальная повесть, индивидуальные желания, индивидуальные проблемы.

Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды.

Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?

Причины завышения:

  • Часто встречающаяся ситуация завышения — у заёмщика нет денег на первоначальный взнос по кредиту. Взнос приравнивается к не маленькому объёму средств. Возникает нужда в завышении рыночной стоимости жилья. В этом случае цена фиктивно завышается для того, чтобы финансовая компания выделила средства на приобретение недвижимости в большем объёме. При положительном раскладе удаётся получить кредит без первоначального платежа, применив завышение. Деньги просто идут продавцу безналичным путём.
  • Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок. И в этом случае требуется завышение. Существуют объекты, в которые невозможно заехать и комфортно жить без вмешательства бригады ремонтников. Для этого покупающее лицо желает завысить стоимость квартиры по ипотеке.
  • Многим заёмщикам просто нужны наличные средства, на какие-либо другие нужды. Например, приобретение автомобиля или путешествие. И в этом случае заёмщик нуждается в завышении стоимости квартиры по ипотеке.

Руководствуясь обозначенными причинами, люди часто идут на шаг завышения. Пусть это нечестно, но зато человек получает краткосрочную единовременную выгоду. Возможно ли завышение? Давайте разбираться по-порядку.

Термины рыночной и кадастровой стоимости

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

Рыночная стоимость

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке.

При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе.

К рыночной цене возможно применить завышение.

Кадастровая цена

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Основное условие при оформлении ипотеки — наличие первого платежа. Первый взнос — некоторая часть стоимости приобретаемой квартиры при оформлении ипотеки. Платёж составляет с 10% до 50% цены за объект.

Передаётся платёж сразу покупателем продавцу наличным или безналичным путём до сделки. Передать эти денежные средства можно как до подписания договора купли, так и после.

Чем больше завышен первоначальный взнос, тем меньше сумма заёмных средств и соответственно ниже переплата по кредиту. Максимально завышенный авансовый платёж выгоден для заёмщика.

Важно

Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию.

Читайте также:  Одобрили ипотеку - что делать дальше в 2019 году? какие действия?

Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная.

Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат.

Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

Завышение стоимости недвижимости

Покупка квартиры в кредит оформляется на 10-30 лет. Это долгий срок долговых обязательств. На протяжении этого промежутка недвижимость не будет принадлежать покупателю.

Рассчитайте перспективы, прежде чем совершить такой шаг. При желании завысить цену на приобретаемое жильё, в первую очередь стоит договориться с продавцом.

Продавец будет непременным участником обозначенной схемы по завышению. Как происходит процедура завышения?

  • Достигается договорённость с продавцом путём переговоров о завышении. Возможно, это будет небесплатно. Иногда продавцы просят вознаграждение за участие в подобных схемах по завышению. Стороны договариваются обозначить в договоре купли сумму выше, чем существует на деле. Продавец предоставляет фейковую расписку о взятых наличных в объёме разницы между правдой и ложью о завышении.
  • Покупатель составляет расписку для продавца, в которой указывает, что взял в долг сумму денежных средств, составляющей разницу между реальной и завышенной стоимостью.
  • Расписка, составленная продавцом, предъявляется в банк для доказательства взятия наличных. На основании этой бумаги финансовая компания перечисляет на счёт продавца денежные средства в объёме полной стоимости квартиры при завышении.

Ошибочные причины завышения цены

Предпосылки для завышения стоимости бывают искусственные и ошибочные.

  • При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
  • Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
  • Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.

Что грозит покупателю при завышении?

С какими рисками встретится заёмщик при завышении стоимости на будущую собственную квартиру по ипотеке?

  • В первую очередь — оценка недвижимого имущества. Кредитор требует отчёт об оценке в обязательном порядке. Возможно, покупателю придётся договариваться с оценщиком о завышении стоимости на квартиру. Такая схема связана с дополнительными единовременными финансовыми выплатами, которые перекликаются с выплатой за услугу оценщика по завышению.
  • Даже если удалось договориться с оценщиком о завышении, не стоит забывать о том, что кредитной компании известно о таких схемах. Отчёт, который покажется банку подозрительным, будет отправлен на дополнительную проверку. Если проверка выявит завышение стоимости, по квартире придёт отказ и банк не перечислит средства. А отказ по объекту означает, что придётся искать другую квартиру для завышения.
  • Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не стоит забывать о том, что на протяжении сделки по завышению, у продавца будет долговая расписка. Если попадётся недобропорядочный человек, ему ничто не помешает обратиться с этой распиской в суд, вместо того, чтобы порвать после сделки по завышению.
  • При приобретении квартиры без первого взноса на плечи заёмщика ложится груз выплаты долга за полную стоимость объекта и процентов по нему. Это объёмная сумма денег.
  • Не исключена уголовная ответственность обеих сторон по факту мошенничества при завышении.

Какие бумаги следует собрать?

Какой пакет бумаг требует кредитор для рассмотрения приобретаемого объекта и предоставления кредита?

  • Свидетельство о собственности — наиболее важный документ, подтверждающий то, что собственник является не кем иным, как собственником. Данную бумагу отменили в начале 2017 года. То есть если покупаемый объект был приобретён до этого времени, свидетельство у продавца есть, и оно необходимо. Если покупаемый объект был приобретён после указанного времени, свидетельства у продавца нет. В этом документе указан собственник, адрес и площадь жилья, регистрационный номер.
  • Документ основание — это бумага, после подписания которой у продающей стороны появились права на владение покупаемой квартиры. Человек мог купить объект, получить в дар, приватизировать, получить в наследство.
  • Паспорт продавца— кредитор просит, что бы свой паспорт продавец лично привёз в отделение банка. При личном присутствии продавца кредитный менеджер сверяет данные паспорта и делает копии всех страниц.
  • Выписка из ЕГРН— эту справку заказывает покупатель или банк. В ней указаны все владельцы объекта и действующие ограничения.
  • Технический паспорт— он или есть в наличии или его нет. В случае его отсутствия необходимо будет заказать дубликат. В нём обозначены характеризующие особенности объекта: дата возведения здания, состав стен, материал перекрытий, этаж и этажность, площадь всех помещений квартиры. Его может заменить кадастровый паспорт.
  • Оценка— составляется на основе актуальных аналитических данных оценочной компанией аккредитованной банком. В нём отражены технические и рыночные характеристики продаваемого жилья, указана максимальная оценочная цена, исходя из оценки независимых оценщиков.
  • Предварительное соглашение купли — в бумаге перечислены все основные положения и договорённости между продавцом и покупателем, на основании которых возникнет право собственности: способы оплаты, промежуток передачи ключей, срок освобождения квартиры.
  • Согласие на продажу от супруга продавца— если квартира была приобретена в браке, кредитная компания запросит этот документ. Бумага должна быть заверена у нотариуса. Вместе с ней надо будет предоставить свидетельство о заключении либо расторжении брачного союза.
  • Согласие опеки— если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, согласие опеки обязательно для предоставления в банк.
  • Отказ от приватизации— в случае наличия отказников, потребуется бумага об отказе на приватизацию для предоставления ипотечного кредита банком.
  • Справка формы 8— раньше она называлась о составе семьи. В ней указаны все зарегистрированные в покупаемой квартире граждане.
  • Выписка из поквартирной карты— в этой бумаге содержится информация обо всех когда-либо зарегистрированных в квартире лицах.
  • Справки из психо- и нарколечебниц— они нужны для подтверждения дееспособности продавца. Эти документы можно заменить водительским удостоверением.
  • Справки об отсутствии задолженностей по квартирным платежам— бывают квитанции, а бывают справки. Так вот — нужны именно справки.

Риски для продавца при завышении

Не только покупатель рискует при проведении сделки, в которой нужна завышенная стоимость. Продавца тоже ожидают некоторые риски при желании так продать квартиру. В первую очередь это касается долговой расписки, по которой недобросовестный покупатель заёмщик может потребовать деньги. Уголовную ответственность тоже никто не отменял.

Риски для продавца при реализации квартиры по ипотеке

В сделке участвует финансовая компания. Это значит, что риск быть обманутым минимизирован для обеих сторон. Все документы проверяют независимые эксперты. Деньги на счёт продавца будут перечислены в любом случае.

Мошенничество посредством поддельных денежных знаков тоже исключено. Единственное, чем рискует продавец — это потерей времени в случае отказа банка выделить средства на продаваемый объект. Это может произойти после проверки квартиры финансовой компанией.

Тогда придётся продавать объект другому покупателю. Причины отказа не разглашаются.

Этапы продажи

Какие шаги предстоит пройти продающей стороне при реализации недвижимости по ипотеке?

  • Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
  • Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
  • Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
  • Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
  • Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.

Особенности реализации недвижимости по ипотеке и советы

Многие моменты определяют мелочи. Каким способом оплаты за продаваемое жильё воспользоваться? Можно сделать выбор в пользу безналичного расчёта. В этом случае финансовая организация перечислит деньги на расчётный счёт продавца после сделки. А можно использовать предоставляемую компанией ячейку. В случае с ячейкой после сделки продавец забирает всю сумму наличными средствами.

Пару слов стоит сказать о перепланировке. С начала 2017 года финансовые компании относятся к данному факту вполне лояльно. Даже если в продаваемой квартире вообще нет стен, достаточно заказать справку о том, что при демонтаже не пострадали несущие конструкции здания. Это нововведение оказывает неоспоримую помощь ипотечнику.

Важные особенности про ипотеку, что еще нужно еще знать:

Втб ипотека без первоначального взноса
Сбербанк рефинансирование ипотеки других банков
Ипотека Сбербанк без первоначального взноса
Можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка

Плюсы и минусы и продажи квартиры по ипотеке

Какие положительные и отрицательные стороны можно выделить для продавца при продаже объекта недвижимости посредством ипотеки?

Бесспорно, к положительному моменту относятся минимизированные риски со стороны продавца. Кредитная компания держит руку на пульсе и контролирует каждый шаг покупателя.

К отрицательному моменту можно отнести затянутые сроки, связанные с подготовкой документов и проверкой квартиры. Также не всегда удобен тот факт, что полный расчёт происходит лишь спустя несколько дней после сделки.

Заключение

Быть или не быть? — вот в чём вопрос! Бессмертная шекспировская фраза актуальна во все времена. Каждый сам для себя решит, продавать квартиру по ипотеке или за наличные. Соглашаться на завышение цены или испугаться и спрятаться. Единственный совет — не игнорируйте мелочи, на них строится весь процесс сделки. Читайте договоры, задавайте вопросы и всё будет гуд. Успехов!

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://mybanktut.ru/ipoteka/riski-prodavtsa-pri-zavyshenii-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke

Основные риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Такая процедура, как продажа квартиры по ипотеке подразумевает риски продавца. Хотя многие специалисты утверждают, что на сегодняшний день это чуть ли не единственный безопасный способ купли-продажи.

Общие сведения

Когда речь заходит о продаже недвижимости, многие собственники задумываются о том, какой способ выбрать. В последние годы особую популярность имеет продажа по ипотеке, так как в этом случае в сделке участвует третья сторона – банк. И считается, что так гораздо эффективнее и безопаснее продать квартиру.

Главное в данном случае для владельца – это поиск надежного покупателя, которому банк не откажет в предоставлении средств. Помимо этого, квартира не должна иметь обременений, незаконных перепланировок и т. д. Продажа квартиры через ипотеку включает следующие этапы:

  1. Проверка недвижимости банком, оценка рыночной стоимости.
  2. Оформление страховки.
  3. Подготовка документов.
  4. Заключение предварительного договора с покупателем.
  5. Передача документов.
  6. Оформление основного договора.
  7. Передача денег.

Продажа квартиры по ипотеке имеет определенные риски для продавца, хотя сделка и считается гораздо безопаснее, чем обычная купля-продажа.

Процедура

На первом этапе проверку жилья осуществляет банк. Аудит состоит из осмотра:

  1. Всех имеющихся строительных конструкций.
  2. Коммуникаций дома, которые проверяют на наличие коррозий, трещин и т. д.
  3. Целостности дверей и окон.
  4. Электропроводки.

Помимо кредитора такую проверку может осуществить и потенциальный покупатель. Кроме того, именно будущий владелец оплачивает услуги оценочной компании, которая определяет рыночную стоимость жилья. Без этого стороны не имеют права самостоятельно устанавливать цену на жилплощадь.

Читайте также:  Ипотека втб 24 на вторичное жилье в 2019 году: условия покупки вторички

Далее жилье нужно застраховать. Это условие банка, поэтому без этого этапа не обойтись. Страхование необходимо в первую очередь для сохранения ликвидности квартиры.

Оплата этой услуги осуществляется за счет покупателя. Если же страховой случай наступит до того, как на него будет зарегистрировано право собственности, выплату получит продавец.

Но только тогда, когда докажет, что жилье было повреждено непреднамеренно.

Когда все эти этапы выполнены, осуществляется передача недвижимости под залог банка. То есть, покупатель подписывает ипотечный договор с банком. При этом квартира становится залогом только после подписания сторонами договора купли-продажи. На этом этапе они могут заключить предварительное соглашение, которое предоставляется банку в качестве подтверждения.

Читайте также  О возможности покупки квартиры в ипотеку у родителей

После подписания контрактов участники сделки передают друг другу необходимые документы. Эта процедура осуществляется в присутствии сотрудника банка. Основными документами являются:

  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из Росреестра;
  • справки из БТИ и т. д.

Стороны обязательно заключают основной договор купли-продажи и осуществляют передачу денег. Далее покупателю остается лишь зарегистрировать право собственности.

Риски продавца

Итак, продажа своей квартиры в ипотеку имеет риски для продавца, о которых ему следует знать. На первом этапе риск заключается в том, что банк может отказать в предоставлении покупателю денежных средств. И если продавец уже получил залог, то его придется вернуть и искать другого кандидата на роль покупателя.

Что касается передачи денежных средств, то здесь риски вообще минимальны. Вся процедура контролируется банком, средства также выдает он. При наличном расчете купюры не могут быть фальшивыми, что гарантирует безопасность сделки. Если собственник жилья все же боится быть обманутым, банк и вовсе может исключить покупателя из этой цепочки.

Совет

Справка: денежные средства будут переданы банком на основании предоставленных документов. Этот пункт может быть предварительно оговорен и внесен в ипотечный договор.

На этом риски продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке не заканчиваются. Сложности могут возникнуть, если стоимость жилья была завышена. Тогда при срыве сделки продавцу придется возвращать гораздо больший задаток, чем был получен.

Передача денег

Чтобы обезопасить себя, продавец и покупатель могут выбрать один из нескольких вариантов передачи средств. О первом было сказано выше – это безналичное или наличное предоставление средств банком. Покупатель не принимает никакого участия в данной процедуре. Для этого собственнику жилья достаточно открыть в данном банке счет или явиться для получения наличности.

Еще один способ – это передача средств через банковскую ячейку. Процедура осуществляется следующим образом:

  • покупатель кладет наличные деньги в ячейку;
  • продавец может взять их только после того, как предоставит договор купли-продажи и выписку из Росреестра.

Какой способ передачи денег за квартиру выбрать, решают стороны.

Преимущества и недостатки

У продажи квартиры с помощью банка есть как плюсы, так и минусы. К преимуществам такой сделки можно отнести:

  1. Минимальное количество рисков для обеих сторон. Продавец уверен, что получит деньги без обмана, а покупатель – что квартира является юридически чистой и ликвидной, то есть пригодной для дальнейшей продажи.
  2. Минимальное количество вложений. Это хорошо в первую очередь для собственника, так как ему не нужно нести дополнительные расходы. А покупателю нужно лишь внести первый взнос из личных средств, а всю остальную сумму предоставляет банк.

Читайте также  О возможности оформления ипотеки на комнату

Есть у продажи недвижимости по ипотеке и свои недостатки:

  1. Длительный срок продажи. Все проверки и оформление документов затягивают процедуру. Это очень невыгодно, если нужно продать жилье очень срочно.
  2. Получить остаток средств за сделку продавец может после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.

Перед оформлением купли-продажи сторонам следует учесть все преимущества и недостатки данной сделки. При необходимости можно привлечь опытного юриста.

Важно знать

Продажа квартиры по ипотечному кредиту представляется многим гражданам очень сложной процедурой. Не все доверяют банкам, а кто-то хочет завысить цену. Но если решение принято, то нужно знать следующее:

  1. Банк следует выбирать только тот, который имеет хорошие отзывы клиентов и работает не менее 10 лет.
  2. Все оригиналы документов для сделки лучше не передавать лично покупателю. Для этого стоит воспользоваться услугами посредника, то есть банка.
  3. Наличие незаконной перепланировки. В большинстве случаев банки отказывают в ипотеке для таких квартир. Если удастся, то можно провести сделку, но тогда стороны (чаще, покупатель) должны гарантировать узаконивание перепланировки в течение 6 месяцев. Если же работы нельзя узаконить, то придется приводить жилплощадь в первоначальный вид.
  4. У банка есть право запрашивать дополнительные бумаги, проверять правоустанавливающие документы и т. д.
  5. Если покупатель получил отказ от кредитного учреждения, можно обратиться в другой банк.
  6. В случае, когда жилье покупается с целью продажи для приобретения другого жилья, не все банки согласны на такие сделки. Слишком большое количество объектов недвижимости и рисков для самого банка.
  7. Практически невозможно снизить стоимость квартиры, чтобы уменьшить налог на прибыль (он платится, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет). На это часто идут небольшие кредитные учреждения, но и условия ипотечного кредитования будут соответствующие.

Риски любого продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке практически несущественны. Всю сделку ведет банк, так как это он рискует в итоге не увидеть вложенных средств. Главное, чтобы все документы были в порядке. А собственник лишь получает деньги и может распоряжаться ими по своему усмотрению. Все остальное – это уже заботы банка и его заемщика.

Основные риски продавца при продаже квартиры по ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca.html

Особенности продажи квартиры через ипотеку и риски, с которыми может столкнуться продавец

Высокая стоимость жилой недвижимости приводит к тому, что покупатели часто используют при платежах средства, полученные в банках под залог приобретаемой недвижимости. В результате многие продавцы считают такие сделки рискованными. Насколько оправданы их опасения и каковы реальные риски при продаже квартиры в ипотеку?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Особенности

Главными особенностями сделки такого рода являются:

  1. Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться.
  2. Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится.
  3. Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру.

А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.

Подводные камни, о которых следует знать

Проверка состояния жилья банком

Прежде всего, специалисты, нанятые кредитной организацией, оценивают:

  • Техническое состояние самой квартиры – стен, пола, потолка. Проверяется отсутствие трещин, протечек, плесени и гнили на перекрытиях.
  • Состояние коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения, канализации, газовых труб и т. д.).
  • Исправность дверей и окон.
  • Состояние внутренней проводки (отсутствие искр, мест возможных коротких замыканий, перегрева и т. д.).

Справка. На этапе технической проверки важную роль играет планировка квартиры. Она должна соответствовать той, которая указана в технической документации на жильё.

Если проводилась перепланировка – должны быть подтверждающие документы и предварительно полученное разрешение. Если их нет, о выделении средств в ипотеку не может быть и речи.

Также на этом этапе банк проверяет, кто именно имеет постоянную регистрацию в квартире и на каком основании.

Связано это с тем, что в некоторых случаях лицо, хоть и не являющееся собственником жилья, может сохранить за собой право пользования даже после продажи (например, если прописанный жилец дал когда-то отказ от приватизации).

Возможность реализовать в будущем квартиру с посторонними пользователями крайне мала – поэтому, даже если покупатель и согласен приобрести жильё на таких условиях, банк не даст согласия на сделку.

Процедура оценки

После того как изучено техническое и отчасти правовое положение квартиры, начинается оценочная процедура. Обычно оценку проводят эксперты из организаций, заключивших соответствующее соглашение с банком. Продавец и покупатель вправе нанять своего оценщика и заказать экспертизу у него – но банк вправе не доверять её результатам.

Оценщик в своей работе должен учитывать как техническое состояние жилья (уже проверенное ранее), так и другие факторы:

  • Этажность и площадь квартиры.
  • Количество комнат.
  • Год постройки дома и его расположение.
  • Время проведения последнего капитального ремонта.
  • Строительные материалы, использованные при постройке жилого дома (к примеру, из двух квартир одной площади обычно дороже та, что находится в кирпичном, а не панельном доме).

Это лишь часть параметров, учитываемых экспертом при производстве оценки.

Необходимость оценки связана с тем, что банк хочет обезопасить свои средства. Продавец и покупатель вправе указать в договоре любую цену – однако в том случае, если покупатель не сможет в будущем рассчитаться перед кредитной организацией, долг будет погашен за счёт реализации квартиры.

На заметку. Оценка показывает, какую максимальную прибыль можно извлечь, продав жильё – и свыше этой суммы банк никогда средства не выделит.

Страхование

Помимо оценки, практически всегда обязательной процедурой является страхование квартиры. Эта мера призвана снизить риски для банка. Получив страховку в случае пожара, затопления или иного повреждения жилья, должник-покупатель тем самым сможет полностью или частично погасить свой долг перед банком, избежав нарушения графика платежей.

Страхование производится за счёт средств покупателя. В том случае, если квартира будет повреждена до того, как произойдёт регистрация права собственности, возмещение получит продавец. Однако предварительно от него могут потребовать доказательства того, что к повреждению он непричастен, а также что принял все разумные меры для того, чтобы избежать причинённого ущерба.

Возможный отказ в выделении кредита

Главным риском, с которым может столкнуться продавец по сделки с использованием ипотечных средств – это отказ банка в выделении кредита.

Помимо состояния и стоимости квартиры, банк анализирует также уровень дохода и кредитную историю покупателя.

И если специалисты кредитной организации сочтут, что слишком велика вероятность невозврата средств, деньги на покупку квартиры выделены не будут.

Такой риск особенно неприятен в том случае, если продажа с помощью ипотечных средств – это лишь часть цепочки сделок (например, если продавец полученные деньги намерен потратить на покупку другой квартиры и уже заключил предварительный договор с условием о задатке). В этом случае всю цепочку придётся перестраивать.

Важно! Риск отказа снижается в том случае, если покупатель пользуется зарплатной карточкой того банка, который и заключает договор об ипотеке.

В этом случае сотрудники банка имеют возможность постоянно отслеживать размер дохода покупателя и в результате получают подтверждение того, что средства от зарплаты поступают регулярно и в достаточном объёме.

Передача недвижимости в залог

После того как покупатель получил от банка согласие на выделение средств, заключается договор купли-продажи.

Читайте также:  Кому дают ипотеку на квартиру в 2019 году? кто может взять? на каких условиях?

Здесь продавцу надо помнить, что квартира должна перейти в собственность покупателя ещё до того, как будут перечислены деньги.

Обратите внимание

Собственно, именно после того как в ЕГРН в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносится запись как о праве собственности, так и о наложенном обременении – и возможен банковский перевод.

Многих продавцов именно этот момент и волнует. Однако на самом деле риск здесь хотя и присутствует, но он значительно меньше, чем при сделке только с покупателем-гражданином. Банк, дав согласие на заключение договора, одновременно и гарантирует, что средства будут перечислены. Более того, если банк не перечислит средства вовремя – сделка будет отменена, а квартира вернётся к продавцу.

Сроки перечисления денег

При продаже жилья по ипотеке продавец получает средства из двух источников:

  1. От покупателя – в виде первоначального взноса.
  2. От банка – после регистрации обременения.

Передача может быть осуществлена несколькими способами:

  • Через ячейку в банковском депозитарии. Её можно открыть и получить оттуда наличные лишь после того, как пройдёт государственная регистрация.
  • С помощью банковского аккредитива. Фактически в этом случае банк сразу же зачисляет деньги на открытый для продавца счёт – однако снять оттуда деньги он сможет не раньше, чем будет завершена вся процедура по сделке.

Справка. Конкретные сроки зависят от условий ипотечного договора, заключаемого в соответствии с ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На практике они составляют около 7 – 10 банковских дней с момента регистрации.

Преимущества таких сделок

На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.

Но при этом:

  • Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
  • Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
  • Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.

Специфика Росвоенипотеки

Свои особенности имеет так называемая военная ипотека, которой имеют право воспользоваться лица, находящиеся на военной службе по контракту. Она регулируется не только общими нормами об ипотеке, но и отдельно законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года.

Применительно к ней действуют следующие дополнительные правила:

  • Воспользоваться ей могут только военнослужащие, имеющие не менее 3 лет выслуги. При этом для офицеров достаточно первого контракта, заключённого после 2005 года, а вот для сержантов, старшин, прапорщиков и мичманов, а также солдат и матросов требуется, чтобы контракт уже был вторым.
  • Финансирование программы осуществляется не только за счёт личных средств военнослужащего, но и с использованием средств государственного бюджета.
  • Военная ипотека действует по принципу накопительной ипотечной системы.
  • Проверка качества и состояния жилья – более жёсткая, чем по «гражданской» ипотеке.
  • Процедура получения ипотеки предусматривает дополнительную проверку жилья со стороны ЦЖЗ «Росвоенипотека».
  • Если военная ипотека берётся на недостроенное жильё, то за её счёт покрывается только стоимость возведения. Расходы на ремонт, установку сантехники, электрооборудования и т. д. военнослужащий должен оплачивать самостоятельно.

Важно! Поскольку «Росвоенипотека» финансируется во многом за счёт государственных средств, ставки и размер первоначального взноса по ней весьма невелики. Однако и воспользоваться ей могут только те, кто служит в армии.

Заключение

Продажа квартиры «ипотечнику», несмотря на некоторые подводные камни, в целом менее рискованная сделка, чем обычная купля-продажа. Благодаря участию в договоре кредитных организаций каждый этап заключения и исполнения договора тщательно проверяется. Единственный серьёзный минус такой продажи – она не может быть быстрой.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/riski-pri-p.html

Продажа квартиры по ипотеке: особенности, риски продавца и покупателя

Содержание статьи:

Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем.

Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке.

И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца? Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно.

Пакет документов, который нужно собрать, чтобы осуществить продажу квартиры по ипотеке

Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

Ипотека под материнский капитал в 2018 году: условия и порядок получения

Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

  • Техпаспорт на вашу жилплощадь.
  • Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
  • Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
  • Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

Интересные факты! Так же в банк нужно будет обязательно предоставить заключение, составленное оценочной компанией. Но за эти услуги расплачивается заемщик.

Риски продавца при продаже квартиры через ипотеку

Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку.

На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму.

Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.

Финансовая организация выплачивает полную сумму за жилье продавцу не сразу же, как только подписан договор, а только когда подтверждено право на собственность. Кроме того, продавец сможет распоряжаться средствами только тогда, когда жилье перерегистрируют на заемщика.

Рефинансирование ипотеки как возможность снизить финансовые издержки

Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз.

Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию.

Важно

Если же вы опасаетесь, что какие-либо услуги, которые осуществляются наличными при продаже квартиры, будут оплачены поддельными банкнотами, то вы всегда можете попросить сотрудников банка проверить купюры на специальном устройстве.

Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили.

Интересные факты! Единственное, о чем действительно нужно переживать продавцу, так это о том, что сделка так и не будет одобрена банком. Причем вы даже не сможете узнать причину того, почему так произошло.

Этапы продажи недвижимости через ипотеку

Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки. Как правило, они следующие:

  1. Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.
  2. Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
  3. Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
  4. На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
  5. Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
  6. Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).

После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла. При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье.

Интересные факты! Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.

Особенности продажи квартиры по ипотеке и советы

Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

  • Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
  • С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

Еще один важный нюанс касается перепланировки. Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

Военная ипотека для продавца недвижимости: основные условия при купле-продаже квартиры по ипотеке

Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета.

Все дело в том, что при выборе заемщиком подходящего жилья деньги на его счет будут переведены не только со стороны банка, но и со счета военнослужащего на первоначальный взнос.

Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой: раскрываем все секреты!

Так же все документы, собранные для оформления кредита, подаются на проверку в «Росвоенипотеку». А такая проверка опять же занимает некоторое время – как правило, 7 дней.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

  • Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.
  • Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.

Есть у данного метода и свои недостатки:

  • Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
  • Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
  • Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

Вывод: стоит связываться с ипотекой или нет?

Каждый, прочитав данную статью и узнав о всех достоинствах и недостатках, должен самостоятельно сделать для себя вывод, нужна ему такая сделка или же нет. Специалисты же советуют продавать жилплощадь именно таким способом – когда одним из участников сделки является банк.

Источник: https://promdevelop.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-osobennosti-riski-prodavtsa-pokupatelya/

Ссылка на основную публикацию