Обратная ипотека — что это такое и как она работает в 2019 году?

Что такое обратная ипотека и как она работает

Эксперты скептически оценивают перспективы обратной ипотеки в России. Однако во всем мире эта система считается хорошей альтернатива договору пожизненной ренты. Покупатель выплачивает продавцу ренту и оказывает другие услуги за право владения квартирой.

Что такое обратная ипотека и как она работает

Обратная ипотека, которая во всем мире позиционируется, как хорошая альтернатива договорам пожизненной ренты, в России пока не прижилась. Проблемы в законодательной базе и отсутствии у банков желания и возможностей применять такую схемы.

Эксперты пока скептически относятся к перспективам обратной ипотеки на российской почве.

Обратите внимание

Схема «обратной ипотеки» похожа на договор ренты, который действует в России уже 15 лет, но считается рискованной сделкой, причем для обеих сторон.

 По договору ренты пожилой владелец квартиры передает ее в собственность другому лицу, однако сохраняет право проживания в ней до смерти.

Все это время «покупатель» выплачивает «продавцу» определенную сумму (ренту), а также оказывает иные услуги. Кроме того, он целиком оплачивает содержание своей новой собственности.

Обратный отсчет

В отличие от пожизненной ренты у обратной ипотекой есть ряд весомых преимуществ, как для банка, так и для пенсионера.

По схеме обратной ипотеки деньги пожилому человеку выплачивает банк, а не частное лицо.

Пенсионеры тем самым получают гарантии, что деньги будут выплачиваться в срок, а контрагент не будет пытаться «ускорить» получение квартиры раньше срока, как бывает с договорами ренты.

В случае с банком срок кредита строго определен. При этом сам пенсионер не сможет расторгнуть договор, оставив рентоплательщика ни с чем, а в случае расторжение договора может вылиться в серьезные штрафные санкции.

 «Пенсионер или его наследники могут вернуть кредит (разумеется, с процентами), тогда квартира освобождается от залога.

В противном случае банк после смерти собственника квартиру продает, компенсирует из вырученной суммы все свои затраты, а остаток отдает наследникам», – говорит Елена Валеева, генеральный директор «Century XXI-Светлый град».

По словам Натальи Смирновой, гендиректора консалтинговой компании «Смирнова & Co.

Персональный советник», такая схема уже более 20 лет успешно действует в США, Австралии, Германии, но там она поддерживается государством и, по сути, является частью пенсионной системы.

«Обратную ипотеку» в США называют «eat your brick» («съешь свой кирпич»), так как, заложив недвижимость, ее владелец буквально «проедает» свое жилье.

Первый обратный ипотечный договор был заключен в 1961 году, в Портленде – это штат Мэн, США. И сейчас число выданных кредитов исчисляется десятками тысяч. К тому же платежи, получаемые от банков, не облагаются налогом. Подобный продукт пытались ввести и в Германии.

Важно

 Но серьезного успеха добиться не удалось, хотя кредиты стабильно выдаются. Впрочем, наличие международного опыта, пусть и положительного, не всегда является гарантом успеха финансового продукта в России.

Хотя, судя, по размерам пенсий, обратная ипотека могла бы прижиться у нас.

Законные сложности

Сложности внедрения обратной ипотеки в России, по мнению экспертов, можно отнести к двум группам: субъективно преодолимые и объективно непреодолимые.

 К первой группе относятся, прежде всего, нормы банковского надзора, побуждающие банки консервативно оценивать кредитные риски и формировать резервы на основании документально подтвержденной оценки платежеспособности заемщиков, качества обслуживания ссуд и оценки залога.

«По схеме обратной ипотеки прибыль банк может получить только в конце программы, а в течение 10 лет, пока действует договор прибыли нет, то есть отсутствует положительный денежный поток. Кроме того, есть риск оспаривания сделки наследниками со ссылкой на то, что пенсионер принимал решение, будучи в не адекватном состоянии по возрасту», – отмечает Наталья Смирнова.

Еще более сложная юридическая ситуация возникнет в случае, если заемщик оставит завещание на квартиру (например, в пользу государства, иностранного гражданина или иного лица), на что он имеет полное право. Таким образом, введение механизма обратной ипотеки потребует существенных изменений в законе, начиная с ввода специальных положений в Гражданский кодекс.

По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, непонятно, что банку делать с кредитами, по которым сумма долга постоянно увеличивается, и нет никаких платежей до момента добровольной или принудительной продажи залога. «Продать такой кредит некому. Выпустить на его основе ценную бумагу вряд ли возможно. А собственных финансовых ресурсов такой длительности у российских банков однозначно нет», – резюмирует эксперт.

Фактором второй группы, который непреодолим в среднесрочной перспективе, является инфляция и связанная с ней процентная ставка по кредиту. «Невозможно предсказать стоимость заложенной недвижимости через 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки в РФ).

Не стоит сбрасывать со счетов моральное старение самой недвижимости, особенно с учетом того, что у пенсионеров в основном квартиры в старых домах», – замечает Смирнова.

Да и прибавка к пенсии, по подсчетам Валеевой, при средней стоимости квартиры в регионах 2,5 млн рублей, составит не более 3 тысяч рублей.

Неясные перспективы

Эксперты единодушны в оценке перспектив обратной ипотеки в России. Они называют их, в лучшем случае туманными.

 «Стоимость обратной ипотеки зависит от параметров предоставляемых кредитов, и прежде всего от процентных ставок, по которым будут выдаваться кредиты.

Если ставки устремятся вверх, то востребованность «обратной ипотеки» будет невысока» – прогнозирует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

«Обратная ипотека мне представляется для пенсионера даже более надежным решением, чем договор пожизненной ренты, где пенсионера могут обмануть, не оказывать нужного ухода и др. Но я не думаю, что эта тема получит распространение в России именно из-за того, что банки вряд ли пойдут на отложенную на 10 лет прибыль без госгарантий», – подчеркивает Наталья Смирнова.

По прогнозу Лопатина, если «обратная ипотека» и будет развиваться у нас, то только за счет средств государства, при его активной поддержке и при давлении на банки с госучастием. Ну а с таким подходом на масштабные результаты рассчитывать не приходится.

© Антон Свешников, РБК

Источник: https://BBF.ru/magazine/17/5224/

Обратная ипотека в России в 2019 году

Договор обратной ипотеки сам по себе уже является нормой закона для заключивших его сторон.

Он представляет собой соглашение между финансовым учреждением и владельцем жилья.

По сделке недвижимость передается в залог под условием, что залогодатель будет пожизненно получать выплаты от залогодержателя.

И только после смерти бывшего собственника жилье перейдет к новому обладателю.

На данный момент времени закон устанавливает следующий ряд правил для того, чтобы воспользоваться обратной ипотекой:

 Недвижимость должна принадлежать заявителю на праве собственности на протяжении не менее 3 лет
  Денежные средства начинают выплачиваться только после оформления кредитного договора и подписания обеспечения в виде залога жилой площади банку
 Если в квартире кто-то прописан то потребуется нотариально заверенное обязательство этого лица о том, что он выпишется сразу же, как скончается должник
 Жилое помещение должно соответствовать ряду условий

Повышенные требования предъявляются законом к самому объекту такого соглашения.

Видео: обратная ипотека

Под программу подпадают дома с каменным, железобетонным или кирпичным фундаментом.

В наличии должна быть нормальная система жизнеобеспечения, функционирующая сантехника, целые окна и двери.

Все сети должны исправно работать: электричество, газ, водопровод, канализация, отопление.

Причиной отказа государства купить квартиру в ипотеку станет:

 Ее нахождение за пределами РФ
 Расположение в доме этажностью менее 4-х этажей
 Ненадлежащее, аварийное состояние не ликвидность, необходимость капитального ремонта и существенных вложений
 Долевая собственность на недвижимость, даже в случае супругов
 Количество собственников более 2-х человек и отсутствие страховки на жилье

Залогодателем по соглашению может выступать лицо:

 С гражданством РФ и еще заемщик не должен был иметь наследников
 Достигшее определенного возраста первоначально программой верхняя планка была ограничена 65 годами
 Действительно находящееся в сложном финансовом положении нуждающееся в улучшении жизни

Но весной 2019 года Правительство РФ рассмотрело вопрос упрощения условий этой программы.

Нововведения касаются:

 Залогового имущества им может быть не только недвижимость, но и движимая собственность
 Субъективного состава участвовать смогут не только пенсионеры, но и любые граждане, подпадающие под категорию малоимущих

Что такое обратная ипотека

Ее суть – в денежном компенсировании гражданам передачи прав на их жилье государству в собственность.

При вступлении в сделку жилье оценивается, и если после смерти заемщика банк выручает меньше положенного от его продажи, то разницу компенсирует государство.

При сравнении обратной ипотеки и пожизненной ренты первая оказывается намного выгоднее для пожилых людей:

 Не нужно ни на кого переоформлять свою квартиру она остается в собственности
 Можно в любой момент вернуть обратно заемные деньги и выйти из программы
 Выплаты не зависят от прожиточного минимума суммы выдаются крупные и возможны даже единовременное перечисление

Способы выплат

Существует два варианта:

 Единовременно банк сразу перечисляет всю оговоренную по соглашению сумму. За расчет берется рыночная стоимость жилья в месте его нахождения. Приоритетным является этот способ для лиц, которым необходимы крупные суммы – на лечение, покупку автомобиля и др.
 Ежемесячно в виде отличной прибавки к пенсии, при этом расчет будет напрямую зависеть от возраста заемщика – чем он старше, тем больше выплата

Алгоритм действий

Пошаговая инструкция:

 Найти агента, который работает с этой программой банк или агентство ипотечного жилищного кредитования, и оговорить все условия участия
 Собрать необходимый пакет бумаг и оставить заявку такая заявка рассматривается в течение одного рабочего дня
 Дождаться ответа и в случае одобрения заключить договора ипотеки, обеспечения залога и страхования
 Получать ежемесячные выплаты в оговоренных размерах и в обусловленные сроки

Перечень документов

Для подачи заявки по обратной ипотеке необходимо предоставить сотруднику:

 Заявление оригинал и копию удостоверения личности
 Свидетельство о праве собственности на жилье и кадастровый паспорт
 Технические характеристики жилого помещения тех паспорт, справка из БТИ, др.
 Платежки или справки свидетельствующие о том, что нет коммунальной задолженности

Уже по факту одобрения заявки нужно будет до подписания соглашения предоставить дополнительно документы:

 Справку о семейном положении (свидетельство о браке)
 Выписку из домовой книги по количеству зарегистрированных жильцов
 Выписку из ЕГРП об отсутствии обременения (аренда, ипотека, арест и др.)
 При наличии супруга его согласие на залог, если право собственности на квартиру возникло во время брака
 Лицевой счет финансовая характеристика

Какие банки дают

Пилотная программа на базе АИЖК была запущена не только в Москве, но и во всех городах, где население превышает 500 тыс. жителей.

По первоначальным требованиям кредитование обратной ипотеки осуществляют такие агенты, как:

  1. Мособлбанк.
  2. Росэнергобанк.
  3. Бинбанк.

Какие банки будут работать по обновленной программе, пока неизвестно. Вполне вероятно, что это будут те же самые кредитные организации.

Читайте также:  Военная ипотека в россельхозбанке в 2019 году: получение, условия

Образец заявления

На готовом бланке заявитель указывает следующие данные о себе:

  • фамилию, имя, отчество и дату рождения;
  • телефон для связи и адрес электронной почты;
  • регион, город, адрес;
  • если документ в письменном виде, то проставляется дата и подпись.

График платежей

Он будет зависеть от возраста заемщика, но как правило, выплаты назначаются на срок до 120 месяцев.

На заемные средства начисляются проценты по ставке 9% в год.

Максимально по такой сделке с учетом всех платежей залогодатель получит до 80% от стоимости жилья.

Платежи будут производиться равными траншами каждый месяц.

Как только заемщик скончается, наследники вправе вступить в свои права и стать стороной по договору.

Источник: http://domdomoff.ru/obratnaja-ipoteka.html

Работает ли обратная ипотека в России?

primagefactory/Depositphotos

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС).

На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет.

При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены.

Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС.

Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам.

Совет

Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора.

При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки».

Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом.

Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%.

Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна.

Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.

Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Минфин хочет запустить в России обратную ипотеку

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/rabotaet_li_obratnaya_ipoteka_v_rossii/5074

Об обратной ипотеке

Со временем появляются новые виды финансовых услуг. Это касается и кредитования. Займы на покупку жилья пользуются популярностью среди населения, так как приобрести квартиру или дом за собственные деньги очень сложно. Однако, кроме стандартной ипотеки, в других странах существует такой ее вид, как обратная. Что же представляет собой обратная ипотека в 2017 году.

В чем суть

Прежде всего необходимо дать ответ на вопрос, что такое обратная ипотека. Речь идет о разновидности потребительского кредитования под залог недвижимости, но заемщиками выступают только люди пенсионного возраста.

Суть услуги заключается в том, что пенсионер получает заем, который может тратить по своему усмотрению, продолжая проживать в объекте недвижимости, выступающем предметом обеспечения.

При этом ежемесячное погашение долга осуществлять не нужно.

Лишь после смерти заемщика, когда его квартира или дом переходит в собственность банка и продается, вся задолженность по кредиту закрывается.

Обратите внимание

Очевидно, что такая услуга будет востребована среди одиноких людей преклонного возраста. Банковский кредит, который при жизни не придется отдавать, позволит улучшить их условия проживания.

Большинство финучреждений за рубежом рассматривает возможность кредитования граждан по этой программе, если выполняются следующие условия:

  • Возраст потенциального клиента – от 60 лет. Хотя некоторые кредиторы еще больше поднимают возрастную планку. Все зависит от рыночной стоимости предмета обеспечения. Ведь именно максимальный размер кредита позволяет условно рассчитать, на сколько лет может хватить денег клиенту. Поэтому чем старше заемщик, тем меньше рисков для кредитора. Важно: если у недвижимости несколько владельцев-пенсионеров, банк учитывает возраст самого младшего из них.
  • Потенциальный заемщик не должен иметь иждивенцев и наследников. В первом случае есть риск, что кредитные деньги будут потрачены не на улучшение условий проживания пенсионера, а на содержание других людей. Второй вариант непривлекателен для кредитора, так как высока вероятность судебного разбирательства по поводу наследства, на которое, кроме банка, будут претенденты. Однако допускается, чтобы наследники заемщика погасили всю задолженность и получили право собственности на предмет залога.
  • Предметом обеспечения должно выступать высоколиквидное имущество. Это значит, что жилье должно находиться в черте города, в престижном районе – с транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Таким образом, с реализацией имущества сложностей возникнуть не должно.
  • Банк не одобрит кредит, если в качестве предмета обеспечения предлагаются аварийные помещения, дома и квартиры, где нет всех коммуникаций, или у жильцов большие долги перед коммунальными службами.
  • Ипотека обратная не оформляется, если клиент хочет передать в обеспечение недвижимость, которая находится в долевой собственности.
  • При оформлении кредита банк потребует, чтобы супруги выступали созаемщиками.
  • Предмет обеспечения должен быть застрахован от всех рисков, способных повлиять на его стоимость.

Как выплачиваются средства

Финансовые учреждения предлагают заемщикам получить кредит одним из следующих способов:

  1. Клиент получает все деньги сразу. Этот вариант подходит, если срочно нужна большая сумма – например, на лечение, ремонт и т.д.
  2. Банк ежемесячно перечисляет на счет заемщика фиксированную сумму. Преимущество данного способа заключается в том, что клиент тратит заемные средства постепенно.

Порядок оформления

Оформление обратной ипотеки имеет следующие этапы:

  1. Пенсионер, владеющий недвижимостью, обращается за займом в банк.
  2. Специалисты по оценке рассчитывают рыночную стоимость недвижимости.
  3. Юристы изучают документы на собственность и определяют, можно ли взять эту недвижимость в залог.
  4. Кредитная комиссия банка принимает решение о возможности предоставления займа, определяет параметры кредитного договора: сумму, форму выплаты и т.д.
  5. Если условия займа устраивают клиента, заключаются кредитный договор и договор обеспечения.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить обратную ипотеку, в банк необходимо представить:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности на жилье.

В данном случае доходы финансовое учреждение не интересуют, так как условиями программы погашение долга клиентом не предусматривается.

Читайте также:  Льготная ипотека для бюджетников в 2019 году: социальная программа ипотечного кредитования

О рисках

Любая кредитная сделка несет риски – для обеих сторон соглашения. Заемщику, перед тем как оформить кредит, необходимо поинтересоваться репутацией финансового учреждения. Ведь нередко доверчивые пенсионеры становятся жертвами мошенников.

Теоретически риски кредитора заключаются в следующем:

  • денег от реализации имущества может не хватить, чтобы покрыть долг, – например, из-за неправильной оценки недвижимости или долгого срока жизни заемщика;
  • появились наследники, которые претендуют на предмет обеспечения.

В какие банки обращаться

В настоящее время в России обратная ипотека не оформляется. Попытки внедрить такую услугу на финансовый рынок предпринимались в еще в 2011 году, однако далее пилотного проекта дело не дошло. За рубежом обратная ипотека пользуется большой популярностью. Так, по состоянию на август 2017 года в США лидерами по объемам кредитования пенсионеров являлись такие компании, как:

  • American Advisors Group;
  • One Reverse Mortgage, LLC;
  • Reverse Mortgage Funding LLC.

Преимущества и недостатки

Запуск обратной ипотеки в России дал бы возможность в какой-то мере решить вопрос денежного обеспечения пенсионеров. Ведь не секрет, что большинство из них получает маленькие пенсии.

Однако отсутствие правовой базы не способствует реализации этой программы на территории РФ.

В то же время развитие ипотечного рынка, постепенное улучшение экономических показателей дают надежду на появление этого банковского продукта в ближайшем будущем.

Плюс интерес к данной форме кредитования может возникнуть и у государства, так как обратная ипотека – хороший инструмент для решения некоторых социальных проблем.

5 правил комфортной ипотеки: Видео

Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/vidy/obratnaia-ipoteka.html

Обратная ипотека для пенсионеров. Условия и принцип действия

Обратная ипотека появилась уже во многих крупных банках. Граждане пока еще не знают, какой принцип работы такой программы и в чем ее выгоды. Но согласно утверждениям специалистов, сделка имеет массу преимуществ. Так что попробуем разобрать их более детально.

Предложение пришло к нам из запада, где появилось еще в 60-х годах. Она никак не связана с обычной ипотекой, так что этот момент нужно учитывать. Это всего лишь дополнительная программа от банка, помогающая пенсионерам монетизировать имеющееся у них в собственности жилье.

Важно

А теперь еще раз и более доступно: суть обратной ипотеки в том, что малоимущий человек отдает свою недвижимость (дом или квартиру) в залог банку, взамен получая кредит на свои нужды.

Заемщик может получать определённую сумму займа единоразово или равными платежами на протяжении некоторого периода времени. В двух словах – это некая альтернатива привычной пожизненной ренты.

Для кого такой вариант подходит?

Основные пользователи такой банковской программы – малоимущие люди, для которых это единственная возможность получить нужную сумму денег. Ею часто пользуются одинокие пенсионеры, которым некому оставлять жилье, но хочется доживать век в привычных и комфортных условиях.

Раньше популярностью пользовалась пожизненная рента, но договор такой программы имеет ряд минусов, так что обратная ипотека считается намного выгодней. Такой кредит позволит сразу же решить уйму финансовых проблем. Пока что обратная ипотека в России лишь набирает оборотов.

Программу создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и изначально она действует лишь 10 лет. Все это время заёмщику будут поступать выплаты.

Если клиент проживет в заложенной квартире меньше установленного срока, то недвижимость будет реализована, банк высчитает из суммы свои издержки и остаток суммы разделит между наследниками.

Если же клиент проживёт дольше, выплаты в его пользу прекращаются, а недвижимость реализуют после его смерти. Чтобы программа перешла из тестового режима к масштабной реализации, осталось дождаться принятия закона, в котором будут четко прописаны все правила и обязанности участников сделки.

Сегодня финансовое учреждение по такой программе может получить весомую прибыль только через 10 лет. Граждане тоже могут пострадать из-за довольно неоднозначных условий кредитования. Но программа может быть очень выгодной для лиц, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Полезная статья: Как оформить ипотеку в гражданском банке?

Принцип действия и ограничения

Взяв ипотеку, пожилой человек под залог своей квартиры получает возможность каждый месяц пользоваться начисленным кредитом. После его смерти дом продают, тем самым банк возвращает себе долг, а оставшуюся часть денег отдают родственникам умершего.

Согласно условиям, пенсионер может в любой момент выйти из программы, если он или его родственники захотят оставить себе квартиру и внесут всю сумму займа. Сам кредитор может периодически наносить заёмщику визиты с целью убедиться, что жилье находится в нормальном состоянии. Что такое обратная ипотека разобрались, теперь об ограничениях.

Чтобы пользоваться программой, следует выполнить ряд таких условий:

  1. Участнику не должно быть меньше 68 лет.
  2. Его квартира не должна находится в доме, который подходит под снос.
  3. Если в квартире стоит газовая колонка, такая жилплощадь не рассматривается.
  4. В доме должно быть не меньше 4 этажей.
  5. Если в собственности у пенсионера лишь часть квартиры, под программу она не попадает.

Сумма кредита может быть выплачена сразу либо частями на протяжении 10 лет. Планируется, что сделка поможет исключить с рынка пожизненную ренту, ее исполнение будет контролироваться государством и опасности для пенсионеров она не несет.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Как и у любой услуги, у этой тоже есть ряд недостатков. Самыми главными из них выступают:

  1. Сложно определить сроки кредитования и адекватно провести оценку недвижимости. Мало кто назовет реальную цену жилища через 10 лет, которое к тому же может сильно обветшать.
  2. Сложно разобраться в сути программы. Пенсионеры вроде как должны улучшить свои жилищные условия, но получают лишь материальные выплаты.
  3. Правительство не готово заниматься этим вопросом и переложило ответственность на банки.
  4. Банк хочет получить прибыль, так что процентная ставка с каждым месяцем может расти.
  5. Обратная ипотека практически не ограничена сроками, суммами и нет четко расписанных обязательств сторон.

Но вместе с тем такая сделки имеет и положительные стороны:

  • Пенсионер получает возможность спокойно проживать старость, если у него нет наследников и передавать недвижимость попросту некому. В этом ему помогут ежемесячные выплаты.
  • Само финансовое учреждение при правильном подходе тоже может немало заработать. Его доход будет зависеть от разницы между уже выплаченной пожилому человеку суммы и общей стоимости квартиры. Так что грамотный подход к составлению договора сулит выгоды обеим сторонам.

В заключение можно сказать, что при заключении сделки как никогда важно учитывать позиции обеих сторон. Только так можно будет популяризовать идею обратной ипотеки и привлечь к ней большее число клиентов.

Зачем все-таки нужна такая ипотека? Аналогию с пожизненной рентой мы уже проводили, а для многих людей недвижимость – это еще и актив, с помощью которого можно зарабатывать. Если ваша квартира в будущем вам не понадобится – ее можно продать таким образом и постепенно получать прибыль от сделки.

Кредит от Альфа Банка Оформить кредит
  • Срок до 5 лет;
  • Кредит до 1.000.000 рублей;
  • Процентная ставка от 11,99%.
Кредит от Тинькофф банка Оформить кредит
  • По паспорту, без справок;

Источник: https://moneybrain.ru/ipoteka/obratnaya-ipoteka/

Брать ипотеку в 2019 году будет невыгодно — мнение

Российские граждане, желающие оформить недорогой ипотечный кредит, получили первую предпосылку понижения ставок.

Кабмин планирует нарастить объем выдачи жилищных займов. Замминистра финансов Моисеев сообщил, что для того, чтобы реализовать майский указ Путина, необходимо нарастить ежегодный размер выдачи жилищных кредитов с 3 до 6,2 трлн рублей.

Экономист: предпосылок для понижения ипотечных ставок нет

Но пока все идет против данного решения кабмина. Повышение ставки рефинансирования ЦБ уже вызвало рост ставок у Сбербанка и ВТБ.

Совет

В текущем году понижения ипотечных ставок точно не будет, полагает экономист Никита Масленников. К настоящему времени существенно увеличилась задолженность граждан по кредитам. В общем по стране долги превышают 15 трлн рублей, что больше прошлогоднего показателя на 20%, отмечает он.

Зарплаты в этом году вырастут меньше, чем в прошлом. Реальная зарплата при реализации позитивного сценария увеличится на 2%, рост доходов будет нулевым, сообщает он. Дальнейшие прогнозы зависят от размера ключевой ставки ЦБ, считает экономист.

Сбербанк сообщит о повышении ставки: когда ждать роста на 1,5% по ипотеке

Экономист Евгений Надоршин полагает, что действия ЦБ затрудняют воплощение в жизнь планов кабмина. В результате этих действий банки начали увеличивать ставки по ипотеке, но сами устанавливают ставки по вкладам меньше, чем ставка рефинансирования.

Нарастить объем ипотечных займов будет возможно, если инфляция упадет до 4%, чего вряд ли стоит ожидать до следующего года, считает Масленников. По его мнению, пик инфляции еще впереди, поскольку в этом году цены вырастут примерно на 5-5,5%, а понижение начнется не ранее 2020 года.

Далее 3-5 месяцев потребуется на стабилизацию цен. По его мнению, ставки начнут снижаться в первом полугодии 2020 года. А возвращение к 6-7% ожидается в конце 2020 — начале 2021 года.

Тогда кредитные организации начнут понижать ставки по ипотеке и смогут выйти на приемлемый уровень в 9%. Тогда появится возможность наращивания объемы ипотечных займов, считает экономист.

Экономист Михаил Хазин также сомневается в реализации планов кабмина, объясняя это продолжающейся стагнацией в экономике и повышением ипотечных ставок. По его мнению, ситуация изменится, если правительство станет дотировать ставки.

При этом Надоршин полагает, что, если программу станут продвигать административными усилиями, то государство сможет обеспечить ее формальное выполнение. Но это может повлечь кризис, как в Америке, полагает он.

Обратите внимание

Глава Сбербанка Греф предполагает, что ипотечные ставки снизятся уже к концу 2019 года. В ближайшие несколько месяцев возможен рост ставок из-за реализации планов финансирования застройщиков через эскроу-счета. Все будет зависеть от уровня инфляции.

Применение госрегулирования на строительном рынке повлечет уменьшение предложения. При сохранении высокого спроса, цены вырастут, что ударит по ипотеке. Инфляция во второй половине года стабилизируется. К концу года все ставки могут начать снижаться, и по ипотеке в том числе, полагает Греф.

Источник: https://www.infox.ru/news/283/economy/finance/212242-brat-ipoteku-v-2019-godu-budet-nevygodno-mnenie

Ипотека растет в цене

После рекордного роста ипотечного рынка в этом году нас ждет рост процентных ставок и сокращение выдач. Насколько продолжительным будет этот тренд, зависит в первую очередь от макроэкономической ситуации, однако уже сейчас очевидно, что привлекательные условия по ипотечным кредитам, что были в начале 2018 года, мы увидим не скоро.

После первой волны повышения ипотечных ставок в августе—сентябре 2018 года, когда кредиты подорожали в среднем на 0,5–1 процентный пункт (п. п.), в январе 2019 года у всех ключевых игроков начался новый виток роста ставок.

Читайте также:  Как купить квартиру в рассрочку в 2019 году? рассрочка от застройщиков

При этом если в прошлый раз пионерами выступили частные банки, а госбанки до последнего держали ставки на минимумах, то теперь Сбербанк и ВТБ увеличили стоимость ипотеки на 0,6–1,5 п. п.

Для рынка наиболее критично именно поведение госбанков — на них приходится около двух третей ипотечного рынка, потому изменение их ставок — это всегда важный сигнал для остальных участников.

«Мы считаем, что в течение 2019 года банки будут увеличивать ставки ипотечного кредитования, пик снижения пройден»,— отмечает генеральный директор ООО «Практика успеха», разработчика платформы SmartDeal для регистрации недвижимости, Алексей Макаров.

Впрочем, государственные банки продолжают излучать оптимизм. «Мне кажется… инфляция должна стабилизироваться во второй половине года (2019.— «Деньги»), мы ждем стабилизации и дальнейшего тренда на снижение ставок»,— заявил в конце января глава Сбербанка Герман Греф.

Глава ВТБ Андрей Костин не отрицает «возможный рост ставок», однако уверен, что это «не окажет существенного негативного влияния на рынок». А Минфин между тем вообще обнародовал «амбициозные цели» — удвоить объемы выдачи ипотеки с 3 трлн руб. до 6,2 трлн руб. к 2024 году.

На данный момент весь ипотечный портфель системы составляет около 6,2 трлн руб., из которых практически половина была выдана в 2018 году. К 2024 году, по прогнозам Минфина, размер ипотечного рынка должен достигнуть 17 трлн руб.

, а средний уровень ставки должен опуститься ниже 8% годовых.

Важно

ЦБ дал неоднозначный прогноз относительно стоимости кредитов и ипотеки, в частности.

По словам директора департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексея Заботкина (в интервью «Российской газете»), рост кредитных и депозитных ставок уже почти полностью отразил движение в доходностях облигаций федерального займа, которое началось в августе, и «реакция в ставки ипотеки уже в основном состоялась».

Иными словами, оснований для дальнейшего роста ипотечных ставок пока нет. В том же интервью господин Заботкин уточнил, что ЦБ может повысить ключевую ставку сразу на 50 базисных пунктов (а не на 0,25 базисного пункта, как в предыдущие два раза). Повышение ключевой ставки сразу же отразится на стоимости кредитов и депозитов.

Сейчас очевидно, что уровень ипотеки ниже 8%, обещанный в предвыборной кампании президентом, пока недостижим.

По словам участников ипотечного рынка, правительство не допустит чрезмерного роста процентных ставок.

«Максимум — это 12%, в противном случае снова будет запущена программа субсидирования ставок, аналогичная той, что действовала в 2015–2016 годах»,— считает топ-менеджер одного из ипотечных банков.

Банкиры ожидают, что в отсутствие шоковых потрясений этот уровень достигнут не будет. «Мы не исключаем, что до конца года ставки по ипотеке могут еще вырасти на 0,5–1 п. п.»,— говорит управляющий по розничным продуктам Абсолют-банка Антон Павлов.

Он подчеркивает, что значительное влияние на динамику ставок оказывает инфляция. По его прогнозам, в первой половине 2019 года ее уровень может вырасти до 5,5%, что, скорее всего, повлечет за собой коррекцию ставок и по депозитным, и по кредитным продуктам.

Уровень же выдачи останется примерно таким же, как и в 2018 году.

Есть и более сдержанные оценки роста рынка. Как полагает вице-президент СМП-банка Роман Цивинюк, объемы выдач могут сократиться на 15–20% по сравнению с 2018 годом. «Прошлый год не был среднестатистическим для ипотеки, это был пик роста рынка, лучший результат по объемам выдачи за все годы,— поясняет он.

— Сейчас следует учитывать не только повышение ставок, но и другие факторы».

Совет

Как уточняет начальник кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов, возможное падение новых выдач на 15–20% по сравнению с 2018 годом связано с увеличением коэффициента риска к потреблению капитала для кредитов с менее чем 20-процентным первоначальным взносом и увеличением стоимости метража в новостройках из-за перехода на эскроу-счета.

По предварительной оценке аналитического центра ДОМ.РФ, в прошлом году выдано около 1,5 млн кредитов на сумму более 3 трлн руб. Это новый рекорд российского рынка ипотеки (+50% к 2017 году). Ставки по ипотеке также показали исторический рекорд — в среднем по году они были ниже 10%.

Государство, конечно, сможет поддержать темпы роста ипотеки, но есть еще один важный фактор, предупреждают участники рынка. «По итогам 2018 года уже очевидно, что все «сливки» собраны — все домохозяйства с доходом от 60 тыс. руб.

уже взяли ипотеку, и, чтобы наращивать выдачи, нужно привлекать сегмент с меньшим уровнем дохода, а это опасно дефолтами в будущем»,— объясняет топ-менеджер одного из ипотечных банков. «В 2018 году более всего выросли цены именно на бюджетные варианты недвижимости,— подчеркивает Алексей Макаров.

— В Москве, например, сильнее всего — на 7,6% — выросли в цене именно панельные пятиэтажки, тогда как монолитные здания, флагманские проекты многих застройщиков, упали в цене (на 2,4%)».

Застройщики на эти вызовы реагируют по-разному. «Крупные игроки пытаются привлечь клиентов за счет маркетинговых программ и увеличения скидок»,— уточняет Алексей Макаров. Некоторые застройщики делают ставку на государственные программы, если есть такая возможность, например дома для военных и других ведомственных сотрудников.

Есть и те, кто предлагают клиентам дополнительные сервисы — например, берут на себя все вопросы, связанные с оформлением сделки на уже построенное, сданное жилье (такие как регистрация закладной).

По мнению господина Макарова, идеальный сценарий для покупателя — когда ипотечная сделка приблизится к схеме POS-кредитования и клиенту вообще не нужно идти в банк (он получает денежные средства, подписав договор у застройщика).

Как правило, в период снижения клиентского спроса застройщики запускают акции (например, квадратные метры в подарок), а также совместные программы с банками, в том числе по частичному субсидированию процентной ставки.

«Сейчас мы видим, что спрос населения сместился в сегмент вторичной недвижимости»,— говорит Антон Павлов из Абсолют-банка.

Обратите внимание

На его взгляд, в целом по рынку спрос на недвижимость остается на высоком уровне и необходимости в применении дополнительных стимулирующих мер со стороны застройщиков пока нет.

Если строительные компании столкнутся с проблемой реализации недвижимости, с существенным сокращением количества сделок, то они смогут оперативно запустить партнерские программы с банками. Как показывает опыт 2015–2016 годов, такие программы хорошо работают и позволяют существенно увеличить объемы продаж жилья.

Юлия Иванова

2018 год выдался очень успешным для ипотеки — объем выданных кредитов вырос в 1,5 раза по сравнению с 2017 годом. Всего за год было выдано более 3 трлн руб.

, что является рекордом за недолгую историю российского ипотечного рынка.

Конечно, часть этих выдач пришлась на рефинансирование ранее выданной ипотеки, и это неудивительно — процентные ставки в первой половине года были на исторических минимумах.

Читать далее

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3873832

Центробанк повысил ключевую ставку. Стоит ли брать ипотеку сейчас или ждать понижения?

«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня мы разберемся, что такое ключевая ставка, как она влияет на условия ипотечного кредитования и стоит ли ждать, пока она понизится.

Ключевую ставку называют главной цифрой экономики.

Это минимальная ставка, по которой Центральный банк России дает кредиты коммерческим банкам, и одновременно максимальный процент, по которому он принимает депозиты.

Таким образом, ключевая ставка, которую утверждает совет директоров Центрального банка в зависимости от экономической ситуации в стране, играет важную роль в установлении процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам и влияет на уровень инфляции.

В 2018 году ЦБ дважды снижал ключевую ставку — в феврале на 0,25%, до 7,5%, и в марте — до 7,25%. И один раз повышал — в сентябре, до 7,5%.

В декабре 2018 года Центробанк снова повысил ключевую ставку на 0,25% — до 7,75%. Именно на эту цифру нужно ориентироваться в ближайшее время.

Как же она повлияет на выдачу потребительских и ипотечных кредитов и есть ли смысл ждать снижения ключевой ставки?

 — 2018 год был рекордно успешным для населения в вопросах ипотечного кредитования и по уровню сниженных банковских процентных ставок. Но в 2019 году картина существенно изменится. На фоне роста инфляции ЦБ РФ придерживается курса дальнейшего повышения процентных ставок.

Геополитические риски и сильная волатильность (изменчивость. — прим. ред.) рубля значительно повышают уровень инфляции в стране и в 2019 году ключевая процентная ставка в России продолжит расти. Что касается банковского сектора, то ЦБ повысил коэффициенты риска до 200% по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20%. Эти два основных фактора должны сдерживать ипотечное кредитование.

Но стоит отметить важный момент. Ипотечный рынок для банков является привлекательным на фоне высокой конкуренции, и к ужесточению правил выдачи кредитов по ипотеке они будут относиться осторожно.

Важно

Если средневзвешенная ставка по ипотечному кредитованию в 2018 году составляла 9,5%, то в 2019 году этот показатель может вырасти в среднем на 1,5–2%.

Что не так существенно для населения, которое при любых условиях старается обзавестись собственным жильем.

Нельзя сказать, что в этом году рост ипотечного кредитования значительно снизится. Рост продолжится умеренными темпами, и в первую очередь это будет обусловлено сокращением популярности программ рефинансирования ипотечного кредитования.

Поскольку ставки в банках по ипотечному кредитованию будут практически одинаковыми, подавать на рефинансирование в рамках выигрыша в среднем 0,5% не имеет большого смысла.

Темпы выплаты ипотеки также существенно не изменятся. Как правило, заемщики в России стараются отдать долг по ипотеке быстрее, чем, скажем, в Европе, где ипотеку сознательно растягивают на десятки лет и даже перекладывают бремя на плечи наследников.

Банки предлагают всего лишь два варианта оплаты кредита — путем уменьшения выплаты или снижения срока. Некоторые специально стараются оформлять ипотеку на долгий срок, надеясь на снижение инфляции в стране.

Поэтому это вопрос сугубо личного характера: кому комфортнее чувствовать себя заемщиком, а кому — нет.

Ключевая ставка будет пересмотрена 8 февраля 2019 года

Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 8 февраля 2019 года.

При этом в официальном пресс-релизе ЦБ подчеркнул, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки с учетом динамики инфляции и экономического прогноза. То есть о понижении ключевой ставки речи не идет.

В лучшем случае она останется на прежнем уровне, в худшем — вырастет. То есть откладывать ипотеку до весны смысла не имеет.

Совет

Однако есть смысл подождать до второго квартала 2020 года. Некоторые эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки в 2020 году до 6,75%.

Источник: https://www.eg.ru/question/693111-centrobank-povysil-klyuchevuyu-stavku-stoit-li-brat-ipoteku-seychas-ili-jdat-ponijeniya-083297/

Ссылка на основную публикацию