Ипотека в германии для россиян в 2019 году: как взять, какой процент, условия

Минимальная ставка по ипотеке в Германии ‒ 0,92%, а в России в Сбербанке и ВТБ24 ‒ 9,1%

Ипотечное кредитование в Германии пользуется большой популярностью. Ставки кредита здесь самые низкие в Европе. Банки одинаково лояльны к гражданам страны и иностранцам, в том числе россиянам.

Минимальная процентная ставка, предлагаемая в Америке по ипотечным кредитам, – 0,92%. Иностранцы получают денежные средства на общих условиях.

Нерезидентам, впервые оформляющим ипотеку, придется заплатить 40-50% от общей стоимости жилья.

Обратите внимание

Приобретение недвижимости в Германии – довольно выгодное дело. Цены на недвижимость в этой стране растут стабильно. А ставки ипотечных кредитов низкие. Ипотека в Германии довольно выгодна. Потому и привлекает и граждан ФРГ, и иностранцев. Но получить ипотеку не так-то просто.

Потенциальному заемщику придется сначала разобраться во всех тонкостях этого дела, объективно оценить собственные финансовые возможности. Россиян это касается особенно, ведь их доходы несопоставимы с заработками граждан Германии. Они часто ниже пенсий немецких пенсионеров.

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Германия явно заинтересована в притоке инвесторов в страну, так что возможность приобрести недвижимость имеет всякий, кто располагает для этого начальным капиталом.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

Предложение Показатель
Средний срок 20 лет
Процентная ставка 1,5 – 2%
Максимальная величина кредита от стоимости недвижимости 70%
для иностранцев 50%
Минимальный первоначальный платеж 30%
для иностранцев 50%
Возраст заемщика, лет
на момент выдачи 18
на момент завершения выплат 65
Дополнительные суммарные затраты при оформлении 1%

Источник: domire.ru

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

Процентная ставка по ипотеке – 1-5% в год. Она прописывается в договоре и остается неизменной весь срок его действия. В зависимости от договоренностей с банком, это может быть 5,8,10,15 и до 30 лет.

Важно

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит.

На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке.

Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Tilgungsdarlehen – при этом виде кредита сумма погашения тела кредита неизменна, а сумма процента снижается. Получается, что с каждым месяцем заемщик платит все меньше.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Deutsche Bank

Самый крупный банк Германии. Он предоставляет ипотеку по самым выгодным условиям. Заемщиком может стать гражданин страны и иностранец. Минимальная процентная ставка может составлять в этом банке 1,5 %

Рис. 1. Логотип Deutsche Bank

Банки запускают собственные программы ипотечного кредитования. Самая подробная информация доступна заемщику при личной консультации в отделении банка.

Deutsche Bank предлагает даже «зеленое ипотечное кредитование» и финансирование семейного дома. За этим стоит комбинация аннуитетных займов и финансирования жилищного займа.

Совет

Жилищный кредит основан на сочетании промежуточного финансирования и чистого финансирования жилищного строительства.

Таблица 2. Условия Ипотеки в Deutsche Bank

Предложение Показатель
Годовая процентная ставка 1-10%
Срок кредитования до 30 лет
Максимальное специальное погашение 10% от оставшейся задолженности
финансирование до 100% от цены приобретения
Минимальная сумма кредита 25 000 €
Максимальная сумма Не определена
Фиксированная ставка заимствования 0,76% годовых
Оценка (ежемесячное погашение) 865,83 евро

Источник: deutsche-bank.de

Commerzbank

Банк считается одной из самых старейших банковских организаций. Это второе по величине кредитное учреждение Германии и один из крупнейших банков Европы. Современное банковское учреждение с высоким качеством менеджмента и услуг, способное обеспечить своим клиентам надежную финансовую поддержку.

Рис. 2. Логотип Commerzbank

Таблица 3. Ипотека в Коммерцбанке

Предложение Показатель
Годовая процентная ставка 0,77%
Фиксированная ставка заимствования 0,76%
Продолжительность дебетования процентной ставки 10  лет
Чистая сумма кредита 100 000  евро
Оценка (ежемесячное погашение, рассчитано для ссуды в 100000) 865,83 евро
Минимальная сумма кредита 25 000 €
Максимальная сумма 750 000 евро

Источник: commerzbank.de

Sparkasse

Самый популярный банк в Германии. Его отличительные особенности: высокое качество обслуживания, широкий пакет услуг и скорость проведения операций.

Рис. 3. Логотип Sparkasse

Таблица 4. Ипотека в Спаркассе

Предложение Показатель
Годовая процентная ставка 1,54  %
Связанная ставка заимствования 1,50 % годовых
Продолжительность дебетования процентной ставки 10 лет
Чистая сумма кредита 170 280,00  евро
Оценка (ежемесячное погашение) 568 евро

Источник: berliner-sparkasse.de

Предложения от банков Германии

Сравним предложения разных банковский учреждений по ипотечному кредиту. Условия равные: 100 000 евро сроком на 10 лет. Самые выгодные условия предлагает Immo-finanzcheck со ставкой кредита в 0,92%. Расчет сделан на основе принятых условий, они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от личной ситуации и изменений условий.

Таблица. 5. Ипотека в банках ФРГ – чистая сумма 100000 евро на 10 лет

Банки Годовая процентная ставка, в% Фиксированная ставка заимствования, в % Оценка (ежемесячное погашение), евро
Immo-finanzcheck 0,92 0,92 243,33
Comdirect bank 1,11 1.10 259,17
Allianz 1,27 1,26 272,5
ING 1,47 1,43 289,17

Источник: hypothekenrechner.me

Особенности ипотеки в Германии

Получение ипотеки может означать обращение в банке за кредитом для целей:

  • покупки или строительства недвижимости (первоначальное финансирование);
  • ремонта собственности (вторичное финансирование).

Для реализации такого серьезного проекта одних только собственных средств может оказаться недостаточно. Придется рассмотреть предложения банков.

На что обратить внимание заемщику?

Рекомендации для того, кто намерен обратиться в банк и оформить ипотечный кредит:

  • выбирайте ипотеку с фиксированной ставкой с максимально возможной процентной ставкой;
  • чтобы гасить ипотеку без проблем, позаботьтесь о том, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% вашего дохода;
  • рассчитывая ипотеку, помните, что придется сразу внести 20-30%, а то и больше, от суммы кредита;
  • выбирайте фиксированный ипотечный вариант для погашения.

На основе принимаемого на себя риска банк оценивает сумму ипотеки.

Фиксированная процентная ставка

Обычно заемщики стремятся оформить ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Срок выбирают подольше. Банки обычно предлагают варианты 5, 10, 15, 20, 25 и 30 лет. Чем этот период дольше, тем ставка по ипотечным кредитам, предлагаемая банком, выше. Десятилетний период пользуется наибольшей популярностью.

Преимущества таких условий для заемщиков очевидны. Это стабильность и возможность долгосрочных финансовых прогнозов. Недостаток один – процентная ставка может снизиться спустя какое-то время. А заемщик не вправе изменить условия кредитования, пока не настанет срок продления ипотечного договора.

Размеры годовой ипотечной ставки колеблются от 1 до 2%. Это уникальный показатель. Даже максимальный, он многократно ниже того, что предлагают банки в России. Срок погашения в среднем составляет от 5 до 30 лет, но может быть и короче, если предварительно договориться с банком.

Обратимся к данным Мюнхенского ипотечного агентства Baufi24. Его портал посещает более трех миллионов человек в год. Он имеет репутацию одного из самых известных и крупнейших порталов частного ипотечного кредитования. Свой анализ его сотрудники делают на основании предложений по финансированию от более чем 300 банков.

Рис. 4. Главная страница портала ипотечного агентства baufi24.de/

К примеру, оформляется ипотека на квартиру (или дом) стоимостью в 30000 евро, и требуется кредит на половину этой суммы, то есть 150 тыс. евро. Ставки кредита в зависимости от срока кредитования будут меняться следующим образом:

Рис. 5. Изменение годовой ставки кредита по состоянию на 11.01.2019 г.

Сравните с ипотечным кредитованием от Сбербанка России.

Лимит ипотечного кредитования

Обычно он составляет от 60 до 65% процентов от расчетной стоимости приобретаемого имущества. Может быть и выше. Но в этом случае вырастет и ставка кредита (максимум вдвое).

Переплаты и недоплаты

Гибкостью платежей ипотечные кредиты в Германии не отличаются. Здесь вы не можете рассчитывать на отсрочку платежа, перерыв или каникулы. Но единовременные долевые выплаты возможны. А если заемщик захочет продлить или сократить продолжительность ипотеки, банк может пойти ему навстречу и сместить ставки погашения вверх или вниз соответственно.

Кроме того, согласно условиям ипотечного кредита, заемщик может раз в год выплачивать единовременно до 5% оставшейся стоимости займа.

Общей чертой многих ипотечных кредитов в Германии является изменение плана погашения. Но такой возможностью можно воспользоваться только ограниченное число раз.

Обратите внимание

И следует помнить о дополнительных расходах. Придется оплатить услуги нотариуса, заплатить налоги и что-то еще. Лучше иметь в запасе 10% от стоимости квартиры. Считается, что такой суммы на незапланированные расходы достаточно.

Переведите деньги в Германию максимально быстро и выгодно.

Требования к заемщикам

О педантичности немцев ходят легенды. Также педантично к выдаче кредитов подходят и немецкие банки. Это вполне оправдано. Ведь в Германии, как в любой другой стране, каждое банковское учреждение стремится к тому, чтобы не потерять собственные деньги. А потому оценивает потенциального заемщика по разным критериям.

Это может быть немец, а может и иностранный гражданин. А условия кредитования для конкретного клиента могут отличаться. Но наиболее привлекательным для банка окажется претендент, отвечающий требованиям:

  • государственный служащий;
  • имеет постоянную работу с высоким фиксированным заработком;
  • приобретает (строит) жилье для собственного использования;
  • хорошее местоположение недвижимости;
  • здание новое или в хорошем состоянии;
  • высокий балл Шуфа (иначе говоря, хорошая кредитная история).
Читайте также:  Ипотека на земельный участок в 2019 году: особенности земельной ипотеки на покупку участка

Schufa (Шуфа) – коммерческая организация, защищающая кредитора от риска. Бюро кредитных историй. На основании сохраненных данных обо всех потребительских кредитах человека делает вывод о его кредитоспособности.

Не заслужит доверия банка человек:

  • нетрудоустроенный или на испытательном сроке;
  • нестабильная зарплата;
  • объекты недвижимости, собственником которых он является, в залоге у банков;
  • недвижимость в плохих местах или в плохом состоянии;
  • низкий балл Schufa или негативные записи (иначе говоря, плохая кредитная история).

К тому же все поданные потенциальным заемщиком документы проверяются со всей возможной скрупулезностью. И если в них будут выявлены неточности или заведомый обман, с мечтами о жилье в Германии придется распрощаться.

Проще всего взять ипотеку в Германии тому, чей возраст от 22 до 60 лет. Причем людям за 45 лет кредит одобрят лет на 10-15, не больше.

Первое ипотечное кредитование пройти сложнее, чем другие. Особенно, если счет в немецком банке у вас появился совсем недавно. Тогда в качестве первоначального взноса по ипотеке придется заплатить 40-50% от общей стоимости жилья.

Список документов

Подбор документов при оформлении ипотечного кредита в одном из немецких банков – наиболее сложный и ответственный этап. Именно с него начинается для россиян ипотека в Германии с формирования пакета документов, которые будут поданы на рассмотрение в коммерческий банк. В комплект документов входят:

  • загранпаспорт и внутренний паспорт (заранее сделать копии);
  • заполненная специальная анкета;
  • банковские выписки – одна с основного счета, как факт наличия денежных средств и постоянных поступлений, другая в качестве доказательства и размеров заработной платы;
  • декларация из налоговой службы;
  • описание приобретаемого объекта недвижимости;
  • результаты независимой оценки жилья (участка).

Как оформляется ипотека на покупку квартиры в Германии

Пошагово:

  1. Выбрать объект. В этом может помочь риелтор. Особенно, если вы не владеете немецким языком.
  2. Открыть счет в банке ФРГ.
  3. Оплатить задаток.
  4. Подать заявку на кредит. Здесь понадобится от нотариуса договор о бронировании.
  5. Зарегистрировать сделку.
  6. При положительном ответе сначала оформить предварительную регистрацию, затем окончательную (3 месяца).

Для немца никаких проблем при оформлении ипотеки не возникает. Что касается иностранцев, им следует помнить, что не в каждый банк можно обращаться. С нерезидентами, включая россиян, работают Commerzbank, Deutsche Bank, RaiffaseenBank, Sparkasse, Volksbank. Решение будет принято после того, как банк убедится в благонадежности потенциального заемщика.

Источник: https://yakapitalist.ru/finansy/ipoteka-v-germanii/

Ипотека в Германии

Многие знают или слышали, что условия кредитования в европейских странах отличаются от подобных им в России.

Оформленная ипотека в Германии станет разумным выбором для тех, кто решил надолго задержаться в ФРГ для работы или ведения бизнеса.

Каковы условия заключения договора, чем они выгодны, читатель узнает, ознакомившись с данной статьей. В конце материала вы найдете таблицу с основными параметрами ипотеки.

Особенности ипотеки в Германии

Заем для покупки своего собственного жилья или ипотека в Германии может быть получен не только коренными немцами, гражданами ФРГ, но и иностранцами – резидентами СНГ, России. Ипотечный кредит допускается к оформлению при выполнении 3 основных условий:

  • наличие действующих заграничного и внутреннего паспортов;
  • личного присутствия заявителя на момент подачи документов;
  • открытие счета в отделении любого из немецких банков.

Еще понадобятся деньги – порядка 40-50 % общей стоимости приобретаемого жилья (дома, квартиры, апартаментов) для первого взноса.

К иностранцам предъявляются более жесткие требования, чем к немцам, поэтому для ипотеки в Германии процентная ставка для них будет выше. Удобно, что на последующие кредиты (второй и так далее) условия меняются, становятся более выгодными.

Существует также множество компаний, предлагающих посреднические услуги в получении  жилищного займа – это подойдет тем, кто в достаточной степени не владеет немецким, испытывает трудности с ориентацией в тонкостях рынка недвижимости ФРГ.

Необходимые документы

Ипотека в Германии для россиян может быть оформлена при наличии определенного пакета документов у заемщика.

В перечень входят удостоверение личности заявителя (паспорт), справка о регистрации на территории страны, выписка об уровне доходов за год.

Зато нет необходимости в привлечении поручителей – гарантией репутации подателя заявки на кредит служит его желание работать в ФРГ (поселение на длительный срок) и достаточно высокий первоначальный взнос.

Немного необычным будет требование об уровне доходов за год: поскольку банк не в состоянии отследить кредитную историю потенциального клиента перед получением займа, его работники требуют предоставить им соответствующие выписки.

Для немцев просмотр их финансового положения, взаимоотношений с банками, подтвержденные документально – нормальное явление, а для иностранцев требования всегда несколько жестче. И если Сбербанку для оформления ипотечного займа достаточно истории за 3-6 месяцев, то для немецких Комерцбанка или Юникредит потребуется справка за все 12.

Требования банков к заемщикам

Квартира в Германии в ипотеку может быть приобретена – это вполне реально, что подтверждается опытом и практикой россиян, уже оформлявших кредит в ФРГ.

Размер первоначального взноса высоковат (до 50 %), но зато ежемесячная процентная ставка стабильно низкая – 6 %. Неудивительно, что большинство россиян, обосновавшихся в немецком государстве, всерьез задумываются о том, как получить ипотечный кредит.

Тем более что в будущем квартиру можно будет сдавать в аренду, получив неплохую прибавку к доходам.

Важно

Особых, каких-то специфичных требований при открытии ипотеки в федеративной Германии для приезжих россиян не предъявляется, подразумевается, что подавший заявку на кредит законно трудоустроен и имеет вид на жительство – это в сумме и составляет «залог», под который можно будет взять заем на длительное время.

Еще один важный момент: последующий ипотечный кредит обойдется под меньшие проценты, поскольку клиент уже «подтвердил» свою лояльность и может пользоваться более выгодной программой кредитования. Ни Сбербанк в Москве, ни  любое другое российское финансовое учреждение подобных условий не предложат – это одно из коренных отличий, преимуществ приобретения недвижимости в Германии в ипотеку.

Условия ипотеки для россиян

В качестве основного условия ипотеки в республике Германии называется низкий процент ежемесячных выплат по ставке для погашения тела кредита.

Это позволяет купить недвижимость даже иностранным гражданам, открывая для них возможность безболезненного отчисления средств в течение назначенного по договору периода.

Поэтому большинство россиян, едва они обживутся в ФРГ, предпочитают взять в банке ипотечный кредит, чтобы купить себе жилье.

Чтобы вступить во владение купленной квартирой, сначала нужно выяснить цены в евро, определить подходящий для проживания район, сопоставить свои финансовые возможности в перспективе и имеющиеся под рукой наличные средства. Часто помощь в выборе объекта покупки оказывают специальные консультанты – в Сбербанке такого точно нет.

Германское правительство действительно прикладывает все усилия, чтобы привлечь иностранных граждан к покупке недвижимости, оказывая, в том числе, и консалтинговые услуги. Идти для этого никуда не нужно, сотрудник банка, оформляющий ипотечный заем, обычно владеет всей информацией о рынке недвижимости в своем районе, может дать разумный совет покупающему жилье иностранцу.

Процентные ставки

Жилищную ипотеку в федеративной Германии отличают выгодные условия: средняя ставка держится на уровне 5-6, но иногда по акции бывают скидки до 2-3 %. Перед тем, как брать кредит, заемщик должен изучить предложения нескольких (достаточно 3-4) банков, встретиться с их представителями и пообщаться на месте, а уже потом выбрать один, наилучший.

Для первого ипотечного кредитования обычно называют взнос в 40-50 % от общей стоимости договора. Эти деньги придется собрать, чтобы сразу же заплатить в банке.

Совет

После полной выплаты займа для последующих кредитов ставка падает до 20 % (иногда ее отменяют вообще).

Оправдавший доверие клиент заслуживает совсем иного отношения, чем новичок: отсюда и снижение годовых и ежемесячных процентов по кредитам.

Инструкция по оформлению ипотеки

Консультанты настоятельно рекомендуют до получения ипотеки провести небольшой анализ, обзор рынка недвижимости, обозначить сферу своих интересов – дом, квартира, особняк. «Примерить» на себя вероятность выплаты займа с учетом долгосрочного планирования.

Немецкое государство относится к одному из самых стабильных в Европе, в нем редко что-то меняется кардинально. Но даже с учетом этого возможно изменение (уменьшение) процентной ставки с целью привлечения нового клиента. Несколько сотен или даже тысяч евро никому не будут лишними, поэтому до того как получить ипотеку, следует подготовиться – собрать нужную информацию.

Плюсы и минусы

Оформление кредита в Германии в первый раз, да еще иностранцем, сопряжено с определенными трудностями. Как и любая серьезная структура, банк страхует свои средства от различных непредвиденных случаев, поэтому для россиян, как нерезидентов, процент выплат будет достаточно высоким. Понадобится также предъявить выписку о своих доходах за последних 12 месяцев (обязательное условие).

Это все минусы, а к плюсам следует отнести реальный шанс обзавестись собственным жильем, не выплачивая грабительские отчисления в пользу заимодателя. Опыт показывает, что выплата ипотечного займа вполне реальна. Доказательством этому утверждению служит число россиян, которые легализовались заграницей и приобрели себе недвижимость на территории Евросоюза.

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры или дома на немецкой земле, совсем не обязательно долго копить деньги, открывая сберегательные вклады. Открытый ипотечный заем в одном из местных банков позволяет сравнительно быстро и без особых проблем купить жилье. В будущем его можно сдавать его в аренду или же проживать самому.

Основные параметры

Срок в среднем 20 лет 
Процент 1,5% — 2%
Величина кредита от стоимости недвижимости Максимум 70%, для иностранцев 50% на первый кредит
Минимальный первоначальный платеж 30%, для иностранцев 50%
Возраст заемщика 18 лет (на момент выдачи) -65 лет (на момент завершения выплат)
Доля оплаты кредита в доходе заемщика 35%
Досрочное погашение должно быть прописано в договоре
Дополнительные суммарные затраты при оформлении кредита Примерно 1%

Источник: https://domire.ru/blog/ipoteka/ipoteka-v-germanii

Ипотека в Германии

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости — хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза.

Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы.

В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, то уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не «хапнуть» лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала.

Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион.

Читайте также:  Аннуитетный и дифференцированный платеж - что это? в чем разница и что лучше на 2019 год?

Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Обратите внимание

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное — источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом — личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии — наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимумом во многих банках является 20% от стоимости жилья.

Нужно иметь ввиду, что стоимость жилья для банка — это стоимость недвижимости, плюс налог на её владение, плюс услуги адвоката, плюс стоимость внесения записи в книгу учёта недвижимости, плюс возможные расходы на меблировку квартиры, плюс услуги маклера. В зачёт своего капитала идут все деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя.

Если в наличие есть сумма составляющая более 40% от стоимости недвижимости, то условия кредита будут наилучшими. Можно и подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг — решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Здесь нужно кое-что прояснить. Я раньше как-то думал, что выражение «взять ипотеку на 10 лет» означает, что через 10 лет, если регулярно платить все платежи, жильё будет выкуплено.

На самом же деле это выражение означает лишь то, что в течение 10-ти лет процент по кредиту останется неизменным. Если в конце этого срока кредит всё ещё не будет погашен, то нужно будет либо выплатить весь оставшийся долг разом, либо взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но, чем короче срок ипотеки, тем меньше процент по ней.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

Второй путь опасен, ведь консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, то получить ипотеку не получится.

Когда сумма примерно понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Проще всего через интернет . Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основным параметрами жилищного кредита.

Важно

Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков.  Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита.

Запросы без реального намерения получить ипотеку в будущем могут сказаться негативно.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите информацию нескольких агентов. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

  • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
  • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично бывает удобнее.
  • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
  • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации уменьшить размеры месячной выплаты на какое-то время. Например, в случае потери работы, приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив таким образом величину этого самого процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год «чужому дяде». То есть посчитать те деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 3,22%. Это означает, что в первый год нам придётся заплатить 3220€ банку в качестве процента. То есть, это получается 268,33€ в месяц. Эти деньги — потери от ипотеки, они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит.

Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег можно будет отдавать на погашение самого тела кредита. Например, вообще мы готовы платит 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 268,33€ чтобы получить ту часть денег, которые уйдут на погашение кредита в певый год. Получается 331,67€ в месяц или, округлим, 4000 в год.

Это означает, что в первый год мы можем отдать 4% от кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Проблема в том, что банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%.

В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры.

Таким образом в приведённом выше примере месячный взнос составил бы всего лишь примерно 350€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет мы останемся должны банку около 90000€.

Совет

А сколько мы заплатим банку? Примерно 30000€! То есть, фактически при Tilgung в 1% человек будет топтаться на месте, платя в основном только процент по кредиту, а долг будет уменьшаться черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, то растёт и процент по ипотеке. То есть, при Tilgung 4% процент по кредиту станет не 3,22%, а, допустим, 3,42%. Таким образом банкиры «штрафуют» тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение жильём. Это и платы за коммунальные услуги. Это и различные страховки от стихии или пожара. Это и расходы на ремонт.

Если не уменьшать долг, то он будет оставаться висеть лишним грузом на семейном бюджете точно также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ещё и ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо.

Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии для этого есть выход — Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита.

Обычно она составляет 5% или 10% от суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года.

Обратите внимание

В Германии, например, в успешных фирмах платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая тем самым финансовую «подушку безопасности».

А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления( или часть из них) на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

После того, как условия кредита обговорены и контракт на ипотеку подписан, в соответствующем банке будет открыт счёт на имя владельца жилья. С этого счёта будет снята сумма Darlehen. То есть, в самом начале на счету будет что-нибудь вроде «-121.023,89€». Каждый месяц банк будет снимать процент по ипотеке с этой суммы.

Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньший процент будет отнят от месячного взноса. А оставшаяся часть будет уходить на погашение тела кредита. После того, как срок действия ипотеки истечёт, можно либо сразу же погасить остатки минуса на счёте, либо взять новый кредит на актуальных условиях.

Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный, на мой взгляд, вопрос при оформлении ипотеки — это защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема, но тем, кто собирается взять кредит на большую сумму придётся её обдумать. Ведь смерть возможна в любом возрасте.

Как сказал классик: «Человек смертен, и это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!». А долги, в случае внезапной смерти главы семьи, лягут на плечи супруги. Поэтому застраховать жизнь берущего ипотеку — необходимость.

Многие банки выдают кредиты только при наличии такой страховки.

Закрыть этот вопрос можно оформив Risikolebensversicherung. Этот вид страхования позволяет откладывать некоторую сумму в месяц, как прибавку к пенсии.

По окончанию срока действия контракта все накопления можно забрать разом или начать получать их по частям, как будто пенсию.

А в случае смерти плательщика до конца контракта, наступает другой страховой случай, который влечёт за собой выплату не только накопленных сбережений, но и той суммы, на которую был застрахован клиен

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kredit-na-pokupku-zhilja.html

Ипотечные ставки в Германии

Ипотечные ставки в Германии: динамика и прогноз на 2018 год

Давайте начнем с выяснения базовых терминов. Итак, ипотечная ставка – это процентная ставка, выставленная за пользование ипотечным кредитом. Ставки могут быть фиксированными, постоянными или переменными.

Среди многих факторов, определяющих момент покупки, многие покупатели ориентируются именно на величину действующей процентной ставки. Процентная ставка показывает, насколько дорогой окажется для вас ипотека. Чем ниже процентная ставка, тем ниже стоимость кредита.

Если вы думаете о том, чтобы купить недвижимость в Германии с привлечением ипотеки, то перед непосредственным поиском объекта имеет смысл изучить динамику ставок и сделать прогноз на 2018 год.

Динамика процентных ставок по ипотеке

Важно

Большинство покупателей жилья в Германии сегодня выбирают кредит с фиксированной процентной ставкой, сроком на 10 лет. Давайте заглянем в недавнюю историю, чтобы понять, как развивались ставки по ипотечным кредитам.

Месяц, год Ипотечная ставка
Октябрь 2016 0,69 %
Ноябрь 2016 0,81 %
Декабрь 2016 1,01 %
Январь 2017 1,00 %
Февраль 2017 1,06 %
Март 2017 1,03 %
Апрель 2017 1,00 %
Май 2017 1,06 %
Июнь 2017 1,06 %
Июль 2017 1,11 %
Август 2017 1,10 %
Сентябрь 2017 1,11 %
Октябрь 2017 0,99 %
Ноябрь 2017 0,99 %
Декабрь 2017 1,11%
Январь 2018 1,15%
Февраль 2018 1,21%
Март 2018 1,33%
Апрель 2018 1,29%
Май 2018 1,29%
Июнь 2018 1,20%
Июль 2018 1,19%
Читайте также:  Страхование недвижимости при ипотеке в 2019 году: сколько стоит, обязательно ли?

К ноябрю 2016 года процентные ставки выросли с 0,69% до 0,81%. В 2017 году наблюдался небольшой восходящий тренд. В течение большей части 2017 года ставки устанавливались между 1,0% и 1,2%.

Факторы воздействия в 2018 году: ЕЦБ, ключевая процентная ставка и ФРС

Общая рыночная ситуация является самым весомым фактором, определяющим ипотечную ставку. В 2018 году субъектами, которые будут влиять на рынок недвижимости Германии и всей Европы, останутся Европейский Центробанк (ЕЦБ), ключевая процентная ставка и Федеральная резервная система США (ФРС). В каждом аспекте наметился продолжительный восходящий тренд.

— Европейский Центральный Банк
Основная роль ЕЦБ заключается в обеспечении стабильности цен в Евросоюзе. Для этого ЕЦБ использует два инструмента: ключевую процентную ставку и программу покупки облигаций.

— Текущая политика ЕЦБ
До тех пор, пока уровень инфляции не достигнет 2%, ЕЦБ будет держать ключевую процентную ставку низкой и покупать государственные облигации.

В июне 2017 года представители Европейского Центробанка исключили дальнейшие сокращения ключевых процентных ставок на ближайшее будущее. Программа покупки облигаций ЕЦБ будет продолжаться до конца 2018 года.

Текущая денежно-кредитная политика ЕЦБ четко свидетельствует о том, что процентные ставки не снизятся до уровня 2016 года.

— Ключевая процентная ставка
Ключевая процентная ставка напрямую влияет на ставки по ипотечным кредитам. Во-первых, банки рефинансируют ипотечное кредитование путем продажи ипотечных облигаций. Во-вторых, процентная ставка по этим облигациям напрямую зависит от ставок государственных облигаций.

— Процентные ставки в Германии
Поскольку экономика Германии остается одной из самых стабильных в Евросоюзе, спрос на национальные государственные облигации в настоящее время очень высок. Это позволяет удерживать процентные ставки по ипотеке на низком уровне, что, в свою очередь, приводит к снижению ипотечных ставок по всей стране.

— ФРС
В 2017 году Федеральный резерв США вновь повысил процентные ставки. Движение ФРС делает инвестиции США более привлекательными, поэтому инвесторы переходят из зоны евро в зону доллара. Это давит на ЕЦБ, вынуждая повысить ключевую процентную ставку, но данные Евросоюза в настоящее время не способствуют принятию этого решения.

Прогноз по ставкам ипотечного кредита в 2018 году:
потенциальное увеличение до 1,5%

Процентные ставки в 2018 году, вероятно, умеренно вырастут на 0,5 процентных пункта. Это может привести к увеличению процентных ставок до 1,5% в 2018 году.

Что это означает для покупателей?

Ниже приведен пример расчета того, как эти 0,5 процентных пункта выразятся в евро и скажутся на реальных расходах заемщиков. Для примера возьмем покупку недвижимости в Германии стоимостью 300 000 евро. Покупателю требуется заемное финансирование в размере 150 000 евро.

0,99 % в год 1,5 % в год
Ежемесячный платеж €373 €473
Долг по истечении 10 лет €118 478 €117 654
Оплата основного долга €31 521 €32 345
Оплата процентов €13 328 €20 154

Ежемесячный платеж в 373 евро увеличится до 473 евро. Несмотря на рост процентных ставок, оставшийся долг после 10 лет выплат сокращается почти на 1000 евро. Здесь разница еще не столь заметна или имеет положительный эффект. Тем не менее, более высокая ставка по кредиту показывает большую разницу в общих процентных расходах почти на 7000 евро.

Вывод

Даже по мере роста ставок в 2018 году, ипотечное финансирование покупки недвижимости по-прежнему является конкурентоспособным инструментом, в том числе и для иностранцев, особенно для жителей России, привыкших к ипотечным ставкам иного порядка.

Советы покупателям

Следующие пять советов позволят покупателям принять грамотное и взвешенное решение:

1. Следите за государственными облигациями и инфляцией;

2. Отслеживайте решения ЕЦБ;

3. Поймите принцип влияния со стороны Соединенных Штатов;

4. Регулярно изучайте статистику и читайте официальные публикации;

5. Ориентируйтесь на долгосрочные процентные ставки.

Совет

При низких ставках по ипотеке покупатели могут быстро погасить кредит на недвижимость и выстроить устойчивое финансовое положение.

Если у вас остались вопросы – обращайтесь к специалистам компании EW Real Estate; одна из наших задач – помочь вам найти ипотечный кредит с оптимальными условиями погашения.

Источник: https://www.ew-realestate.de/ipotechnye-stavki-v-germanii.html

Получение кредита на недвижимость в Германии

14 марта 2018

В настоящее время приобрести собственное жилье, даже не имея всей суммы на него, вполне возможно с помощью ипотечного кредита.

Его предоставляют практически везде, при этом условия получения в каждой стране могут значительно отличаться. Наиболее выгодные условия по ипотеке предлагаются в Германии.

Поэтому остановимся более подробно именно на ипотечном кредитовании в данной стране.

Условия получения кредита

Отметим, что ипотека в Германиипредоставляется как для резидентов страны, так и для иностранцев. Немецкие банки предлагают своим клиентам весьма выгодные условия, что и привлекает покупателей недвижимости из разных стран, в особенности россиян.

Главные условия получения ипотеки в немецком банке:

  • возраст заемщика должен быть не младше 18 лет, и к моменту выплаты не должен достигать 65 лет;
  • желательно – регистрация на территории Германии (рассматриваются заявки и без регистрации, но шансов получить ипотеку гораздо меньше).

В немецких банках установлена минимальная сумма займа для покупки недвижимости, которая составляет сто тысяч евро.Чем больше будет стоимость жилья, тем больше шансов получить от банка кредит.

Охотнее всего банки финансируют покупку какой-нибудь квартиры в новостройке или нового дома, а со вторичным жильем могут возникнуть дополнительные вопросы и требования.

Большим преимуществом для получения ипотеки будет, если будущий объект покупки был сдан или будет сдаваться в аренду.

Что необходимо предоставить на получение ипотечного кредита в Германии, рассмотрим подробнее.

Документы для оформления ипотеки

Перед походом в немецкий банк для оформления ипотеки стоит собрать и подготовить следующий пакет документов:

  1. Оригинал и ксерокопию паспорта.
  2. Анкету (ее можно скачать на официальном сайте банка, в котором собираетесь брать кредит).

Дополнительная информация! В анкете указывается краткая личная информация о заемщике, данные о его имуществе, среднемесячный доход, ежемесячные выплаты по страховкам и расходы, к которым относятся выплаты по кредитам, если таковые имеются, арендная плата, коммунальные платежи и т.п.

Примерный список:

  1. Справка о налогах на доходы физических лиц (НДФЛ) в течение года, которая является подтверждением доходов заемщика. Если же ипотека оформляется на юридическое лицо, то понадобится отчетность организации за год.
  2. Документы на покупаемую недвижимость: выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии с описанием планируемой покупки жилья.
  3. Если недвижимость сдается в аренду, необходимо предоставить договор аренды.
  4. Выписка с банковского счета, которая докажет, что имеются средства для первоначального взноса на покупку.
  5. Документ, указывающий стоимость объекта, от независимых экспертов.

Важно! Все документы и справки предоставляются на немецком языке и должны быть заверены нотариусами.

Как только пакет документов собран, можно отправляться в банк, чтобы подать их и оговорить сроки и проценты выплат.

Процентные ставки и сроки выплат

Сроки выплат и процентные ставки устанавливаются для каждого клиента индивидуально. Максимальный процент ипотеки в Германиисоставляет 6 %, но все зависит от того, на какой срок будет браться кредит, а также от суммы первоначального взноса.

Как правило, в среднем процентная ставка варьируется от 2 до 3 %. Срок выплат – в пределах от 5 до 15 лет, но его всегда возможно продлить. Максимальный срок ипотеки может достигать 35 лет.

 Обычно срок кредитования выбирает сам заемщик, после чего банк просчитывает суммы ежемесячных выплат, включающие основной долг и проценты.

Обратите внимание

В настоящее время наибольшей популярностью пользуются займы с фиксированной процентной ставкой, которая устанавливается на весь период ипотечного кредитования.

Также заемщики чаще всего договариваются с банком о возможном досрочном погашении ипотеки, тогда процентная ставка может немного повыситься.

Если же договором не предусмотрена выплата заранее, то клиенту в данном случае придется оплатить штраф.

Иногда банки предлагают займы с плавающей ставкой, которая несколько раз в квартал может меняться в соответствие с Euribor – средней ставкой межбанковского кредитования. Обычно такие ставки ниже фиксированных, но по ним можно понести большие убытки из-за резких скачков.

Стоит отметить, что при установлении процентной ставки банк учитывает первоначальную сумму взноса.

Для положительного ответа на запрос по ипотеке нерезидентам понадобится внести как минимум 40 % от стоимости жилья. Иногда допускается внести 20 % изначально, особенно в том случае, если кредит берется повторно, и не было никаких проблем с выплатами.

Для россиян и граждан других стран СНГ необходимо первоначально внести минимум 50 % стоимости, тогда кредитные учреждения без особых проблем смогут предоставить кредит на жилье. Отметим также, чтобы не возникало лишних проблем, стоит заранее открыть счет в банке, в котором будет оформляться ипотека, – это вызовет большее доверие банка к клиенту.

Сроки принятия решения банком

Обычно немецкий банк рассматривает документы и принимает решение по выдаче ипотечного кредита в течение месяца. Иногда время может быть увеличено в зависимости от различных ситуаций, например, недостаточно документов, предоставленных клиентом.

Сроки могут быть уменьшены, к примеру, если в банке, в котором берется ипотека, счет открыт уже несколько лет, тогда представителям банка проще оценить платежеспособность заемщика. Тогда решение будет принято в течение двух-трех недель, чаще всего в пользу клиента.

Еще одной особенностью банков является то, что большинство из них в первую очередь изучает документацию на покупаемый объект, а только после – личную информацию заемщика.

Просрочки по выплатам ипотеки

В случае если ежемесячные выплаты по ипотеке в Германии не поступают в течение длительного времени, банк вправе выставить недвижимость на аукцион. До этого момента заемщику ежемесячно будут начислять штрафы за просрочку, и высылать предупреждения.

Чтобы этого не произошло, лучше заранее договориться с учреждением, выдавшим кредит, об уменьшении суммы выплат или отсрочке погашения основного долга на определенный период. Банки охотно пойдут на уступки при предоставлении уважительной причины невыплаты ипотеки.

Например, при потере работы они могут приостановить выплаты на год.

Популярные банки Германии

Самый крупный банк Германии – Deutsche Bank, предоставляющий ипотеку немцам и иностранцам по самым выгодным условиям в Германии. Минимальная процентная ставка может составлять в этом банке 1,5 %.

Помимо этого, обратиться можно и в такие крупные банки, расположенные по всей территории Германии, как Коммерцбанк, Райфайзенбанк, Мюнхенербанк, Фольксбанк, Шпаркассе. В этих банках предлагаются тоже низкие проценты по ипотеке, в среднем от 1,5 % до 4 %. В Германии есть и другие учреждения, которые предлагают деньги взаймы на недвижимость, однако процентные ставки могут быть гораздо выше.

Как видим, оформить ипотеку в Германии не составляет особого труда. Достаточно определиться с выбором недвижимости и собрать небольшой пакет документов. Покупаемая недвижимость в этой стране будет отличным вложением денежных средств.

Источник: http://kak-uehat.com/emigratsiya/properties/ipoteka-v-germanii.html

Ссылка на основную публикацию