Этапы покупки квартиры в ипотеку в 2019 году: шаги ипотечной сделки

9 шагов как купить квартиру по ипотеке в 2019 году. Инструкция

Последнее обновление: 04-01-2019

Составил для себя порядок действий, которые нужно совершить, чтобы купить квартиру по ипотеке и стать счастливым обладателем своего жилища.

Шаг №1 – Определитесь с желаниями и возможностями

Ответьте для себя на следующие вопросы:

Шаг №2 – Выберите выгодный банк для ипотеки

Предварительно, условия ипотечного кредитования в каждом отдельном банке можно легко найти в интернете.

Затем идем в  ипотечные банки:

  • уточняем все интересующие моменты относительно ипотеки
  • берем список необходимых документов для рассмотрения ипотечного кредита,
  • просим рассчитать ежемесячные платеже для разных сроков и сумм, а также не забываем, что аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных.

Основные критерии выбора банка при этом:

  • процентная ставка и соответственно размер ежемесячного платежа
  • наличие комиссий за рассмотрение заявки банком, ведение счета, выдачу ипотечного кредита
  • объем необходимых документов для рассмотрения заявки на выдачу кредита, а также на приобретаемую квартиру

Подробнее читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

Шаг №3 – Соберите документы для получения ипотеки

Собираем все необходимые документы по ипотеке и относим в банк.

При этом делаем копии всех документов в электронном виде, в дальнейшем они могут еще пригодиться, а распечатать намного проще, чем заново сканировать.

Ждем положительного решения о предоставлении ипотечного кредита.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

  • После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
  • Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Рекомендую прочитать заметку о том, на что обратить внимание при выборе квартиры по ссылке //moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html

Шаг №5 – Заключите предварительный договор и внесите задаток

Нашли квартиру? Пришли к единому мнению с продавцами?

Тогда заключаем предварительный договор. В нем описываем объект покупки, условия, сроки, суммы, ответственность. После чего отдаем задаток.

Подробная статья с образцами и примерами предварительного договора купли продажи по ссылке //moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Шаг №6 – Соберите для банка документы на приобретаемую в ипотеку квартиру, а также сразу сделайте оценку найденной квартиры у рекомендуемой банком оценочной фирмы

Здесь все просто. От вас практически все документы уже переданы банку, остается сделать оценку квартиры и дождаться пока продавцы подготовят свою часть документов. После этого в банке повторно рассматривают заявку на получение ипотечного кредита, но уже для конкретного варианта квартиры.

Шаг №7 – Соберите все документы для страховой компании и заключите договор страхования жизни и имущества, если требуется, то и титульное страхование

  • Выбор страховой компании проводим фактически также как и выбор банка, основываясь на требуемых документах (чем меньше, тем лучше) и годовом платеже. Данный процесс можно начать, как только переданы документы в банк на рассмотрение. Тянуть до последнего момента не стоит, чтобы потом не бегать с опухшей головой. Делать или нет страховку при ипотеки – решать Вам.
  • Заключаем договор по следующим видам страхования: страхование риска утраты или повреждения квартиры (подробнее о титульном страховании); страхование жизни и здоровья; страхование риска утраты или ограничения права собственности на квартиру.
  • Договор со страховой компанией подписывается перед  заключением кредитного договора.
  • В назначенный день и время приезжаем в банк с деньгами и подписываем оба договора (договор-купли продажи, и кредитный договор). Внимательно проверяем все, чтобы не было ошибок в документах. После этого передаем продавцу первоначальный взнос.
  • Договариваемся о дате похода в регистрирующий орган, перед этим оплачиваем пошлины и делаем копии всех необходимых документов, а также самих пошлин.
  • Покупатель платит 200 рублей (уточняйте цифры) за выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, 1000 рублей за регистрацию договора ипотеки, 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (договор купли-продажи).
  • Продавец платит 500 рублей за регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества (уточняйте цифры).
  • В назначенный день приходим, передаем документы на регистрацию права собственности и ждем 5 дней. После получения назад документов и свидетельства о регистрации на ваше имя (внимательно проверьте их на месте), берем выписку из государственного реестра о зарегистрированных правах на квартиру, за которую мы заплатили 200 рублей, а также делаем нотариально заверенную копию свидетельства  о собственности (с 2015 года выдача свидетельств о собственности не производится). Едем в банк, где теперь уже сотрудника банка проверяют документы и только после этого продавец получает оставшуюся часть денег.
  • Документы оформлены, ключи получены. – Можете прописаться на новом месте, сделать это нужно в течение недели с момента выписки с предыдущего места регистрации.
  • Сообщаете в УК или ТСЖ о смене собственника.
  • И не забывайте платить по ипотеке банку каждый месяц требуемую сумму чтобы не было просрочки. Мы второй платеж чуть не пропустили, чудесным образом за два дня до истечения сроков мне приснилось, что пора платить, даже не вериться до сих пор.
  • На следующий год после покупки квартиры в ипотеку можете подать в налоговую декларацию по форме 3НДФЛ и получить имущественный вычет (по ссылке инструкция как заполнить).

Можете распечатать порядок действий как купить квартиру с помощью ипотеки или сохранить в закладках, вдруг пригодится в дальнейшем.

Поделитесь с друзьями ссылкой.

Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-po-shagam.html

Покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке: пошаговая инструкция в 2019 году

Приобретение недвижимости по одной из ипотечных программ – серьезный шаг, который не терпит спешки. Особым спросом у покупателей пользуется уже построенное жилье: всегда можно подобрать подходящий вариант, и рисков меньше, чем в случае с новостройками.

 Но приобретение квартиры у собственников с помощью заемных средств тоже имеет свои особенности и подводные камни. Если принято решение заключить такую сделку, как покупка квартиры на вторичном рынке по ипотеке, пошаговая инструкция-2019 станет хорошим помощником.

Как оформляется сделка

Первый вопрос, который возникает у будущих новоселов – с чего начать. Процедура покупки жилья на вторичке состоит из нескольких этапов:

  • Выбор кредитной организации. Ипотечные программы предлагают почти все банки. Денежные средства могут выдаваться под залог имеющейся недвижимости, но чаще в качестве обеспечения выступает вновь приобретаемая квартира. Несмотря на обилие предложений, большинство заемщиков предпочитает работать с крупными финансовыми учреждениями: Сбербанк, ВТБ-24, группа «Райффайзен».
  • Подготовка документов. Перечень может немного отличаться в зависимости от банка. Но в любом случае придется предоставить паспорт, документы, подтверждающие занятость и уровень дохода, свидетельства о рождении детей и о браке. Рассмотрение заявки может занять до двух недель. В случае одобрения кандидатуры заемщика ему дается время на поиск подходящего варианта. Как правило, за 3-4 месяца вопрос решается.
  • Подбор жилья. Одни покупатели действуют без риэлтора, другие предпочитают обратиться в агентство недвижимости. Если действовать самостоятельно, это позволит сэкономить от 1 до 10%, но процесс может затянуться. Грамотный специалист по недвижимости поможет быстро подобрать нужный вариант и сбить цену. Кроме того, риэлторы проверяют недвижимость на юридическую чистоту. Но при оформлении ипотеки жилплощадь будет проверена и банком. Купить квадратные метры можно как у физического лица, так и у юридического лица.
  • Оценка жилого помещения – один из самых важных моментов. Обычно банки готовы выдать до 90% суммы, в которую оценена квартира. Но величина ссуды определяется исходя из ликвидационной цены жилья, которая примерно на 15% ниже рыночной стоимости. Это своего рода «подушка безопасности» для кредитной организации. Банк должен быть уверен, что при необходимости квартиру удастся быстро продать. Результат процедуры оформляется в виде отчета с заключениями оценщика. Ее стоимость составляет от 5 000 до 40 000 руб. в зависимости от расположения жилья и его площади.
  • Страхование жилья. Практически во всех случаях заемщику приходится за свой счет страховать недвижимость. В некоторых банках также требуется страхование жизни и здоровья. Отказ от страхования жизни вряд ли повлияет на решение кредитного комитета, но процентная ставка может быть выше.
  • Заключение кредитного соглашения. Его составляет банк, и внести коррективы заемщику вряд ли удастся: останется только внимательно все прочитать и подписать. Прежде всего нужно проверить реквизиты, процентную ставку и условия ее повышения, дополнительные обязанности заемщика, последствия просрочки.
  • Заключение договора купли-продажи. Когда все формальности согласованы, подписывается основной договор. Это соглашение бывает двусторонним или трехсторонним (иногда в подписании принимает участие кредитная организация). В некоторых случаях его заверяют нотариально, но придется нести дополнительные расходы.
  • Регистрация документов в Росреестре. Для этого необходимо подать заявление и заплатить 2 000 руб. госпошлины.
  • Передача денежных средств. Наиболее безопасными формами расчетов считаются банковская ячейка и аккредитив а также самая безопасная сделка проходит через нотариуса. Рисков здесь меньше как для продавца, так и для покупателя. Намного реже деньги передают наличными или переводят их на банковский счет продавца.

Как оформляется залог

Калькулятор условий ипотеки на вторичном рынке в Сбербанке

После оформления договора жилье остается в залоге у банка до момента полного возврата кредита.

На весь период кредитования на нее накладывается обременение. Продать квадратные метры без согласия банка не получится, да и на сдачу в аренду придется получать разрешение.

Для оформления залога нужно подготовить весь пакет документов на объект:

  • Бумаги, удостоверяющие право (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство).
  • Копия каждой страницы паспорта собственника (если владелец – несовершеннолетний, потребуется копия свидетельства о рождении).
  • Согласие мужа или жены, а в случае необходимости – органов опеки.
  • Выписка из ЕГРП (в некоторых случаев ее заказывают банки).
  • Справка о составе семьи.

К этому комплекту прикладывается заключение оценщика. Аналогичный пакет документов необходим и для заключения договора страхования.

Чтобы не было временного разрыва, все три договора (кредитный, купли-продажи и залога) обычно подписываются одновременно.

ВНИМАНИЕ! Банк по закону имеет право забрать у вас жилье, если в течении 2-ух месяцев вы не вносили обязательный платеж по кредиту! В таком случае вы теряете жилье и деньги, что уже успели потратить на ипотеку.

Какие требования предъявляются к претендентам на получение ипотеки

Клиентам, желающим взять ипотеку, рады во всех банках, ведь такие сделки приносят кредиторам самую большую прибыль. Но поскольку речь идет о больших деньгах, кандидатуры заемщиков рассматривают тщательно. Как правило, они должны соответствовать следующим требованиям:

  1. Достижение 21 года. Предельный возраст обычно тоже ограничивается. Почти все банки устанавливают условие, что на момент погашения ссуды заемщик должен быть не старше 75 лет.
  2. Наличие постоянной регистрации в том регионе, где есть офис банка.
  3. Официальное трудоустройство и стаж трудовой деятельности от 1 года.
Читайте также:  Ипотека в райффайзенбанке: условия в 2019 году, как взять, документы

Почему отказывают банки

Еще один важный вопрос – почему отказывают в выдаче ипотеки и на что обратить внимание при подготовке документов. Самый большой процент отказов случается на первом этапе, когда рассматривается кандидатура заемщика. Кредит не выдадут, если банк усомнится в платежеспособности клиента, в том, что он сможет аккуратно вносить платежи в течение многих лет.

Поэтому к подготовке документов нужно отнестись со всей ответственностью.

Будет полезно приложить справки с депозитных и других счетов заемщика (и созаемщиков, если они есть), документы о наличии недвижимого имущества, справки о наличии дополнительного дохода (например, копию договора о сдаче жилья в аренду). Также рекомендуется подготовить бумаги о том, что заемщик вовремя выплачивает текущие кредиты или успешно закрыл прежние.

Особенности покупки жилья по военной ипотеке

Военнослужащих и их семьи интересует, как происходит приобретение жилья на вторичке по военной ипотеке.

 Еще 10 лет назад у офицеров, много лет прослуживших Родине, было два варианта: десятилетиями дожидаться, пока подойдет очередь, или покупать квадратные метры за свой счет.

Но с появлением в 2005 году программы военной ипотеки защитники страны получили возможность отпраздновать новоселье через три года участия в программе.

Обратите внимание

Выглядит это примерно так. Каждому участнику проекта открывают счет, на который ежемесячно переводится определенная сумма.

Размер платежа является одинаковым для всех военных и ежегодно индексируется.

Когда проходит три года, военнослужащий может расходовать накопленные средства в качестве первого взноса за ипотечное жилье. Оставшуюся часть в течение установленного срока выплачивает Минобороны.

Есть и еще один нюанс. Пока не погашен ипотечный кредит, государство будет залогодержателем недвижимости. Если человек решил оставить военную службу, ему придется самостоятельно выплачивать остаток задолженности.

Покупка недвижимости в ипотеку с материнским капиталом

Калькулятор условий ипотеки на вторичном рынке в ВТБ

Средства материнского капитала являются хорошим подспорьем для семей с детьми. По закону воспользоваться ими можно, когда ребенку исполнится 3 года. Но когда речь идет об ипотечной программе, это разрешается сделать в любое время.

Покупка жилья с использованием сертификата на маткапитал

имеет следующие особенности:

  1. Существенное условие выдачи ипотечного кредита – целостность материнского капитала. Если часть денег уже была потрачена, например, на обучение ребенка, банк скорее всего откажет в кредитовании.
  2. В тех случаях, когда семья хочет направить средства сертификата на внесение первого взноса, банки обычно предлагают дополнительное кредитование. Это связано с тем, что ПФР перечисляет средства после того, как договор пройдет госрегистрацию и семья получит документ о праве собственности. При оформлении по такой схеме банк выдает клиенту нужные для первоначального взноса 10-15%, а после получения денег из Пенсионного фонда кредит погашается.
  3. За счет средств маткапитала можно погасить как часть основного долга, так и проценты за пользование ссудой. Исключением являются штрафы и пени, возникшие из-за нарушения заемщиком условий договора.

Если деньги, предоставленные государством, идут на погашение ранее взятой ипотеки, документы о праве собственности разрешено не переоформлять. Но родителям придется написать и заверить у нотариуса бумагу о том, что после возврата долга ребенку будет выделена доля.

Приобретение жилья в ипотеку: плюсы и минусы

У покупки квадратных метров в ипотеку есть несколько важных преимуществ, благодаря которым заемными средствами пользуются тысячи людей:

  1. Приобрести собственное жилье можно сразу, иногда даже без первоначального взноса. Нет необходимости десятилетиями копить деньги, чтобы справить новоселье только в старости.
  2. Поскольку банк заботится о сохранности своих средств, он тщательно проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости.
  3. При возникновении проблем с платежами можно сдать квартиру в аренду с согласия кредитора. Кроме того, банк, не заинтересованный в расторжении договора, иногда соглашается предоставить кредитные каникулы. Если обслуживать ипотеку вообще не представляется возможным, есть вариант договориться с банком о продаже жилья по нормальной рыночной цене.

Справиться с финансовой нагрузкой тоже удается не всем. Ипотечные кредиты берут на 15-30 лет, за которые может случиться все, что угодно. Если квартира все-таки выставляется на торги, владелец может оказаться ни с чем.

Для многих покупка жилья по ипотеке на вторичном рынке – единственная возможность решить жилищный вопрос. Но у этой сделки есть свои недостатки и подводные камни. Чтобы принять взвешенное решение и не загнать себя в кабалу, нужно как следует рассчитать возможности семейного бюджета.

Программы надежных банков по вторичной ипотеке в 2019 году

Банк первоначальный взнос процентная ставка срок кредита
Сбербанк от 15% от 10,2% от 1 года до 30 лет
ВТБ от 20% от 10,1% от 1 года до 30 лет
Райффайзен от 10,5% от 9.99 % от 1 года до 30 лет
Альфа-банк от 15% от 10,19% от 1 года до 30 лет

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-po-ipoteke

Порядок оформление и нюансы ипотеки на строящееся жильё в 2019 году

Квартирный вопрос всегда стоит остро перед разными слоями населения. Для покупки собственного жилья необходимы средства, накопление которых может занимать десятки лет.

Выходом из ситуации является ипотечный кредит. Особой популярностью в 2019 году пользуется ипотека на строящееся жильё.

Но если для заёмщиков такое кредитование обычно выгодное, то для банков выдача ссуды связана с дополнительными рисками.

Удобный онлайн-калькулятор для расчетов

Суть ипотеки

Термин «ипотека» появился ещё в VI веке до н. э. в Древней Греции. Под ним понимали форму ответственности заёмщика перед кредитором своим жильём.

На территории земельного участка человека, взявшего в долг, ставился столб, на котором размещалась табличка с надписью, указывающей, что эта территория обеспечивает заём.

Именно этот столб с табличкой и назывался «ипотекой», что в переводе на русский язык означает «залог».

Существует два варианта оформления ипотеки:

В первом случае банки оформляют в залог приобретаемое сооружение. Заёмщик получает средства и покупает недвижимость.

При этом он хоть и становится собственником, его право на распоряжение квартиры ограниченно.

Чтобы прописать людей, выполнить перепланировку или сдать её в аренду, заёмщику нужно будет получить разрешение финансовой организации, выдавшей кредит.

Взятое в кредит жильё считается обременённым залогом. В случае нарушения заёмщиком обязательств, банк может отобрать у него право собственности и далее распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Таким образом, риски кредитора в этом случае невысоки.

Во втором случае как такового жилья ещё нет, поэтому фактически и залога тоже нет, поэтому оформление ипотеки на этапе строительства для финансово-кредитного учреждения довольно рискованная операция. Ведь заёмщик предоставляет в качестве залога не имущество, а право требования к застройщику.

Нормативные документы

Ипотечная программа является довольно эффективным решением жилищных проблем и находится под пристальным вниманием государства. Его роль — обеспечить законодательную и нормативную базу для создания социальных гарантий. Именно государство создаёт оптимальное сочетание прав для кредиторов и заёмщиков, делая ипотечное кредитование доступным и безопасным инструментом.

Первым шагом было принятие в декабре 1992 года ФЗ РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В 25 статье было указано право получать заём под залог не только покупаемого жилья, но и строящегося. Этот закон стал фундаментом для развития и усовершенствования ипотечного инструмента.

Правовая база в РФ представляет собой комплекс документов и актов, регулирующих правовые отношения между сторонами операции. Основным является Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В нём указано про обеспечение исполнения взятых обязательств, путём выплат неустоек, залога, удержания имущества должника и других способов, предусмотренных законами и договором.

Кроме ГК РФ, к основным документам, регулирующим отношения при оформлении ипотеки, относят следующие законы:Из нормативных документов можно выделить основные пункты:

  • введение единой регистрации на получение прав на жильё и сделок с ним, при этом лишь только государственная регистрация является подтверждением права владения объектом;
  • обязанности по поддержанию заложенного имущества в надлежащем состоянии в течение действия ипотечного договора;
  • порядок продажи имущества, находящегося в залоге и приобретения его залогодателем;
  • ситуации, при которых возможен переход прав на заложенное жильё;
  • получение субсидий на ипотечное кредитование;
  • привлечение денежных средств граждан в долевом строительстве;
  • процедура расторжения и заключения договора.

Оформление кредита

На 2019 год средняя базовая ставка по такому виду кредитования составляет порядка 10,2% годовых. Сумма кредита может выдаваться от 500 тыс. до 60 млн рублей, что должно составлять 80–90% от стоимости квартиры. Срок кредитования возможен до 30 лет.

А также в некоторых организациях существует возможность взятия займа без документов, подтверждающих финансовую платёжеспособность. Например, Сбербанк и Газпромбанк. Но при этом требования к заёмщику становятся жёстче.

В частности, заёмщик должен выплатить первоначальный взнос не менее 40% от стоимости квартиры.

Этапы приобретения

Порядок оформления ипотеки на строящееся жильё можно разделить на два этапа. На первом понадобится подготовить необходимый пакет документов и подать его на рассмотрение в банк. После того как кредитор примет положительное решение о предоставлении займа, банку подаются документы по застройщику и описание недвижимости.

Стандартный пакет документов, который обязан предоставить потребитель на первом этапе:

  • ксерокопия всех страниц паспорта;
  • справка по форме 2-НДФЛ или анкета-запрос банка, направленная работодателю заёмщика для подтверждения сведений о получаемых им доходов;
  • заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки (для военнослужащих — справка);
  • свидетельство о браке или его расторжении (если есть);
  • если в паспорт вписаны дети — свидетельства об их рождении;
  • заявление на предоставление кредитования (оформляется в банке).

В определённый день заёмщику будет необходимо приехать в банк и подписать договор, а затем заключить договор с застройщиком на организацию участия в долевой стройке и соглашение с агентством, связанным с государственной регистрацией. Кроме того, банк наверняка потребует документы, подтверждающие внесение должником части собственных средств и акт оценки имущества.

Особенности договора

Договор на ипотеку — основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения между участниками сделки. В нём указывается описание, характеристика и местонахождение объекта, достаточное для идентификации. Кроме этого, должны содержаться сведения об оценке, размере и сроках исполнения обязательств.

Сам договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Несоблюдение этих пунктов ведёт к признанию соглашения ничтожным (недействительным). Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, берущего заём.

Потребителю для избежания проблем следует брать кредит у банка, финансирующего строительство.

К тонкостям оформления кредита на приобретение строящегося жилья относят:

  • договор проверяется кредитором на соответствие условий до того, как будет подписан с застройщиком;
  • первоначально сделка заключается с банком, а после — со строительной организацией;
  • после сдачи жилья застройщиком договор переоформляется, а жильё обязательно страхуется;
  • банки соглашаются на оформление ипотеки, только если будут уверены в соблюдении сроков строительства, поэтому вряд ли получится приобрести строящуюся недвижимость, находящуюся на стадии заливки фундамента.

Такого рода ипотека является залоговой, в качестве гаранта выступает земельный участок, на котором ведётся стройка. Заёмщик не сможет переоформить договор, пока строительство не будет окончено. В случае затягивания строительства заёмщик вынужден будет продолжать погашать долг по высокой ставке. Согласно законам РФ, застройщик будет обязан компенсировать расходы, связанные с нарушением соглашения о долевом строительстве.

Читайте также:  Что такое долевое строительство в 2019 году? страхование и защита дольщиков

Обзор лучших банков и размеры ставок

Подыскивая надёжный банк, будущий заёмщик нередко обращается за информацией к различным рейтинговым изданиям или специализированным сайтам. Согласно рейтингу, на середину 2019 года первая восьмёрка лучших банков по минимальной ставке платежа выглядит следующим образом:

  1. Тинькофф Банк.
  2. Джей энд Ти Банк.
  3. ДОМ.РФ.
  4. Транскапиталбанк.
  5. ДельтаКредит.
  6. ИнтерПрогрессБанк.
  7. Альфа-Банк.
  8. Сбербанк.

Во всех этих банках существует возможность оформить ипотечное соглашение на строящееся жильё со сроком рассмотрения заявки порядка двух дней. Базовая процентная ставка составляет около 9,5%.

При этом чем выше будет сумма первоначального взноса, тем ставка будет меньше. При заключении договора банки предоставляют возможность привлечения созаемщиков и использование в качестве первоначального взноса материнского капитала.

А также все приведённые банки участвуют в программе «Ипотека молодым».

Таким образом, приобретение недвижимости, находящейся ещё на стадии постройки, позволит сэкономить средства. Но вместе с тем это рискованная операция, прежде всего для банка, поэтому заключить ипотечный договор можно будет лишь на ту недвижимость, застройщика которой одобрит кредитор.

Источник: https://IpotekaMer.ru/programmy/kvartira/ipoteka-na-stroyashheesya-zhilyo

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Для того чтобы взять ипотечный кредит нужно обладать желанием, приличным уровнем доходов и хорошей кредитной историей.

Но главное нужно рассчитать свои силы, ведь выплата кредита может длиться до 15-30 лет и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий кредитные платежи.

В данной статье подробно рассмотрено, как покупается жильё на вторичке с помощью ипотечного кредита.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

  1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
  2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку.

Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи.

Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

  • возраст от 21 года;
  • регистрация в РФ;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключается договор с риэлтором.

Одновременно нужно подать документы в банк, чтобы получить предварительное согласие на кредит на нужную сумму. Если этого не сделать сразу, вы можете зря потратить время на поиски квартиры.

На этапе согласования кредита нужно определиться:

  1. с размером первоначального взноса, который вы можете внести;
  2. со сроком кредитования (с учетом размера платежей, переплатой и пр.);
  3. с расходами на оформление договора, закладной, страховки;
  4. с удобной вам схемой выплаты кредита;
  5. с ожидаемым и реальным размером итоговой переплаты.

После того как банк одобрит вашу заявку, начинаются просмотры, торги с продавцом, которые заканчиваются подписанием предварительного договора купли-продажи и передачей задатка в размере от 5 до 10% стоимости квартиры. Эту сумму придется внести из собственных денег.

Очень важно еще до составления предварительного договора узнать: согласен ли продавец на ипотеку. Как правило, мало кто отказывается, поскольку это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, то остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки выдают согласие на кредит далеко не всем заемщикам. Львиная доля претендентов получает отказы, поскольку их уровень платежеспособности просто не позволяет им оплачивать дорогостоящую ипотеку.

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов это дело времени.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора.

Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

  • Сбербанк РФ.
  • ВТБ24.
  • Тинькофф банк.
  • Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Основные условия ипотеки:

  1. ставка 9,5-13% годовых;
  2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
  3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Прежде чем подписывать договор стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, наличие у них скрытых платежей в виде комиссий и ненужных страховок компаний-партнеров банка.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости


Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком
, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

  • район расположения и его престижность;
  • площадь и количество комнат;
  • возраст дома и состояние ремонта;
  • близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
  • вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

  1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
  2. копия трудовой книжки;
  3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
  4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
  5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
  6. расширенную выписку из ЕГРН;
  7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
  8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

  • точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
  • все реквизиты сторон;
  • какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
  • условия повышения кредитной ставки;
  • что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

  1. данные сторон;
  2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
  3. цена сделки;
  4. права и обязанности сторон;
  5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
  6. ответственность покупателя и продавца.

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

  1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
  2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

  3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Оформление ипотеки – один из самых важных этапов в процессе покупки квартиры. Чтобы все прошло гладко нужно подать заявление на кредит, а также подтвердить свои доходы.

Необходимо иметь и первоначальный взнос по ипотеке не менее 10-30% стоимости жилья.

Только после изучения всех документов, в том числе на покупаемую квартиру, банк выдаст кредит, и можно будет подписывать договор купли-продажи.

Читайте также:  Рефинансирование ипотеки в россельхозбанке в 2019 году

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/na-vtorichnoe-zhile.html

Этапы оформления ипотеки шаг за шагом: четкая картина всей сделки!

Оформление ипотеки – вопрос ответственный.  Если знаний недостаточно, то можете воспользоваться нашей инструкцией оформления ипотеки шаг за шагом.

Этапы оформления ипотеки шаг за шагом:

четкая картина всей сделки!

Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этой статье мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Общие моменты оформления ипотеки

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

Это значит:

  • Что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры).
  • Но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.
  • После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными.

  • В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.
  • При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договораи договора купли— продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи(договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов:

  • после государственной регистрации сделки
  • и с использованием банковской ячейки.

В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получениисредств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Важно

Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки.

После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины.

Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

Покупка недвижимости в новостройке

Совет

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных статьях на эту тему.

Источник: https://zagorodnaya-life.ru/etapy-oformleniya-ipoteki-shag-za-shagom-chetkaya-kartina-vsej-sdelki/

Ссылка на основную публикацию